● 李敏雯投资理财研究显示， 去年初以来， 非有地私宅屋主用刚竣工的私宅套现， 每单位平均回报33％或30万6000元。不过， 由于数轮降温政策影响显现， 这样的收益或不会再现。过去三年， 新私宅的表现令许多业内人士感到意外。从2010年至2012年， 发展商平均每年售出1万8131个私宅单位， 比2005年以来年均销售量高出34％。自2011年第三季， 新私宅的成交量已经超越转售私宅， 这是近年来不曾有过的现象。 人们之所以把资金投入新私宅有两个主要因素。政府在2011年1月向在四年内将单位转手的私宅买家征收高达16％的卖方印花税， 使买家更倾向购买未竣工项目。买家投资的理由是， 在私宅价格攀升时， 他们可按施工进度付款， 无须一次支付大笔款项。项目完工后， 他们已履行了持有期， 避免卖方印花税。 另外， 由于私宅和组屋价格都在全球金融危机之后强力反弹， 目前的私宅价格指数比2009年的低谷高出60％， 屋主也从房市获利不少。我们根据对转售禁令数据的研究， 算出过去五个季度， 非有地私宅（不含执行共管公寓）屋主在新私宅项目获得临时入伙准证（TOP）后所取得的回报（同一个单位销售价和购买价之间的差额， 不包括房地产经纪的佣金、印花税及其他相关费用）。 研究显示， 2012年初以来， 非有地私宅屋主用刚竣工的私宅套现， 总共获得1亿零700万元的毛收益。每个套现单位平均回报达33％或30万6000元。若把转售组屋的收益也算在内， 屋主在房市赚取的回报更高。 部分收益可能又重新流入房市， 带动了新私宅市场的买气。2012年， 发展商共售出2万2197个新私宅单位， 这比2010年创下的销售纪录还要高出36％。私宅价格也达到新高， 去年全年上扬2.8％， 今年首季再微升0.6％。
去年第三季售屋最赚钱 去年第三季， 私宅屋主售屋的回报达到5000万元， 几乎是上季度的一倍。平均每笔交易的收益也从24万7000元增至38万8000元， 涨幅高达60％， 令去年第三季成为2012年以来， 屋主最赚钱的一个季度。但之后几个季度竣工的项目， 收益连续下滑， 在2012年第四季度下跌至35万3000元（跌9％）， 今年首季更下跌至28万4000元（跌20％）。 在348宗竣工时完成的交易中， 只有一宗出现亏损。屋主在售出其Ascentia Sky的单位后损失了15万6000元。 研究也显示， 位于中央区以外（Outside Central Region， 简称OCR）的大众化私宅， 每宗交易的回报率要比中高档私宅更佳， 达到41％。核心中央区（Core Central Region， 简称CCR）高档私宅的屋主， 每宗交易的回报率为25％， 在三个领域中最低。 套现刚竣工私宅者， 组屋居民占了近半（45％）。中档私宅则是受青睐的领域， 因为套现交易在代表中档市场的其他中央区（Rest of Central Region， 简称RCR）最为活跃， 占总交易量的45％。鞋盒公寓回报逊色 人们普遍认为， 鞋盒公寓比面积较大的私宅更值得投资， 但我们的研究发现， 单位面积不超过50平方米（538平方英尺）的鞋盒公寓， 其回报在各领域都不如非鞋盒公寓。过去五个季度， 每个鞋盒单位的平均回报为13万2000元或25％， 表现也不如大市。 不过未完工期间就套现的鞋盒公寓屋主， 平均持有期仅为2.4年， 比一般施工期短。由此可推断， 较多屋主其实是从二手市场买下这些单位， 而不是向发展商直接购买。 中档领域鞋盒单位转售后的回报率最高， 平均每个单位达到27％。这与该领域较好的租金收益率相符。高档与大众化的鞋盒公寓， 回报率分别为24％和20％， 也都不如非鞋盒公寓的回报率。（见表） 回报率最佳的五宗交易来自四个项目——Caspian、The Beverly、Viva和Ascentia Sky， 它们的单位面积介于1195至1991平方英尺。
套现获利料将减少 随着私宅升值步伐放缓， 2012年第三季后， 私宅竣工时屋主套现所得开始下滑。同时， 私宅竣工时期的成交量也下滑， 潜在买家有所减少， 屋主日后的收益可能受到影响。此外， 私宅与公共住屋在未来三年将有大批单位竣工， 买家已变得更挑剔， 部分买家已把目光转向私宅转售市场。 展望未来， 由于数轮降温政策的影响开始全面显现， 这样的收益可能不会再现， 买家必须小心谨慎。 尽管如此， 我们预计私宅市场的需求将保持强劲。外资流入加上当前的低利率环境， 有助于支撑市场对房地产的需求。在近期的政府售地计划（GLS）下， 一些地段更刷新了土地售价纪录。吉宝置业最近就为金殿路（Kim Tian Road）的一幅地支付了容积率每平方英尺1163元的价格， 这是政府为99年地契的土地招标时， 历来最高投标价。由此看来， 一些发展商仍看好房市前景。无疑， 这些私宅的最终售价将取决于市场情绪， 倘若我国经济基本面维持现状， 这些新项目竣工时的售价可能要比周边项目高。如果是这样， 新招标地段附近现有私宅的投资回报， 将有再升值空间。 （作者是橙易产业OrangeTee研究与咨询部主管）
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