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相信做过景区工作的您，都曾经在心底骂过：（1.这TM规划谁做的。2.老板头被门挤啦，怎么会选这块地开发景区。3.政府keng人，什么都没有给我们配套。）
今天我来为大家说说规划立项：
都说“万事开头难”可是开头真的难吗？从我的实践过程来看，一个负责的景区管理者要把景区前期做好确实难。如果不负责的话就非常简单。
本人有几个核心的思考点：
1.市场为导向的产品策划。
2.时间为基础的线路设计。
3.落地为原则的规划。
4.投资额为依据分期目标。
5.沉侵式景观设计。
6.不忘初心的项目领头人。
7.边开发边运营的梯级式循环发展。
8.满足运营的功能设计。
9.根据市场修建产品，不是那位领导突发奇想提出的、更不是哪位专家提出的。
10.当你设计的产品没有吸引力的时候，那就把外形做大或者做的有张力一点。
负责的景区管理者会怎么做：
１、投资决策：投资决策的过程，最重要的是对旅游资源及项目开发价值的评价。投资商在与旅游资源控制方签订合同前，可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源（现有水体、植被、高差、文化等）、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。(很多老板没做这一步，所以后面你才骂他)
２、合同签定：旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电、政府总体旅游规划冲突部分等），是非常需要经验和技术的。合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地，明确政府部门项目对接人，还有一个核心就是和政府部门分成比例。（政府没keng你，是你自己不会谈。）
3、架构管理：合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。前期工作部：负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容：委托旅游投资顾问公司进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。工程管理部：以项目经理为首工程部为辅的管理机制，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。景区管理部：负责景区开业营销策划，办理开业手续（1.物价审核类：门票、观光车费、停车费、索道等2.经营许可证类：餐饮、住宿、游乐设备3.特殊项目需要专项申请：水上项目、漂流、低空项目等具有危险性的项目），落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。切记门票一定要在景区创A前批复，不然你会哭的。
４、产品策划（项目设计）及项目运作策划：项目设计不是旅游规划。项目设计及项目开发运作的策划，主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。（很多景区没做策划，怎么会有好的总规呢？如果总规再不负责，我只能呵呵了）
５、规划、设计：产品策划完成后，或与此同步进行，应该聘请专业机构，编制《旅游总体发展规划》，或者直接编制控制性详细规划，应该包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。同时对一期工程，应该进行景观设计及建筑设计。规划、设计基本程序：勘察－规划－设计方案－初步设计－施工图设计。新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理用地规划许可证，方可委托专业机构进行建筑设计。（切记：找一个负责的规划公司，最少要在项目上呆20天左右的团队，如果到项目看现场两三天就走了，或者来现场一次到两次就开始画图了。那就恭喜你，你被行业潜规则了。）
６、政府审批事项办理推进：通过政府的各项审批非常重要。其中，发改委立项，可行性研究报告审批，规划评审，市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等等，十分繁杂。（地灾、安评、环评、消防等硬指标项目成立之初就要办）
政府部门所需资料：
1. 项目单位（企业）提出立项申请报告；
2. 由具有相应资质的工程咨询机构编制的项目可行性研究报告；
3. 旅游主管部门关于该项目的审批意见；
4. 项目所在地城市规划行政主管部门出具的项目规划选址意见；
5. 国土资源部门（林业、海洋渔业部门）出具的项目用地（用林、用海）预审意见；
6. 环境保护部门出具的项目环境影响评价审批意见；
7. 节能评估报告（需工程咨询资质）或填写《固定资产节能登记表》；
8. 企业营业执照等其他资料。
实际操作过程中，投资额度不同，报批的政府行政级别不同。具体可以私聊我。
大家肯定想知道不负责景区经营者怎么做的，这个问题我只提几个点和大家交流一下：
1.项目没有详规和产品策划，直接找了一个总规公司做总规。
2.项目前期不知道轻重缓急、也不匹配投资资金情况下直接开始高定位、大投入开发，导致项目建设中项目推进慢。
3.项目负责人行驶绝对权力，和团队极少沟通。
4.前期没有运营团队介入。
5.项目负责人比较自私自利，如果你遇到这样的那就恭喜您。
6.不专业的项目负责人。
7.没有情怀的项目负责人。
8.生搬硬套复制其他景区的产品。
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