一、考察小区样本、考察方式介绍：
本次考察的对象是大阪市中心某中高档公寓小区，有45户，大概总共有3600平方（按照每户80平方算），这个小区的物业服务人员只有1个服务人员，工作时间9:00am—17:00pm。
由于日本小区都没有围墙，不需要保安，物业管理说是小区管理，其实是每个单体楼的管理。
这个小区的每户每月支出情况：物业费16000日元/月/户，买一个停车位大概210万日元，买下来后每个月付管理费5000日元/月，停车位和小区有的有关系有的没有关系，如果不是自己的车位租赁费大概20000日元左右/月/车位，该小区房屋每个月还需要交给地方政府固定资产税大概15000日元/月/户。
由于日本注重保护隐私空间，更不能在小区大声喧哗，所以我们没有到小区实地拍照，本次考察主要采取会议问答的形式，参与人有：日本某著名物业管理公司项目经理朝倉久貴先生、考察人李云波（“家和顺”创始人）、日语翻译李维娥小姐（湖南人，在日本生活15年）、田村治茂先生。
注:1、今日汇率：100日元=6.429人民币元；2、本次考察的对象是大阪市中心的公寓，相对来说物业费、停车位费用都比较高；3、本报告以直白叙述方式尽量做到详尽地按照开会内容，保证诚实反映所闻，也许会和整个日本物业管理的实际情况有少许差异。
二、政府：
日本当地政府在小区中没有任何物业相关的管理权限，如果小区出现矛盾也不需要政府来协调，所有的纠纷都是通过法院判决的，当地政府不干涉小区的任何物业管理，当然政府也不需要对小区负有任何责任。小区业委会（日本叫作“理事会组合”）的成立不需要繁琐的手续，也不需要在政府备案。
政府没有任何权利管理、干涉小区，但是政府却负有小区垃圾清运的责任，以大阪市为例，小区的垃圾分为：可燃垃圾、不可燃垃圾、可回收的塑料瓶等、报纸等，每个种类的垃圾清运日期不一样，由市政府的垃圾车统一处理，业主随意丢弃垃圾要受到严厉处罚。
业主拖延缴纳或者拒绝缴纳物业费，政府也不会记录业主个人的信用。
三、小区业委会（日本叫作“理事会组合”）：
在日本，小区建成前，根据图纸就可以卖房子了，等房子建成几乎快销售完成，这时候就可以成立理事会组合（在中国叫“业主委员会（简称业委会）”），以小区理事会组合的名字在银行开立一个小区公共账户，总账户下有公共维修基金账户、物业费管理账户，或者开立两个账户分别管理，理事会组合理事长的名字也在银行账户上显示，理事长的名字就是印章名字，理事长更换银行信息也要相应变更。
小区理事会组合的成立不需要在政府备案，政府完全不过问小区的事情，我再三和翻译确认，他们的理事会组合没有在政府备案，业主不承认理事会组合的合法性怎么办，翻译说在日本好像没有发生过业主不承认理事会组合合法性的事情，都会承认的。
理事会组合一般不是法人，但是可以很容易注册成为法人机构，他们不太愿意把理事会组合注册成为法人机构，因为法人机构需要每年缴纳税收。
在业主中按照门牌轮换产生理事会成员，比如今年的理事会成员是101、201、301...，明年就换成102、202、302...，以此类推，所有业主管理小区的权利和义务均等，“轮换”是他们产生理事会成员的基本准则，一般是一年换届一次。
理事会委员是全公益不拿钱的，如果是理事会直接管理小区那么会有一些象征性的工资补贴，理事会组合直接管理小区的话也是聘请专业公司的人来管理，万一出现问题也是专业公司的事情，理事会组合是没有责任的。
小区辞退物业公司需要多数的业主投票才能辞退，理事会组合不能决定辞退，物业公司交接的时候一定会交接清楚，不会毁坏资料。
理事会组合一般每个月都会开会，如果开业主大会，开会之前会收集多少人参加，如果人很多会借用大的会场开会，人数很少的会议就很简单的在楼下站立开会。
小区业主的物业费全部通过银行划款存在理事会组合的公共账户里，有一个存折、一个印章，分别由理事长和物业经理保管，所有的业主物业费必须存进这个公共账户，收支两条线，理事会组合按月通过银行转账支付给物业公司管理费用成本和物业公司的利润。
不论是业主缴纳物业费到理事会组合的公共账户，还是理事会组合支付给物业公司钱款，全部是通过银行转账的形式，没有现金交易。
