世界土楼，千年南靖
（本文是2013年2月26日现场考察后的谈话）
南靖土楼超出我的想象，我原来觉得这个地方资源不错，但是发展旅游的余地不大，这次感觉确实超出我的想象。
一、可大干
1、大面积
第一个可大干的是面积不小，这需要我们转换思路。我们一般土地利用琢磨的就是平地，觉得有平地才可以做旅游，这是工业化发展的思路。对于发展旅游来说，平地不重要，重要的是浅山丘陵，这个地方的浅山丘陵不错，这意味着在面积的利用上至少比以前的考虑要充分一些。
2、大文化
第二个可大干的是大文化，这个大文化就是土楼，土楼属于客家文化。客家文化现在全世界已经形成了广泛的影响，世界客家大会现在开到第八届了。移民文化在中国文化概念里强调得不重，但是从全球一体化的角度来说，就得研究移民文化，中国的移民文化是从客家开始，客家历史上五次大移民，现在相当于移到全世界了。元末明初的山西大槐树移民，清朝的闯关东、走西口、下南洋，实际上在中国的文化里已经构成了完整的一套移民文化。但是我们到现在为止在主流文化里没有移民文化的位置，所以从客家文化里我们应当挖掘这些内容，这些对应中国下一步的发展，尤其对应中国全球化的发展。
土楼是客家大文化集中表现，土楼的概念有四个层面：
第一是建筑的土楼，土楼作为一种建筑非常独特，而且这种建筑是原生的，是借助当地的材料构造出这么一种土楼的建筑。七十年代的时候美国的卫星上天了，看到中国什么时候搞出这么多导弹基地来？所以改革开放以来第一批来看土楼的是美国军人，到了之后才发现原来是土生建筑。建筑的土楼里有很多东西都可以挖掘，比如上午看的“东歪西邪”确实可以挖掘。
第二是文化的土楼，这种文化从晋朝开始一直延伸到今天，是文化的传承，而且这个传承是很完整的。土楼的文化传承有序，这个楼705年了，那个楼400年了，这样传承有序，这就是文化的土楼。
第三是社会的土楼，土楼实际上构造了一个非常独特的社会组织模式，这种社会组织模式在今天是有意义的，我们不能仅仅用一种考古的眼光，到今天也是有意义的。当然说起来，是社会学家、文化学家来挖掘东西，但是从旅游的角度我们要做充分评价。
第四是生活土楼，土楼是一种生活，是一种生活方式，这种生活方式一直传承到今天，一直存在。当然，可能在不长的时间内这种生活方式就会没有。
这四个层面的土楼，实际上做土楼利用就有这样的责任，争取能把这四个方面的土楼传承下去。我对客家的评价是，毫不客气、反客为主，假装谦虚。但是之所以一千多年了还自称客家，说明对传统文化的一种尊重，几乎每一个客家人都知道自己的根，根文化也是一篇大文章。
3、大市场
第三个“可大干”的是大市场，这些年来不管经济形势怎么样，旅游始终没倒过。而且现在这个市场越来越大，国务院刚刚发布了《国民旅游休闲纲要》，这是一个导向性的文件，我对这个导向的评价很高，这是我们五千年文明史的一个进步，因为把人放到了第一位。也是我们开国到现64年的一个突破，把生活质量放到第一位，我们原来一说就是先治坡后治窝，先生产后生活，一说就是国计民生，历史上是国计压倒了民生，但是今天不同了，今天的民生就是国计，这意味着这个市场越来越大。
二、不好干
这是关于我们现在的问题和困难。当然，原来的工作基础非常好，比如禁止老百姓胡乱盖房子，盖出的地方都给拆掉。现在最难的事就是拆，拆直接涉及到老百姓的利益。应该说这里留了一个好基础，同时我感觉大家做这些事挺细，比如今天路上在云水谣那儿看见的那些指示牌很有特点，包括路灯都是土楼的风格，这也是一个好基础。第三个好基础就是农民现在反应过来了，这是两个方面，一个方面你们会觉得这个事跟农民不好谈了，这是市场经济的变化过程。下一步他们一定会进一步认识到这些事，到那个时候有些事反而好谈了，现在只不过处在一个中间阶段。
