【典型案例】
张先生在二手房交易时碰到了麻烦事，他好不容易看中了一套心仪的房子，感觉很合适，就和原房东、中介一起签订了一个三方合同，并交了1万元定金，然后就去银行申请办理了商业贷款，贷款申请的中介费用是6千多元，现在准备办理过户时，却发现原房东突然联系不上了，眼看到手的房子就要“飞”走了，自己还得承担一部分经济损失就感到非常烦心……
【案例分析】
上述案例中，张先生购买了一套二手房，但是到了过户日期，原房东却消失不见了，这样情况下，很多人都不知如何是好?
据律师表示，根据《房屋登记办法》的规定，房产转移登记应当由双方共同申请，同时提交登记申请书、申请人身份证明材料、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料等。现实生活中，存在本应由双方共同申请登记，但当事人一方拒绝协助登记的情况，此时，另一方应当如何维护其权利?在这种情况下，就需提供经过国家公权力机关确认的物权变动资料，例如人民法院、仲裁委员会的生效法律文书来取得房屋物权。
针对此案，如果到了双方约定的交房日期，房东未履行合同，张先生可以到法院起诉，要求原房东履行合同，交付房屋。现在对方失踪，可以通过公告的方式送达，法院可以缺席判决，强制执行。
【提前备案可规避风险】
虽然该二手房的房产证已经抵押在中介那里，但张先生仍然担心原房东会去房管局补办房产证，致自己处于不利地位。专家指出，像张先生这样的担心并不是没有道理的。
目前房产证的补办手续为：产权人持本人有效身份证明到本市房屋档案馆申请出具“房屋权属证明”后，到公开发行的报纸上刊登房屋权属证书遗失声明，见报后产权人持身份证明、报纸及图纸到房子所属区房管局办理补证手续。
专家提醒，为防止原房东补办房产证，张先生可以持当初签订的三方协议，以及贷款银行的证明等一些相关资料先去房管局备案，这样卖方就没有办法补办房产证了。
【协议性质要弄清】
此外还要弄清当时在中介那里签订的三方协议的性质。看是不是中介公司通常使用的居间合同或意向金协议，如果只是买方和中介签署的居间合同话，其法律效力比较有限，只有当三方(买方、卖方、中介)都有签字确认后，此合同方为有效。
【专家建议】
针对现在这种找不到卖方本人的情况，应当如何处理呢?一般在买卖双方签署协议时，都应当在协议上留下双方的联系地址，所以可根据当时协议所留联系地址给卖方发书面催告函，催告卖方履行原来的协议。在催告函中买方应写明给予对方履行协议的宽限期，并表明若宽限期满对方仍不履行协议，将被视为违约。催告函最好以双挂号的形式邮寄，并留回执。若卖方在催告期满仍不履行协议，那么买方可直接起诉到法院，并要求卖方承担违约责任。但如果卖方在当时的协议中未留自己的联络地址，那么买方将无法邮寄书面催告函给卖方，给自己造成极大的麻烦。提醒买卖双方一定要在房地产交易相关的协议中留下双方的联络地址，否则一旦对方违约，将给自己带来极大的不便。
中介可代买方向人民法院提请诉讼，由于原房东一直不出现，所以案件还处在公示期内，暂时无法进入审判程序。这时可以为房子申请财产保全，使房子无法再进行交易、转移，能起到有效保护买方权益的作用。等公示期满，法院一旦判决，将用法院的判决书走强制过户的流程;或由法院对房屋进行拍卖，通过拍卖所得来对买方进行赔偿。
【何为财产保全?】
现实中，很多人都因不熟悉法律而丧失了保护自己合法权益的时机，此类案例中的买方在提起确认所有权诉讼时，应当同时向法院申请对该房屋进行财产保全，以限制原房东擅自处分房屋的行为。财产保全是目前限制产权人或其他相关权利人处分、变卖、转移房屋产权的有效手段，通过对争议房屋的查封，可以保证在一定期限内房屋产权处于冻结状态，从而有利于纠纷的彻底解决。
在二手房交易纠纷中，财产保全一般由当事人或利害关系人向人民法院提出申请，而根据提出保全申请的时间不同，可分为诉前保全和诉讼保全两类，诉前保全是指在起诉前即向法院提出财产保全申请，人民法院采取保全措施后15日内，申请人应当向人民法院提出有关争议房屋的诉讼，否则，保全措施自动解除。诉讼保全是指在诉讼过程中提出保全申请。无论是诉前保全还是诉讼保全，申请人都应当向人民法院提供相应的担保，担保可以采取担保金的形式，也可以以申请人或其他人合法所有的房屋、车辆等财产担保。
目前，对房屋的保全措施主要是查封，并且采取权利查封的形式，即由房地产登记机关根据人民法院的司法裁定在该房屋的登记册上加注司法查封的信息，从而限制该房屋产权的变动。因此，经人民法院查封的房屋，实际使用人仍可以继续居住使用，但产权人不能转让该房屋。
在前述案例中，张先生可以及时向人民法院提出查封该房屋的申请，以限制原房东出卖该房屋的行为，完全可以避免人财两空的尴尬局面。因此，值得警醒的是，一旦二手房买卖合同的履行出现纠纷，需要寻求司法途径解决，不妨采取财产保全来保护自己的合法权益。
【二手房买卖流程】
最后用一张图为大家再普及一下二手房买卖的流程。
来源：亿房网
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