非住宅房产的 相关税收

【说法】 Amita Dutt (2012-03-12)

　　随着降温措施在住宅房地产市场的落实，投资者将目光转向商业与工业房产作为替代投资。为了确保投资的回报与收益，投资者需要了解所有与非住宅房产相关的税收信息。

　　这篇文章将简略地介绍在新加坡买卖、拥有非住宅房产所涉及的不同税种。

是否真的是所谓非住宅房产？

　　如果你是为了避免支付住宅市场上的额外买方和卖方印花税的影响，那你应当谨慎审查自己的投资，以免发生原以为是非住宅地产的投资，后来才得知其具有住宅地产成分的重大失误。

　　市区重建局（URA）作为有关当局，可以提供与房地产的分区和用途规划相关的信息。你可以由你的律师向市区重建局提交“业权查询书”，即一份询问房地产的分区和批准用途的表格（连同含消费税在内的12新元一起提交）。当局一般会在一周左右给予答复。

　　当某房产部分为住宅房产，部分为非住宅房产时（这是可能的），会按照住宅与非住宅分别所占的比例进行征税。

作为买家应当支付的税款：

＊买方印花税

　　这是按照房产的购买价格或评估价格（以两者中较高的价格为准）而征收的税种。

·税额：一般计算买方印花税所适用的公式是：购买价格或评估价格中较高的价格X 3%，再减去5400新元。例如：价值100万新元房产的买方印花税是2万4600新元。如果所购买的是非住宅房产，那么买方就无须支付目前购买住宅房地产时所需要缴纳的额外买方印花税。

·缴纳期限：

　　买方必须在出售合同日期起14天内缴纳有关印花税，逾期纳税有可能被处以高达税款四倍的罚金。所谓“出售合同日期”，是指“行使购买选择权”之日或“买卖协议”之日。如果房产是直接从开发商处购得的，那么“出售合同日期”为“买卖协议”之日，而不是“购买选择权”之日——因此，你可以有更多时间筹集印花税的资金。

＊消费税

　　如果卖方已经进行过消费税登记，那么买方就需要缴纳以房产出售价格为准的消费税。如果卖方此前并未被要求进行消费税登记，房产的出售会导致卖方需要进行消费税登记。连同房产一起出售的家具及设备部分，如果未包含在房地产出售价格内，也应当另行缴纳消费税。

　　只有当合同没有明确规定由谁来缴纳消费税时，买方才无需为房地产及其家具和设备支付超过购买价格的金额。然而，这样的例外现象非常罕见，这是由于一般卖方都会确保合同中包含将缴纳义务转移至买方的条款。

　　同时，如果销售合同受到新加坡法律协会1999年销售条例的规制（事实上绝大多数合同会提到其受该条例规制），则缴纳消费税的义务由买方承担。

·税额：目前新加坡实行的是7%的消费税，因此买方需要支付出售价格的7%。

·缴纳期限：

　　对于在二手市场上购买的房产（并非从开放商直接购得），无论是否建设完成，都须以出售价格为准缴纳消费税，这意味着消费税在支付选择权费用／预定费用、定金、购房剩余价款时，一并缴纳。

　　对于直接从开发商处购得的房产，是根据设定的时间表逐步支付购买款项，消费税在每次支付分期付款时缴纳。

作为房产业主应该支付的税款：

＊房产税

　　房产税是因为拥有某房产而须支付的税，由评估结果明细表（Valuation List）上所载的房产业主支付。一旦向你出售房产的交易完成，卖方律师将提交一份有关所有权变更的“转让通知”。评估结果明细表将予以更新，将你列为新的业主。从交易完成的第二天起，缴纳房产税的义务就会转移到你的身上。

　　通常，卖方已经提前缴纳了税款，而你则会被要求向卖方偿还你应该缴纳的份额。这些计算的详情会体现在有关结算清单。

　　对于在建房产，在颁发“临时入伙准证”（TOP）之后，才需要缴纳房产税。作为买方（相对于开发商而言），你的纳税义务始于收到空屋交接通知之日起次日。该通知会发给你的律师。极有可能发生的情况是，你也必须先一并缴纳开发商的份额（始于颁发“临时入伙准证”之日），而后由你的律师向开发商讨回。

·税额：房产税的税额相当于的房产“年价值”的10%。房产的“年价值”是指如果出租你的房产或其他一套可比房产一年可收取的租金额，不包括家具、陈设、设备及维修费。业主自住适用的房产税税率（在特别情况下适用于某些住宅房产），不适用于非住宅房产的业主。

·缴纳期限：

　　每年1月1日须预交全年的房产税，只有当房产税是通过从银行账户直接转账（GIRO）方式缴纳时，有关当局才允许按月分期付款。

作为卖方应当支付的税款：

＊卖方印花税

　　区别于住宅房产，投资非住宅房产的吸引力在于无须交纳卖方印花税。然而，如同上述所说，对于部分为住宅的房产，卖方将需要为住宅部分缴付印花税。

＊资本利得税

　　因出售房产而获取的利润，并不课征资本利得税。

＊个人所得税

　　如果你在新加坡经常地买卖房产，新加坡国内税务局（IRAS）可能将你归类为“房产交易商”。这意味着他们将视你为从事房产买卖业务。你因此而获取的利润将被视为收入，因而须缴纳所得税。

·税额：作为个人，所得税税率依照你的总收入等级而定。作为公司，则适用当前的企业所得税税率。

·缴纳期限：

　　与其他收入一样，必须在每年的个人所得申报表中明确申明。

＊预提税

　　如果你不是新加坡纳税公民，却是新加坡房地产的房产交易商之一，你将需要缴付预提税。

·税额：房产出售价格的15%。

·缴纳期限：

　　预提税将在交易完成时，从你得到的房产出售价格中扣除。买方的律师有义务在把买方所支付的购房价款交付给你之前先扣除预提税，为税务局代收这笔税款。

＊消费税

　　如果你已经进行过消费税登记，那么房产以及连同房产一起交易的家具及设备部分，都是须要缴纳消费税的，即使房产和家具及设备分别标价。

　　当合同没有明确由谁来承担消费税的时候，买方无需为房产及其家具和设备支付超过购买价格的金额。因此，如果你有意转嫁消费税给买方，你务必要在合同中明确说明。