1、区位
第一个问题是区位，虽然现在的交通比以前方便多了，但是这种方便还是自己和自己比，比如从南靖县到土楼原来要走三个小时，现在40分钟了，我们觉得很棒了。但是要综合评价，仍然存在区位问题，尤其对远程客人而言，比如从北京过来飞机两个半小时，再坐汽车或者是火车到南靖，从南靖再花40分钟到，客观来看，不能说这个地方区位条件好。但是反过来需要研究这个地方应该是什么地方，第一个概念叫做过境地，现在很多特大型城市，包括一些省会城市基本都是过境地，比如福州就是过境地。第二个概念是顺访地，比如到了一个地方顺便到这里来看看，大家到了厦门然后到这儿来一趟。第三个概念是目的地，这里交通区位条件不好，但是反过来就逼着我们走一条路，目的地是说本次的行程的目的就是到南靖土楼，我们绝不能成为过境地。所以第一个目标就是顺访地，到厦门的客人都得来一趟，最终是达到目的地，这是追求的最终目的。第二个概念是不不仅是到这里玩一下，还要在这儿住，在这儿进行深度体验。最终的目的应该是这个。但是客观来说交通、区位不利，这是客观存在的问题。
2、同质化
第二个问题是同质化。土楼确实很好，土楼也确有独特性，但是这三个县一共两万多个土楼，肯定就有同质化的问题。比如客人来看土楼，一天看三、五个土楼就差不多，再看就产生审美疲劳了。同时还会有这种情况，比如到永定去看过土楼了，南靖的土楼好在哪儿也说不清楚，但是觉得没有太大吸引力了。同质化的问题就逼着我们出新，不仅仅是看，如果我们的土楼只是让大家看一看，这个土楼没戏。留几个典型让大家看，剩下的土楼一定是多功能的。如果不能做到多功能，这个土楼能不能守得住都是问题，将来也可能这样的格局：纳入世界遗产的不能动，剩下的土楼该拆就拆了。土楼虽然很棒，但是不对应现代生活，如何发展呢？
3、人多
第三个问题是这一片区域里人太多，这同样是客观存在的问题。现在的状况是“三八、六一、九九”——妇女、孩子、老人，而且只要旅游起来了，在外面打工的就会回来了，回来之后就做生意。这意味着将来的本地人口会越来越多，这是将来一个大的问题。
三、要干好
1、区域分工
这里涉及到土楼的分工问题，包括在这片区域也有分工问题。
第一站是“四菜一汤”，这是整个土楼群的标志，但标志也就是标志的作用，上面一个观景台，下面一个观景台，大家拍拍照行了。
第二站到下阪，裕昌楼很有特点，但是那一片需要研究模式，那一片总体感不错。因为裕昌楼那一块的密度已经很大了，而且下一步的密度可能更大，现在的问题是规模太小，规模小，困难就解决不了。规模能做大，但是涉及到和农民的关系问题，可以学习乌镇的模式或者云南腾冲的和顺古镇。大家都很清楚乌镇的模式，和顺古镇是很完整的，面积也大，人口很多，方式就是一个公司进入了，占住了一些地点，然后做了一些产品，这些产品做的不错。当地的农民搞了一个民居旅馆协会，将近八十个民居旅馆，大家共同来选会长、副会长，客人要住在和顺古镇得先找协会，每家不能单独接待客人。协会对于旅馆有一套标准，第一是卫生搞得好，客人就多。第二是有文化特色，客人就多，这就是导向，使得老百姓把自己民居旅馆的卫生搞的很好，文化特色最突出。为了防止会长、副会长以权谋私，半年改选一次，可以连选连任，农民自己构造了一个模式，而且这个模式大家觉得很好，都可以接受。另一方面是公司和当地人怎么对接，因为农民就觉得自己做自己的，公司做公司的，后来民居旅馆协会发现这样做不行，一定要和公司融合在一起，主要是来做市场，所以公司做市场，协会也参与进去，农民就感觉公司和农民连在一起，就采取这样的方式。你们应该研究一下这样的模式，因为这儿涉及到的一个问题是人多，尤其是当地人多，如果不给他们留这种空，他们就会闹，但是太过分了，客人就会不满意。云南和顺这种模式就是一个好模式，公司、政府和当地的农民，包括外来的人、旅游者融在一起，都很好，我们这里将来一定会形成这种格局。尤其是下阪那个地方，核心是研究模式。
