北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法

京政发［2010］17号

 

各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
    现将《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

 

二〇一〇年六月二日

 

北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法

第一章 总 则

    第一条 为规范房屋建筑使用行为，加强房屋建筑使用安全管理，保障人民群众生命财产安全，依据国家相关法律法规，结合实际，制定本办法。
    第二条 本市行政区域内城镇国有土地上各类房屋建筑的安全使用、检查维护、安全评估与鉴定、安全问题治理等活动及其监督管理，适用本办法。
    本办法所称房屋建筑是指依法建造或者依法登记的居住建筑、公共建筑、工业建筑，包括附属构筑物和与其配套的线路、管道、设备等。
    本办法所称附属构筑物是指房屋配套建设的围墙、烟囱、水塔等。
    本办法所称设备是指电梯、压力容器、锅炉等特种设备，燃气设施、消防设施、电气设施、供暖设施、防雷装置和二次供水设备等。
    第三条 房屋建筑使用安全管理应当遵循合理使用、定期检查、预防为主、防治结合、综合治理、确保安全的原则。

第四条 市住房城乡建设部门负责全市城镇房屋建筑使用安全的监督管理。区县住房城乡建设部门负责本辖区内城镇房屋筑使用安全的监督管理。

规划、市政市容、公安、安全监管、质监、卫生、气象、工商、环保、城管等行政主管部门，应当按照各自职责，做好房屋建筑使用安全的相关监督管理工作。

第二章 安全责任

    第五条 房屋建筑的所有人是房屋建筑使用安全责任人(以下简称安全责任人)。房屋建筑所有人下落不明或者房屋建筑权属不清晰的，实际占有人是安全责任人。
    第六条 安全责任人应当对房屋建筑的安全使用、检查维护、安全评估与鉴定、安全问题治理等承担责任，保证房屋建筑的安全性、适用性、耐久性。
    第七条 房屋建筑管理人(以下简称管理人)是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织。
    自行管理的房屋建筑，安全责任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人。
    第八条 管理人应当对房屋建筑进行检查维护，对于检查中发现的房屋建筑使用安全问题应向安全责任人和有关行政主管部门报告，可以受安全责任人委托组织对房屋建筑安全问题进行治理，对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展房屋建筑使用安全宣传活动。
    第九条 房屋建筑使用人(以下简称使用人)应当合理使用房屋建筑，并进行日常查看，发现使用安全问题时应向安全责任人、管理人报告。
    第十条 房屋建筑设计单位应当在房屋建筑达到设计使用寿命前1年，以书面形式告知安全责任人、管理人、使用人，并同时告知区县住房城乡建设部门。
    第十一条 新建房屋建筑，建设单位在交付使用时，应当向购房人提交质量保证书、房屋建筑使用说明书及其他文件，明确告知购房人房屋建筑的各项性能指标、使用与维护保养要求、质量保修内容等。

第三章 安全使用

    第十二条 居住建筑的使用人，不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为居住之外的经营性用房。使用人依照法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的房屋建筑所有人同意。
    第十三条 使用人不得在房屋顶部增设塔架，不得超过城市规划中限定的建筑物高度设置广告牌，不得在房屋顶部、地下或者其他部位增设永久性或者临时性建筑或者构筑物等，不得改变房屋承重体系。
    因特殊需要，经房屋建筑所有人和利害关系人同意，在房屋顶部或者其他部位搭建附属房屋，应当经规划部门批准；在房屋建筑外墙或者房屋顶部增设广告牌，应当符合户外广告设置规划，并遵守国家和本市的有关规定。
    第十四条 使用人在使用房屋建筑时，不得有下列影响安全和公共利益的行为：
    (一)擅自变动建筑主体和承重结构；
    (二)违法存放易燃、易爆、放射性、侵蚀性和危害人体健康的物品；
    (三)超过设计使用荷载使用房屋；
    (四)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散的行为，在人员密集场所门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物；
    (五)擅自拆改防雷装置；
    (六)擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备。
    第十五条 实施房屋装修前，应当向房屋管理单位、物业服务企业等管理人办理登记手续。未办理登记手续的，不得进行装修施工。管理人应当将装修中的禁止行为明确告知当事人。
    第十六条 装修施工应当严格按照设计方案实施，保证房屋建筑的整体结构安全。管理人应当依据相关规定对房屋建筑的装修活动进行巡查和监督。

