买二手房需要提前核实哪些问题？这些都不可缺！

二手房买卖中涉及到的交易环节有很多，双方稍有不慎，就可能产生纠纷。那么买方在购买二手房时，就需要留心容易发生纠纷的环节，将风险降到最低。

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一、买二手房需要提前核实哪些问题？

1、核实卖方身份

主要看卖方是不是房屋的真正所有权人，看房产证、身份证等各类证件上的信息是否一致。

另外，如果卖方是无民事行为能力人或限制民事行为能力人。即使房产证上只有他/她一个人的名字，买方与其签订的购房合同，也属于无效合同。

根据《民法通则》第十二条规定：“不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”第十三条规定：“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”

刑法中的限制行为能力人是指年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。

2、是否存在共有人

如果该房屋存在共有人，那么卖房时，也需要征得共有人的同意才行，房屋的共有人也必须在买卖合同上签字。要注意核对签字人的真实身份，必须为房屋共有人本人，不得冒名顶替。比如，夫妻婚后买的房子，只写了一方的名字，卖房时，必须夫妻双方均在合同上签字才行。

3、权属问题

买房时要注意房屋的产权性质有无争议。注意房屋是否存在被依法查封或者以其他形式限制房屋所有权属转让的情况，避免付款后房屋无法交付。必要时，可以去房管局了解相关的信息。

4、是否有租客

买卖不破租赁，假如租户的租期还未到期，那么买方就暂时不能入住。买房时，一定要多次实地查看核实房屋是否存在出租的情况。如果有，应尽量要求卖方在交易前处理好租赁事宜。此外，租户在同等条件下有优先购买权，买房的时候，要明确租客是否已放弃购买。

5、明确违约事项

比如遇到卖家没有按时迁出户口、房子涨价卖家毁约了、买家没有获得银行贷款等类似问题。应该如何解决，双方事先就要约定好，避免日后产生纠纷。

二、遇到纠纷如何处理？

二手房的交易进程不会总是一帆风顺，以下内容为一些常见的交易纠纷情况，买方可以看看解决方式。

1、卖方逾期交房怎么办？

除了一些特别的事由，比如买方未付清尾款等原因，卖方都必须遵照合同约定及时给买方交付房屋，若卖方逾期腾房，那么买方可以根据合同约定向卖方主张违约责任。或者主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿。

2、卖方逾期过户怎么办？

在房价出现波动的时期，一些卖家会不惜违约，通过拖延过户时间，不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同，达到毁约的目的。遇到这种情况，买方可以及时起诉对方，同时对房屋申请财产保存等。

3、房屋质量有问题怎么办？

一般有三种情况：

第一，如果签订房屋买卖合同时，卖方已经明确如实告知买方房子的质量情况，买方据此得到优惠价格，房子过户后，买方又以此对卖方主张赔偿责任的，卖方可以不承担责任。

第二，如果卖方故意隐瞒房屋的真实情况，那么买方可以向卖方主张违约责任或者赔偿责任。

第三，卖方已经把房屋真实情况告知中介，但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买方的。那么买方可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

综上，就是本文的全部内容了。总之，在买二手房时要多注意核实房屋的情况，在买卖合同中对相关情况和违约责任进行约定，尽量避免产生不必要的纠纷。