青岛市国家税务局 青岛市地方税务局
关于房地产开发经营业务企业所得税
若干税务处理问题的公告
为进一步加强房地产开发企业所得税征收管理，促进房地产行业平稳健康有序发展，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）及《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）的有关规定，现对房地产开发经营业务企业所得税若干税务处理问题进行确定，相关内容公告如下：
一、房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率
（一）经济适用房、危改房按3%执行。
（二）政府限价商品住房按5%执行。
限价房是指《青岛市限价商品住房管理办法》（2012年8月23日青岛市人民政府令第219号公布）中所规定的普通商品住房。《青岛市限价商品住房管理办法》第十条规定，限价商品住房的价格在土地出让前，由市国土资源和房屋行政管理部门、价格行政管理部门，根据同地段商品住房价格的20%以上比例下浮确定。开发建设单位根据已确定的价格，按照住房楼层、朝向、质量和位置等因素，在上下不超过10%的幅度内确定销售价格，但总平均销售价格不得高于土地出让时确定的价格。
（三）别墅按30%执行。
单户单体单栋同时配套建有庭院、车库的住宅类开发产品视同为别墅。
（四）其他开发产品按20%执行。
（五）对同一开发项目中含有不同类别开发产品的，应按上述规定确定相应的计税毛利率。不能分别确定的，一律从高适用计税毛利率。另外，对经济适用房、限价房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。
二、房地产开发企业计税成本对象确定
应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、房地产预售许可、开发计划等填报《房地产开发企业成本对象专项报告表》（见附件），在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。
房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等重新填报《房地产开发企业成本对象专项报告表》，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。
对报送资料不完整、不规范的，主管税务机关将及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关将进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，将按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。
三、本公告自2016年7月1日起执行。《青岛市国家税务局 青岛市地方税务局关于转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（青国税发〔2009〕84号）及《青岛市国家税务局青岛市地方税务局关于确定房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告》（青岛市国家税务局公告2015年第4号）同时废止。
特此公告。
青岛市国家税务局 青岛市地方税务局
2016年5月27日
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