第三个地方是塔下村，感觉是渐入佳境。就这么一个村，照样可以做起来，我现在感觉那儿的老百姓，包括有一些外来的经营者，商业化开始了，已经有点丽江的感觉了。这个地方要做好，商业化不能过分，但是很容易商业化过分，所以像这样地方现在还没有太好的路数，只能是老百姓在市场的过程中自己摸索一遍。比如江苏的周庄，大家都说江南水乡，小桥流水人家。有一次我到周庄，我说这不是小桥流水人家，是大桥脏水商家，这就需要研究怎么调整。后来又去了一次周庄，调整的差不多到位了，而且老百姓也意识到这个问题了，就是商业化不能过分。比较好的模式是有一条商品街，一条餐饮街，这两条街商业化可以过分，其他的地方不能搞，这基本就是乌镇一期的模式。老百姓在这两条街里做生意，其他不要搞。这样大家购物、餐饮的需求满足了。商业化的需求，老百姓在那儿也满足了，但是其他地方见不到。塔下村下一步应该这么走，不然到处是商店，到处是餐馆，给人的感觉不会好。可是消费者也有这样的需求，老百姓也有这样的需求，把这些需求满足了就行了。
第四个是和坑村，我感觉这个地方太好了，是一个世外桃源，这个地方一定要做高端。和坑不是一个让大家看土楼的地方，是让大家深度体验土楼的地方。这个地方的基本原则是目前的环境要严格保护，目前的建筑格局要基本保留，但是里面要做调整，调整成精品酒店群，这就是乌镇二期的模式。要这么做下来，只有这一个地方也够了，吸引力会很强。这个地方要以现在的东西为核心，然后再扩充，扩充不是建房子，要扩充大家的活动。比如这个山让大家去爬一爬，那个山让大家做点运动，那个山让大家玩点采摘，诸如此类的。这样就把经营范围扩大了，核心是做成极品。例如精品酒店，北京颐和阿曼，是奢侈品，没有平均房价的概念，和路易威登同档次的，那儿只有每天最低消费一千美元，高不封顶，这个地方应该做成这样的东西。这个地方让大家充分体验到享受到世外桃源，但是有些东西还需要微调，比如那几个电线把它遮蔽处理，看不到现代工业的东西，但是进了房间之后，体验的是后工业化。
第五个是云水谣，云水谣是一个登峰造极的东西，是资源的登峰造极，我看重的是环境。那一排大榕树，守着那一条水，这种环境很难得。云水谣这个地方不能按照一般的景区模式来做，按照一般景区模式来做就把它糟蹋了。现有的东西我们维持，但是要用增量来拉动存量。
第六个是山上。这是做大的根本，不能只守着现在这点资源。山上的核心是泛旅游，产业融合，产业提升。
这几个地方各有各的不同情况，不同的情况就得有不同的方式来对待，这也真是超出我的预想。
2、模式研究
我们不能就这么一个模式从头做到尾，从模式角度来说需要研究几种模式。第一是高端模式，高端模式基本就是和坑村，它有一个最大的好处是人少，而且周围有一圈水围着，其他那些地方水系都需要调整，让水感觉更舒服一些，山也可以做点文章，让客人的活动范围更大一些，客人来了不能一直在这儿住着，应该有点活动，我们得研究这样的活动，所以这是一个高端模式。云水谣是高端拉动中低端，增量拉动存量，存量不动，因为一动存量就会和老百姓有冲突。下阪那个地方应该是混合模式，那个混合模式该怎么做仍然怎么做，当然这里面有一个基本的商业模式就是门票，但是门票会越来越复杂，比如老百姓家里亲戚来了，不能要门票，但是你们怎么知道哪个是亲戚，哪个是游客？再比如说在这儿住个店还要门票吗，在这儿吃饭门票怎么算？将来这个事儿会越来越复杂，这是将来很大的难点。如果没有门票也不行，因为这个地方门票是基本模式，但确实涉及到这个问题。所以我们需要研究模式的多元化。
