收楼对很多业主来说是一件大事，可能一辈子就买一套房子，而且还是第一次。因此，对于收楼，不能掉以轻心。对于收楼时需要注意什么，需要准备什么，很多业主都无从入手。这里，啄木鸟验房公司根据以往的楼盘收楼验房经历，结合一些收楼流程常识，整理了以下内容，准业主们可以参考一下：
第一步：接到收楼通知单。
按合同约定，发展商会在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备带齐的资料。
注意：购房者在购房时切记写清楚邮寄地址（一定要容易接收、能保障亲自签收的地点，如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况）。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。
第二步：做足收楼前的准备，宜细不宜漏。
注意：首先应看清发展商约定的收楼时间，确定具体收楼日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，买家权益有哪些。其次，准备各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约），各期还款单据（发票或用于换发票的收据），如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员照片、收楼通知书等等。最后，当然要找有经验的收楼专家做伴。
第三步：查证。
应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》（红色的是常说的两书一表，也是收楼时特别需要注意的收楼文件），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。
注意：没有相应证书，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。
（附：详解三书一证一表）
第四步：验楼细节不放过。
查验完各种证件后，验楼正式开始，先是需缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，然后由接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。（温馨提醒：收楼时要仔细查看收楼文件，坚持“先验房，再签收钥匙”。）
注意：购房者在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。收楼现场的人山人海并不可怕，建议采取“人多好办事”战术，请来多位老友亲戚帮忙，能发现更多的问题。同时对有异议的问题，人多好商议。另外最好带上做装修这一行的朋友，或者请正规验房公司（可到工商局网站查询是否有登记）的专业验房师帮助检验，以维护业主合法利益。
第五步：记录验楼结果。
在验完楼后，买家应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）。
注意：如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。在签收楼前，一定要验好房，把验出的问题让开发商整改，同时开发商有义务把问题整改好。
第六步：交费笔笔算清。
换发票及缴交各项相关费用与钱银有关，更要笔笔算清。
注意：收楼时须提前了解物价局的各项相关收费规定，最好带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对应，发现不合理收费要与发展商协商。必要时可向物价局、房管局投诉。根据相关规定，收楼时需要交维修基金，这个是必须交的。还有就是契税，这个是在办房产证的时候才需要交。至于其他费用，是否该收，是否合理，根据我们收楼验房经历，业主们可以跟物业协商。
第七步：办理入住手续。
验完楼后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书，同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。
注意：签署协议书时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。
现在很多楼盘收楼时大体上也是按照这个步骤。也有一些楼盘的收楼流程不合理、收楼的费用也不合理，导致业主利益受损。这就需要业主们和开发商、物业协商。如果协商未果，可以通过第三方（媒体、律师、第三方专业验房机构等）介入，从而保障业主利益。
附录：
一
详解“三书一证一表”
《建筑法》和《建筑工程质量管理条例》明确规定:建设工程竣工验收合格后,方可交付使用,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
因此,开发商在交房的时候应提供“三书一证一表”,即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。
但是,时下很多开发商都无法提供完整的资料,特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证；《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是整体楼盘建设规划等通过有关部门的综合验收凭证；这是因为楼盘整体建筑未完成,有关部门无法验收。对于此种情况,业主们应在相关文件中注明“未见XXX”等字样,并保留好相关文件副本。而其他“两书一表”是业主收房的时候开发商必须提供的,也是业主收楼验房时要特别查看的收楼文件。《住宅使用说明书》是针对住宅结构、性能和各部件的类型、性能、标准等的相关说明及注意事项。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺,是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。
《房屋建筑工程竣工验收备案表》尤其重要,它是建筑工程竣工后从施工单位自检,到建设单位、设计单位、施工单位、监理单位联合组织验收,再报建筑工程质量监督机构监督、审核备案,最后由备案部门审核通过盖章后,表明房屋通过各项验收,可以交付使用。《房屋建筑工程竣工验收备案表》是工程验收工作中唯一对社会公众具有公示效力的法定证明文件,更为重要的是它是到房产管理机关申请办理房屋产权登记备案时必须提供的证明文件。
二
业主可以拒交哪些收楼费用?