第四章 检查维护

    第十七条 管理人应当建立房屋建筑安全管理信息档案并向住房城乡建设部门报告相关信息；一个物业管理区域内应当至少配备一名房屋建筑结构安全员和一名设备设施管理员对所辖房屋建筑进行安全管理。
    第十八条 管理人应当对房屋建筑进行下列内容的日常检查：
    (一)房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象；
    (二)木质产品和木质构件的虫蛀、腐朽等现象；
    (三)白蚁蚁害区蚁情；
    (四)金属构件等防腐或者防火涂层的完好性；
    (五)室内外公共区域装饰装修的松动、起翘、脱落等现象；
    (六)房屋建筑附属构筑物的安全牢固情况；
    (七)房屋建筑公共部位空调的运行状况；
    (八)安全出口、疏散通道是否畅通，消防设施、消防器材运行情况，消防安全标志的完好性；
    (九)供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、特种设备等基础设施设备的完好性及运行情况。
    第十九条 管理人应当实施或者协调使用人实施下列特定情况的检查：
    (一)在采暖期到来之前，对采暖设施的完好性和安全性进行检查；
    (二)在雨季到来之前，对公共部位的外窗渗漏情况、屋面渗漏情况、屋面及室外排水设施情况等进行检查，并按规定进行防雷装置检测；

    (三)大风、大雪天气到来之前，对公共部位的外窗和房屋建筑附属构筑物的牢固性进行检查。
    第二十条 管理人对日常检查、特定情况检查发现的问题应当及时予以处理，消除安全隐患。对违法行为制止无效时，管理人应当向安全责任人和相关行政主管部门报告。
    第二十一条 住房城乡建设、规划、市政市容、公安、安全监管、质监、卫生、气象、环保等行政主管部门按照各自职责开展房屋建筑安全检查工作时，安全责任人、管理人、使用人应当配合。
    第二十二条 线路、管道、设备的维修应当由具有相应资质的单位组织实施。
    供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依据法律、法规、规章及约定承担管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

第五章 安全评估与鉴定

    第二十三条 房屋安全评估由安全责任人委托房屋安全鉴定机构进行；房屋安全鉴定由安全责任人、管理人、使用人或者对房屋建筑安全造成影响的责任人委托房屋安全鉴定机构进行。
    房屋安全鉴定机构应当将评估与鉴定结论告知委托人，并同时上报市、区县住房城乡建设部门，记入房屋建筑安全管理信息档案。