从根本上来讲商业模式是发展性的。我归纳了国内很多项目，得出了一个结论，就是A+B+C，只要符合这样的模式肯定成功。A是吸引中心，B是利润中心，利润中心的主体就是房地产。C是文化中心，文化中心是保证这个地方可持续发展。当然还有一个更大的模式是能不能研究上市，在资本运营的这条路上来研究这个事，这条路很长也很复杂，可不是没有希望。
3、规划问题
必须得琢磨一个好规划，这个规划要超越一般的规划。
第一是做市场规划，因为这个产品是多元化的，到底对应什么样的市场？远程市场就是高端，比如北京过来的，上海过来的，东南亚过来的，包括海外及客家人过来的，远程市场就是高端市场，高端市场就得有高端产品来对应。第二类是中程市场，比如江西、福建这些地方，那就得研究中程产品，就是中端产品。第三类是周边市场，周边市场一般来说就是大众市场，特点就是只要到节假日就是高峰，但是不能按照高峰期来配置资源，按照高峰期配置资源就意味着日常经营必定亏损，高峰期就是保证安全。高峰期的质量绝不可能好。交通配置两种方式，一种方式是高峰期的配置，一种就是日常的配置，包括路修多宽，采取什么样的方式。最好的方式是客人的车停在外面，里面用我们自己的车拉大家，既安全又环保，对于当地居民可以发放车证。这就是市场规划，市场规划和产品规划连在一起，针对什么样的市场，配置什么样的产品，高端产品、中端产品、大众产品都要有，还要对应远程市场、中程市场和周边市场。
第二是要有一个产业规划，这儿人口多，人口多就得研究产业，老百姓想挣钱是好事，但是涉及到老百姓胡搞、乱搞，结果大家都挣不着钱。这就需要进行产业规划，比如当地的物产怎么配置，怎么让当地的物产的附加值提高，这对老百姓都有好处。林业产品、农业产品、渔业产品等，都可以成规模。再比如手工业产品，手工业产品是就地取材，就地取人才，就地形成市场，就地升值，而且手工业产品最大的好处是对应“38、61、99”。这些人没事干就做点手工艺产品，尤其是闲的时候去做，旺季的时候再卖。现在卖的东西基本都是外面贩过来的，可是如果自己做这种手工业就不同了，老百姓不会我们可以教。我见过很多这样的村。四川绵阳有一个年画村，2007年我去了一趟，那时候一年的收入三千万。原来村里有一个画年画的，后来有一些专家做了一个规划，提出了“年画上墙”。村里的白粉墙都是年画，村子特色就出来了。结果2008年地震的时候这个村平了，但是我相信只要他们人还在，这个村不会倒。2010年的时候我又去了一趟，这个村面积比原来扩大了一倍，一年销售七千万，基本上就相当于利润。一个制造业的企业一年要有七千万的利润，得有多少产值。
第三是时间规划，一年365天怎么用，一天24小时怎么用，就得研究客人在这儿待多长时间，绝大多数客人都是一日游，但是得研究这一日怎么过来，把这个研究透了，市场就研究透了。可能有的客人在这儿住一个礼拜，这一个礼拜怎么安排。也可能有的人住两三天，针对不同的客人就要有时间规划。
第四是空间规划，把前面研究透了，空间规划反而好做了。什么地方摆什么项目，规模需要多大，就都清楚了。最怕的是上来就规划空间，设立一堆项目，但是没有根。
所以这个规划应该是市场规划打头，产业规划垫底，时间规划延伸，空间规划布局，抓利润，这就超越了一般旅游区的规划，我们做这个肯定是一流。这套理念一般的规划公司做不了，有的规划公司就没想过这些事，我们不是城市规划，城市规划主要讲空间，我们是旅游规划，从市场开始。在做规划的过程中要和老百姓商量，比如产业规划将来要培育五个产业，这五个产业和老百姓商量，老百姓觉得这事可以干，就跟着你们走了，而不是我们强迫老百姓去服从。这样在规划的过程中，官、产、学、民就融在一起了，这个规划就好落实了。总体来看就是可大干，不好干，要干好。
