城市化将从土地扩张转向城市资产运营
今年以来，各地土地出让金大幅下滑，除了房地产公司日子难过以外，地方政府也倍感寒意：一些地方的大项目大工程处于半停工状态，某地开发区管委会甚至发不起公务员的工资……这源于地方政府长期以来对土地财政的依赖。
而今天看来，完全依赖于土地粗放扩张的城市化模式似乎走到了尽头，在后土地经济时代，城市管理、城市资产运营在城市发展中将扮演越来越重要的角色。
执着于土地扩张的过度城市化，不可能无休止的进行下去。因此，当城市扩张到一定规模，需要通过恰当的城市管理来提高效率、提升城市的竞争力，否则，即便是像北京这样的“世界城市”，摩天大楼修建得再豪华亮丽，一场大雨就足以让整个城市瘫痪，这场大雨击中的就是城市管理的软肋。
城市管理的意义就在于让整个城市资产不断升值。在后土地经济时代，城市是一种资产，城市资产也是可以运营的。如果我们把城市看作一个系统的话，城市资产就是由土地、建筑、各类设施、管理、文化等各个子系统组成，各个系统如果运营得当，都可以增加城市资产的价值，这就是后土地经济时代城市经济的资产公式，也是地方官员们应该追求的最大目标。
而在土地经济的模式下，城市资产基本等同于土地资产的价值，在搞房地产的思路下，土地资产的价值就基本上等于卖地收入。但是，对于城市管理者来说，这种简单的圈地卖地是损失最大的一种开发方式。安邦首席研究员陈功对此表示，土地卖出去，城市就没了土地，还得倒贴钱搞基建，本来可以赚70年的钱，结果按当时的价格被一次性卖出。所以，土地经济在本质上是短视的、粗放的、不可持续的。
后土地经济是以社区建设为核心，不围绕着土地打转，而是以城市管理和城市资产运营为重点，通过管理和服务，在城市资产运营上赚70年的钱，而不是一次性收70年的土地出让金。在这里，以提供公共服务为导向的社区管理和社区规划就尤为重要，因为当以新开发房地产为主的城市化发展到一定阶段时，存量房地产要不断地产生价值，就需要更好的公共服务、社区管理和社区规划。
需要注意的是，我们所说的城市运营和城市经营有本质的区别。“经营城市”是以做生意的视角来运作城市，以土地换建筑。实质上就是将城市政府看成是企业，市长作为企业的CEO，运作城市各种资源来为城市发展而服务，虽然“城市经营”可以从某种程度上提高城市运行效率，但这往往会被异化成最终为利益集团牟利的理论依据和工具。
城市运营，强调的是管理、治理，主要针对现有城市资产的效益。从城市运营的视角出发，如果把市长作为城市的总经理，那么他眼中的城市资产绝对不同于企业家眼中的资产的概念，不能仅仅用纯经济和纯财务的视角来仅仅将城市基础设施、土地和房产作为资产。城市其实像人一样，是个有生命的机体。构成有生命力城市的城市资产就不仅包括固定资产有形资产，还包括形成城市特色和城市活力的元素，如建筑、文化、历史、环境、产业等等。城市运营，就是要让这些城市元素保值增值，让城市经济可持续发展。
坦白说，过去谈城市资产运营还有些早，条件还不成熟，但现在中国的城市化率已经过半，房地产价格经过连年上涨，很多城市已经具备资产运营的基本条件，关键在于城市管理者观念和思维的转变，否则，还会在土地财政的死胡同里打转。
安邦四年前就积极关注的后土地经济时代已经到来，土地财政模式已经走到了尽头，城市化不再仅仅是圈地卖地盖房子，城市化的重心需要从建设转向管理；更关注环境而不仅仅是经济发展；更关注服务而非简单粗暴行政指令；更关注效率而非粗放发展；更关注可持续发展而非一锤子买卖；更关注消费内需而非单纯的项目投资；更关注民生而不仅仅是政府的荷包；更关注长期发展而非短期效益；更关注人口的城市化而非土地的平面扩张；更关注文化和城市特色而非千篇一律的高楼大厦……简而言之，就是要在存量上谋发展，在管理上要效益，在服务上求改善。
后土地经济时代，是以政府转型为主导的城市化和经济发展模式的转型，遗憾的是，很多地方政府似乎并没有意识到这一点。