    第二十四条 安全责任人应当根据物业类型、已使用时间、设计使用年限等不同情况，定期委托房屋安全鉴定机构进行安全评估。
    (一)学校、幼儿园、医院、体育馆、商场、影剧院、宾馆等大型公共建筑和人员密集场所的房屋建筑，每5年应当进行一次安全评估；
    (二)使用满30年的居住建筑，每10年应当进行一次安全评估；
    (三)达到设计使用年限仍继续使用的，每2年应当进行一次安全评估；
    (四)建在河涌、水渠、山坡、软基、采空区等危险地段的房屋建筑，自房屋建筑交付使用起，每5年应当进行一次安全评估；
    (五)梁、板、柱等结构构件和阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等外墙构件及地下室工程，自房屋建筑交付使用第30年起应当进行第一次安全评估，以后每10年应当进行一次安全评估；
    (六)悬挑阳台、外窗、玻璃幕墙、外墙贴面砖石或抹灰、屋檐等，自房屋建筑交付使用起每10年应当进行一次安全评估。
    具体评估办法由市住房城乡建设部门另行制定。
    第二十五条 房屋建筑有下列情形之一的，安全责任人应当委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定：
    (一)出现结构开裂、变形，地基不均匀沉降等危及使用安全迹象的；
    (二)拟进行结构改造或者改变使用用途的；
    (三)遭受自然灾害影响，出现结构损伤的；
    (四)毗邻建设工程施工现场，房屋建筑使用安全可能或者已经受到影响的；
    (五)因火灾、爆炸、碰撞、振动等外部事故影响，出现损伤的；
    (六)擅自变动建筑主体和承重结构的；
    (七)经安全评估发现房屋存在安全隐患需要进行安全鉴定的；
    (八)其他依法应当进行安全鉴定的。
    房屋安全鉴定费用，由安全责任人承担；人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，鉴定费用由责任人承担。
    第二十六条 住房城乡建设部门对出现本办法第二十五条规定的情形，应当督促安全责任人委托鉴定机构对房屋进行安全鉴定；安全责任人拒不委托鉴定的，由住房城乡建设部门直接委托鉴定，费用由安全责任人承担。
    第二十七条 房屋安全鉴定由依法设立的房屋安全鉴定机构实施。
    房屋安全鉴定机构应当对其出具的鉴定报告负法律责任。
    第二十八条 房屋安全鉴定机构应当与委托人签订房屋安全鉴定合同，并按合同约定以及国家和本市法律法规和规范标准规定的程序、项目和内容实施鉴定活动，及时准确地出具房屋安全鉴定报告。
    房屋安全鉴定机构不得转包或者分包鉴定业务。

第六章 安全问题的治理

第一节 治理责任

第二十九条 房屋建筑安全问题的治理，由安全责任人、管理人实施。
    管理人应当在安全责任人授权范围内进行治理。
    在危及人身安全的紧急情况下，管理人、使用人可依法采取必要的措施对安全问题进行治理，以排除危险，并应当及时通知安全责任人。
    第三十条 对存在安全问题的房屋建筑，应当根据具体情况分别采取修缮、解除危险、拆除的处理措施。
    房屋建筑安全问题的治理费用，由安全责任人承担；人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，其治理费用由责任人承担。

第二节 房屋修缮

第三十一条 房屋修缮工程必须符合国家和本市相关法律法规和规范标准的要求。
    本办法所称修缮，是指为保持和提高房屋的完好程度与使用功能或者为延长房屋耐用年限，对既有房屋建筑进行必要的维护、维修、拆改、翻修和再装饰所进行的查勘、设计、施工和验收等过程控制活动。
    第三十二条 未经抗震设防或者建筑抗震设防类别需提高的房屋建筑，应当进行抗震鉴定并依据鉴定结论进行加固处理。
    第三十三条 房屋修缮前应当进行查勘，并对需要修缮的部位、项目、数量等做出详细的查勘记录。
    第三十四条 修缮工程设计必须保证建筑物的安全和使用功能。当涉及增加荷载以及承重结构需要改动或者加固时，必须由原结构设计单位或者具有相应资质等级的设计单位依据房屋安全鉴定机构的鉴定报告，出具结构改造设计图或者加固设计图。
    第三十五条 修缮工程所用材料必须符合国家和本市相关法律法规和规范标准的相关要求和设计要求。
    第三十六条 修缮工程投资额达到30万元以上或者建筑面积达到300平方米以上时，应当依法取得施工许可。修缮工程施工中，严禁违反设计文件擅自变动建筑主体、承重结构或者使用功能。
    第三十七条 修缮工程质量验收程序和组织应当符合现行《建筑工程施工质量验收统一标准》的要求。

