2015年6月23日，张某与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了某小区16—1—1801室房产。入住后，张某发现房屋漏水严重并一直持续至今，房屋漏水给张某的财产造成了损失。张某为此多次向开发商和物业公司反映该情况，但开发商和物业公司均认为房屋漏水不是他们的责任。现张某前来咨询，对其屋面漏水问题如何维权?
笔者认为，不同的渗漏原因影响到适用法律的选择和诉讼的路径。如果确定法律关系错误，就会导致确立案由和适用法律的错误，判决结果就会谬以千里。对此，笔者总结如下:
一、开发商建房时因质量问题造成的渗漏，形成商品住宅质量纠纷法律关系。
《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《建筑工程质量管理条例》和建设部《房屋建筑工程质量保修办法》都规定了“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。”
需要注意的是，适用该规定的前提条件是要确定开发商建造的房屋确实存在质量问题。如果渗漏给受害人财物带来损害的，开发商则还要按照法律规定承担侵权的民事赔偿责任。如果渗漏既有开发商建造房屋的质量问题，又有渗漏受害人和其相邻关系人装修不当的原因，则应相应减轻开发商的责任并让有过错的一方承担相应的责任。
二、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成的渗漏，形成财物损害的侵权法律关系。
根据《民法总则》第一百七十六条规定，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。根据渗漏原因和过错，承担相应责任。
三、房屋使用造成防水材料自然老化而导致渗漏时形成相邻法律关系。
房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏，则相邻各方均无过错，在这样的情况下，应以相邻关系寻求解决的途径。《物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。”
四、共用设施、设备导致渗漏且已过保持期，则应适用物业管理纠纷法律关系。
共用水管的维修，除了人为破坏的情况由破坏人承担修理责任外，在开发商保修期满后，应当有专项维修资金来承担。《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”。“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，“商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”
综上，房屋发生渗漏时，解决的思路为：查找分析渗漏的成因——确定法律关系——适用相关的法律规定——明确责任。这样，便能有针对性地适用法律寻求到正确的解决方法。结合上述案例，张某因住在顶楼可以初步判定漏水形成原因是房屋质量问题，在开发商对此不予认可的情况下张某可以申请对漏水形成原因和维修费用一并鉴定以确定责任及数额。
作者：纪传波，江苏景来律师事务所律师，
