决定房价的原因很多,但最为直接的、起决定作用的,只有一个:供求关系。今年以来这波大行情,刚需、改善需求、投资投机需求,依次进场,但不管何种需求,如果是供应量远远大于需求量,是不可能迅速推高房价的。本轮房价激涨,严重的供不应求,起到了决定性的作用。
今年以来,商品住宅市场成交量持续快速扩大,而供应量却由于去年部分开发商减少开工量而导致紧张,从而形成供不应求的市场格局,在这一条件下,房价出现偏快上涨的情况。
近十年全国新建商品住宅供求关系演变
上图反映的是,近十年来全国商品住宅市场的供求关系演变。从近些年情况分析,2004年之前,全国商品住宅房竣工面积持续多年大于销售面积,2005年开始,全国商品住宅房竣工面积持续小于销售面积,即使是在市场不景气的2008年亦如此。
正由于此,近四年全国商品住宅价格持续上涨,2008年市场有所回调,但70个大中城市房屋价格依然上涨了6.5%。今年1-7月,商品住宅销售面积为3.85亿平方米,而竣工面积只有2.09亿平方米,供求更加失衡。房价不涨才怪呢。
接下来,再分析一下主要城市的商品住宅的供求关系。从区域市场分析,今年以来,全国主要城市的新建商品住宅都呈供不应求的状态。以7月份为例,除了深圳、济南、西安外,全国主要城市新建商品住宅成交量皆大于供应量。除了合肥、济南、厦门外,绝大部分城市的商品住宅可售量继续减少。
全国主要城市7月份新建商品住宅供求情况对比
区域 |
城市 |
成交量 |
同比增幅 |
供应量 |
同比增幅 |
存量 |
环比增幅 |
华东 |
上海 |
194 |
177.14% |
126.8 |
0.56% |
515.65 |
-7.24% |
南京 |
98.46 |
183.76% |
46.372 |
-35.09% |
243.70 |
-17.60% | |
杭州 |
48.60 |
171.50% |
22.7 |
-21.74% |
95.50 |
-16.40% | |
合肥 |
109.50 |
61.50% |
96.04 |
90.56 |
459.8 |
6.11% | |
苏州 |
81.35 |
125.10% |
44.79 |
-48.61% |
231.89 |
-43.67% | |
宁波 |
54.91 |
294.19% |
8.06 |
-64.56% |
/ |
/ | |
无锡 |
58.13 |
163.15% |
27.24 |
-5.42% |
386.97 |
-7.39% | |
常州 |
58.13 |
81.37% |
27.41 |
12.01% |
749.00 |
-3.97% | |
华北 |
北京 |
205.45 |
168.03% |
63.13 |
-58.97% |
1111.55 |
-11.35% |
沈阳 |
116.19 |
27.16% |
64.9 |
-57.11% |
/ |
/ | |
天津 |
134.4 |
231.97% |
59.82 |
29.59% |
/ |
/ | |
济南 |
23.2 |
/ |
31.46 |
/ |
356.42 |
6.22% | |
青岛(四区) |
19.96 |
218.34% |
7.06 |
-37.36% |
/ |
/ | |
大连 |
88.15 |
189.21% |
21.96 |
-66.07% |
294.78 |
-23.00% | |
长春 |
57 |
-4.60% |
11.2 |
-73.05 |
387.00 |
-8.73% | |
太原 |
22.3 |
-62.68% |
17.06 |
-58.95 |
/ |
/ | |
华南 |
深圳 |
51.43 |
110% |
60.87 |
-18% |
287.84 |
-3.36% |
广州 |
47.53 |
-21.52% |
29.55 |
-67.48% |
107.28 |
-5.87% | |
厦门 |
35.72 |
324.73% |
16.27 |
160.87% |
240.64 |
3.72% | |
海口 |
23.11 |
32.81 |
5.7 |
-81.35% |
462.59 |
-3.62% | |
中西部 |
武汉 |
106 |
125.72% |
41 |
-70.03% |
701.00 |
-8.49% |
西安 |
96.6 |
56.89% |
101.37 |
/ |
/ |
/ | |
长沙 |
115.76 |
172.38% |
41.66 |
-11.34% |
177.93 |
-29.40% | |
郑州 |
92.83 |
79.90% |
8.82 |
-88.72% |
401.39 |
-17.31% | |
重庆 |
204.35 |
67.16% |
140.84 |
-1.03% |
1161.84 |
-6.98% | |
成都 |
107.86 |
169.18% |
39.19 |
9.48% |
483.55 |
-10.87% | |
南昌 |
24.37 |
59.70% |
18.63 |
-25.15% |
103.63 |
-5.25% |
备注:数据资来源:CRIC中国房地产决策咨询系统(各地交易中心发布的数据,除杭州、常州、济南、青岛、长春、广州、南宁、郑州、成都、重庆、西安等城市为市区成交数据外,其他城市均为全市数据。此外,重庆为商品房数据。)
值得关注的是,商品住宅的供求关系是动态变化的。近两个月,随着部分城市成交量有所下滑,供求不应的紧张度有所下降。比如,8月份上海新建商品住宅供略大于求,较上半年大大缓解,接下来还会变成供大于求,届时价格也会慢慢涨不动。我始终认为:决定我国住宅市场走势的两大因素中,需求的重要性明显大于供给。这点,大家不妨细想一下。以后有空再细述吧。
联系客服