第三节 危险房屋解除危险

第三十八条 确认危险房屋的鉴定结论，应当由房屋安全鉴定机构做出。
    经鉴定属于危险房屋的，安全责任人、管理人应当按照房屋安全鉴定机构鉴定结论的处理类别进行治理。危险房屋的处理类别分为观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除。
    观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用但需继续观察的房屋。房屋安全鉴定机构在出具的鉴定报告中应当注明观察使用或者下一次进行安全鉴定的时限。
    处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。设计单位在加固设计文件中应当说明后续使用年限。
    停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。
    整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。
    第三十九条 经鉴定为危险房屋的，安全责任人应当按照房屋安全鉴定机构的处理建议，及时加固或者修缮治理；安全责任人拒不按照处理建议修缮治理，或者进行阻碍的，区县住房城乡建设部门有权采取指定单位代为治理等强制措施，发生的费用由安全责任人承担。
    第四十条 鉴定结论的处理建议为停止使用或者整体拆除的，使用人应当立即搬出。使用人拒不搬出的，区县住房城乡建设部门应当向安全责任人、使用人发出停止住用通知，要求限期搬出。逾期未搬出的，由区县政府组织搬出。
    第四十一条 发生房屋倒塌事故时，安全责任人、管理人应当立即采取妥善的处理措施，并在事故发生后1小时内向房屋所在地区县住房城乡建设部门报告。

    第四十二条 区县住房城乡建设部门接到危险房屋鉴定结论后，应当对解危情况进行检查，发现房屋未及时解危的，应当向安全责任人、管理人发出城镇危险房屋解危通知，要求及时解危。
    经核定的城镇低收入家庭(含低保家庭)，无力承担危险房屋治理费用的，由房屋所在地区县政府实施解危。
    第四十三条 使用人搬出的危险房屋为其唯一居住用房的，可以向房屋所在地区县政府申请临时安置住房。
    安全责任人积极主动治理危险房屋，治理期间使用政府提供的安置住房的，租金按公房租金标准计收；由区县住房城乡建设部门代为治理，治理期间使用政府提供的安置住房的，租金按该区域市场价格计收。
    经核定的城镇低收入家庭(含低保家庭)，危险房屋治理期间，安置房的租金按廉租住房有关规定计收。
    使用人由政府提供临时安置住房的，在危险房屋治理结束后应当限期搬出，逾期不搬的，按该区域市场价格计收租金。
    第四十四条 危险房屋修缮工程应当按有关规定报经批准的，审批机关须及时办理；危险房屋需要紧急抢修的，可先进行抢修，再按规定补办审批手续。

第七章 应急抢险

    第四十五条 房屋应急抢险遵循属地为主、分级负责、预防为主、防治结合、快速反应、统一指挥、保障有力的原则。
    超过设计使用年限、修缮不及时或者风、雨、雪等自然外力作用，以及由于非正常使用等原因导致出现房屋倒塌、人员伤亡的突发性事故时，安全责任人、管理人应当立即采取妥善处理措施，并向房屋所在地区县住房城乡建设部门报告，积极配合进行应急抢险和对事故进行调查处理。
    第四十六条 市建筑工程事故应急指挥部城镇房屋安全突发事故应急分指挥部(以下简称分指挥部)负责研究制定本市城镇房屋安全突发事故的应急工作管理规划和年度工作计划；协调推进房屋安全突发事故应急机制建设；组织指挥重大和特别重大房屋安全突发事故的应对处置工作；指导、协调、督促区县政府开展一般和较大房屋安全突发事故的应对处置工作；负责指导、督促各区县政府房屋安全行政主管部门和相关单位开展应急管理工作。
    各区县政府负责定期组织排查和及时督促责任主体消除本辖区内各类房屋安全隐患；负责组织、协调、实施本辖区内一般、较大房屋安全突发事故的应对处置工作；配合分指挥部开展重大以上房屋安全突发事故的处置工作，做好先期救援和后期保障工作；负责督促、协调房屋安全行政主管部门动态收集、跟踪各类房屋安全突发事故预警和处置信息，并及时上报分指挥部办公室；负责分指挥部交办的其他工作。
    第四十七条 突发事故发生后，分指挥部和区县政府实施房屋应急抢险时，可以根据实际需要采取下列措施：
    (一)禁止或者限制使用有关设备、设施，关闭或者限制使用有关场所，中止人员密集的活动或者可能导致危害扩大的生产经营活动以及采取其他保护措施；
    (二)封锁危险场所，划定警戒区域，实行交通管制以及其他控制措施；
    (三)切断电力、可燃气体和液体的输送；
    (四)利用邻近建筑物和有关设施；
    (五)拆除或者破损毗邻的建筑物和构筑物。
    对因房屋应急抢险需要而拆除或者破损的毗邻建筑物和构筑物，应当在事后予以修复。
    第四十八条 市、区县政府在紧急情况下，应安排房屋应急治理资金，用于紧急情况下危险房屋的鉴定、加固、拆除或者居住人员的搬出安置等费用垫付。