1、水电周转金。业主同意的，可以缴交，但应逐月扣减，否则不得收取。2007年2月1日起执行的《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》第七条规定：“物业管理企业接受委托代收水费、电费的，除业主自愿，物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外，物业管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用。”(王美舟律师13710862950文)
2、煤气初装费、管网建设费。开发商取该费用。二○○六年十二月二十六日发布的《广东省物价局关于规范我省管道燃气价格管理的通知》规定：“各地必须停止以管道燃气初装费、增容费、开户费等名目收取的费用。”
3、可视对讲系统费。开发商不得收取。2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条规定：“与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”(王美舟律师13710862950文)
4、售楼中介费、权证综合费。开发商不得收取。2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十二条规定：“ 商品房交易及产权转移等过程中的中介服务，应当由购房者自愿选择，经营者不得强制服务、强制收费。凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房者。”
5、契税、印花税等办证费用。开发商只有在取得大产证后才能代收。2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十一条规定：“由经营者经办房地产权属登记的，经营者必须在取得该商品房项目房地产权属证明书之后，方可向购房者代收相关费用。”
6、预收三个月物业管理费。除非业主同意，否则不得收取。
除非业主同意，否则不得收取。从2010年4月1日起执行《广州市物业服务收费管理实施细则》第十五条规定： “物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。”
7、装修保证金、淤泥费。
按照约定执行。
2010年4月1日起执行的《广州市物业服务收费管理实施细则》第十九条规定：业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主或装修人员收取垃圾和余泥渣土清运费、装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（或工本费），具体标准及其管理办法由各地价格主管部门制定。
8、物业维修基金。二○○三年九月五日实施的《关于贯彻国家〈业管理条例〉关问题的通知》规定：“购房者按买卖双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在办理以下任一项手续前自行或委托他人缴付专项维修资金：1、收楼;2、交易鉴证;3、领取房产证。”2007年7月25日广州市国土房管局规定，从即日起禁止各开发建设单位、物业管理公司代收业主缴交的专项维修资金。
具体操作：到区物价局或市物价局投诉，要求该局书面答复。此招有效，海珠区某楼盘业主去区物价局投诉，该局答复所有费用均属违规收费，最终开发商停收或退还大部分费用。
三
装修房验房验点
编号
验房项目
查验内容
一
入户门
门框扇
﹡门表面现象、防护措施，锁具、合页、开关、配件安装情况
﹡门框、扇安装，扇与框的结合情况，密封性能，门品种、类型、规格、尺寸、开启方向、安装位置等项
二
室内门窗工程
室内门窗
﹡框扇安装、固定情况，配件、防脱落、防撞措施、开启情况、纱窗、溢水口
﹡材质表面状况，密封胶表面状况、密封性能、缝隙处理、滴水线等项
玻璃
﹡表面查验：气泡、砂眼、破损、划痕等
﹡中空、钢化、磨砂、平板、吸热、反射、夹层、夹丝、压花玻璃等查验
三
室内陆面工程
大理石
磁砖
﹡空鼓、水平度、平整度、色差、瑕疵、划伤、裂缝、缺棱掉角、镶贴缝隙大小、表面勾缝、成品保护等项
木地板
﹡表面情况、铺设、接缝处理、平整度、收口、缝隙处理等项
踢脚线
﹡踢脚线安装、接口、缝隙处理、平整度等项
四
室内墙面
顶面工程
涂饰工程
﹡平整度、垂直度、水平度、阴阳角、披刮腻子、涂饰、下沉、开裂、成品保护
裱糊工程
﹡接缝平整、顺直、阴阳角、收口处理、色差、污染、粘贴情况等项
轻质隔墙
﹡板材隔墙、玻璃隔墙、固定、平整度、垂直度、隔音、防潮等项
软包工程
﹡安装、面料、表面情况、边框处理等项目
五
梁面柱面工程
共性
﹡水平度、垂直度、平整度、倾斜、空鼓、裂缝、钢筋外露、蜂孔、下沉等项
六
吊顶工程
共性
﹡表面平整度、接缝情况、收口处理、固定情况、石膏线、灯槽安装等项
七
涂饰工程
涂饰工程
﹡平整度、涂层表面、披刮腻子、裂缝、流坠、砂纹等项
八
门、橱柜
集成家居设备
实木门
﹡表面、框扇安装、垂直度、开启、门窗套、门合页、锁具、门吸、漆膜等项
移门
﹡门表面、轨道安装、固定、门扇开启、配件安装等项
橱柜
﹡橱柜安装固定、垂直度、水平度、成品保护，抽屉、柜门开关、五金配件等项
九
厨房
整体厨柜
﹡柜体、柜门、台面、厨房套件、墙面挂件、水槽、灶台配件、管道、缝隙处理
墙、地面镶贴
﹡镶贴、空鼓、水平度、平整度、成品保护、勾缝、地面泛水坡度、积水、渗漏等
十
卫生间
洁具及配件
﹡卫生器具的品牌、规格、成品保护、渗漏、配件安装、固定、胶封情况等项
墙、地面镶贴
﹡镶贴、空鼓、水平度、平整度、成品保护、勾缝、地面泛水坡度、积水、渗漏等
十一
阳台
共性
﹡外阳台、泛水坡度、空鼓、裂缝、墙面砖镶贴、渗漏等项（现场闭水试验）
护栏
﹡护栏垂直间距、安全距离、护栏高度、护栏安装、固定等项
十二
建筑电气工程
安全
﹡接地方式、总等电位联接、各空气开关贴标、电气线路敷设、导线材质、线径等
配电箱
﹡配线、导线连接、保护接地线、漏电保护器、空气开关等项
开关插座
﹡连接、安装，专线、专路、接地线配置等项
照明线路
﹡回路控制、标识、电源畅通等
等电位联结
﹡等电位联结干线、局部等电位箱间连接等
灯具
﹡灯具数量、安装情况、与顶面接合处理、表面防护措施等项
十三
建筑弱电工程
弱电系统
﹡电视信息管线配备、网络电话、综合布线、安防、门禁系统等项
十四
给排水工程
共性
﹡管道固定、管件接口、渗水、防锈处理
给水
﹡给水配件、热水管保温
排水
﹡阻火栓、下水、泛水坡度、存水弯，水封深度，管道与墙面、地面交接处理措施
十五
预留孔洞
排烟道、排风道、空调孔、强排孔
﹡排烟道、排风道、空调孔、强排孔设置是否合理；预留孔洞与排水管、雨水管有无冲突等
十六
室内噪音检测
* 阳台、大厅及房屋噪音检测
备注:根据地区、房屋户型、装修程度、房屋类别、验点不同，验房师实际查验项目将有所增删或调整，具体以现场验收明细项目为准。