小区理事会组合的公共账户有结余那么结转到下一年，不论是有结余还是亏空，都是归全体业主，和物业公司没有任何关系。
小区投票，不使用纸质投票也不使用电子投票，一般通过举手的办法当场表决，举手后只需要清点人数的人签字，并不需要举手的人每个人签字。
四、业主：
业主拖延缴纳物业费，就会收到理事长的催缴通知，如果拒绝缴纳物业费，理事长会以理事会组合的名义把业主起诉到法院。
在日本，没有业主敢不缴纳物业费，拒绝缴纳物业费的后果是法院拍卖房屋缴纳物业费，就算业主把房子卖了，下一个业主也是必须把拖欠的物业费缴纳结清。
业主是否缴纳物业费和物业公司没有任何关系，因为物业公司已经在每个月赚到了他应该赚的利润，如果业主不缴纳物业费，日本的法律有专门条文支持理事会组合在小区公开业主的姓名，日本的物业费一般来说是通过银行自动扣款，买房子的时候就确定了是通过银行扣款还是业主主动缴纳。
只要是业主同住的家人（包括夫妻、父母、子女）就可以担任理事会成员，也不需要特别签署委托书，没有严格的规定。
五、物业公司：
日本的物业管理方式有三种：一般是开发商委托第三方物业公司来管理，或者开发商的子公司，或者完全由理事会组合自己管理。
物业费定价根据成本+管理公司的利润来定，物业公司要赚取多少钱都直接在每个月的报表中详细列明，请看下图：
上图是该小区一个月各项开支总表，日本的物业公司没有敢不公开小区的收支明细的，公开收支明细是物业公司的法定义务，不公开不行。
物业费价格实行浮动制，一年内固定，一般每年会有稍微的变化，公共维修基金也是根据使用结余情况由理事会组合确定是否随下一年的物业费征收。物业费价格涨价需要全体业主投票来决定的，业主不能参与投票需要写委托书同意投票业主大多数人的决议。
日本小区的电梯里没有业主投票同意是绝对没有广告的，如果有广告、停车费等收益是归全体业主，而且是100%全部归业主，物业公司不可以从公共收益中得到任何利益。
在日本，任何公司只要营业执照的营业范围有不动产管理都可以从事小区物业管理，没有任何限制，不需要任何资质。
物业公司的管理人员需要持有国家颁发的“管理业务主任者”证书，不需要上岗证，五个员工须有一个持有“管理业务主任者”证书。“管理业务主任者”每个人都可以去考取，不论什么学历、不论什么身份，录取率大概20%以内，每年国家组织一次考试。
日本的物业公司更像是一个总承包商的角色，小区有哪些服务项目，比如：保洁、绿化、维修，他们会找专门的公司来做，在我考察的小区里只有一个物业公司的人每天上班。
日本的物业管理都是公共部位的管理，和业主私人家里没有任何关系，如果是业主自己家里的东西需要维修就找社会上的专门公司，和物业公司没有任何关系。
六、日本小区物业管理主要的法律法规：
雅虎输入：日本の不動産に関する法律一覧，搜索出以下结果：
· 不動産登記法
· 建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル管理法）
· 借地借家法
· 宅地建物取引業法（宅建業法）
· 水道法
· 下水道法
· 浄化槽法
· 消防法
· 警備業法
· 都市計画法
· 建築基準法
· 高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（バリアフリー新法）
· 国土利用計画法
· 資産の流動化に関する法律（資産流動化法）
· 住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）
· マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化推進法）
· マンションの建替えの円滑化等に関する法律[3]（マンション建替え円滑化法）
· 司法書士法
· 土地家屋調査士法
· 土地区画整理法
· 土地改良法
· 建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）
· 個人情報の保護に関する法律（個人情報保護法）
· 住生活基本法
· 民法
· 商法
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