第八章 监督与管理

    第四十九条 本市涉及房屋建筑使用安全的行政主管部门应当按其职责，负责房屋建筑使用安全的监督和管理。区县相应行政主管部门负责本辖区内房屋建筑使用安全活动的管理。
    住房城乡建设部门负责对违反房屋安全管理行为的查处工作。
    规划部门负责对未按照建设工程规划许可证规定内容进行建设，违反规划管理行为的查处工作。
    城管部门负责对房屋违法增设广告牌、未取得建设工程规划许可证进行建设，构成违法建设行为的查处工作。
    公安机关负责对阻碍国家机关工作人员依法执行职务行为的查处工作；负责对消防违法行为的查处工作。
    安全监管部门负责对生产经营单位在房屋建筑使用过程中不履行安全生产管理职责行为的查处工作。
    质监部门负责对违反房屋建筑特种设备安全规定行为的查处工作。
    卫生部门负责对房屋建筑使用过程中违反卫生管理行为的查处工作。
    气象部门负责对违反防雷安全管理行为的查处工作。
    环保部门负责对违反环境保护相关法律法规行为的查处工作。
    第五十条 市、区县住房城乡建设部门和其他有关部门应当加强对房屋建筑使用安全管理执行法律法规情况的监督检查。在履行监督检查职责时，有权采取以下措施：
    (一)要求安全责任人、管理人、使用人提供有关房屋建筑使用安全方面的文件和资料；
    (二)进入被检查现场进行检查；
    (三)发现有影响房屋建筑使用安全的行为时，责令改正。
    第五十一条 管理人违反本办法，对已发现的或者应当发现的房屋建筑安全问题未按照职责范围进行治理和报告的，由住房城乡建设部门予以通报批评。
    第五十二条 房屋安全鉴定机构违反本办法规定，有下列行为之一的，由住房城乡建设部门予以通报批评：
    (一)未按照国家和本市法律法规和规范标准规定的程序、项目和内容实施鉴定活动的；
    (二)将鉴定业务转包或者分包的。
    第五十三条 使用人未登记进行住宅室内装饰装修活动的，由住房城乡建设部门依据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十五条 规定处罚。
    第五十四条 使用人在房屋建筑装修改造过程中，违反规定使用明火作业的，由公安机关依据《中华人民共和国消防法》第六十三条规定处罚。
    第五十五条 使用人在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，由住房城乡建设部门依据《建设工程质量管理条 例》第六十九条规定处罚。
    第五十六条 对于房屋修缮过程中，设计单位、施工单位、装修单位的违法行为，由规划、住房城乡建设部门依照《中华人民共和国建筑法》及《建设工程质量管理条 例》的有关规定处罚。
    第五十七条 使用人擅自变动或者破坏房屋建筑抗震构件、隔震装置、减震部件或者地震反应观测系统等抗震设施的，由住房城乡建设部门依据《房屋建筑工程抗震设防管理规定》第二十六条规定处罚。
    第五十八条 经鉴定需抗震加固的房屋建筑工程在进行装修改造时未进行抗震加固的，由住房城乡建设部门依据《房屋建筑工程抗震设防管理规定》第二十八条规定处罚。
    第五十九条 阻碍国家机关工作人员依法执行职务，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
    第六十条 国家机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位、上级机关或者监察机关追究行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第九章 附  则

    第六十一条 区分所有权的房屋建筑，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分属于全体业主共有。
    第六十二条 城市市区(包括建制镇的建成区)之外的农村房屋建筑使用安全管理由区县政府参照本办法执行。