投资性房地产核算应掌握三个要点:一个概念（核算范围）、两种模式（成本模式、公允价值模式）、两个转换（计量模式转换、用途转换）

一、核算范围

投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值而持有的房产和地产。包括已出租的建筑物和土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。

1、房地产企业的商品房属于存货，不是投资性房地产；

2、闲置土地（取得后1年没有开发）不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

3、一项房地产，部分用于出租，部分自用，可以单独计量和出售的，用于赚取租金和资本增值的部分，确认为投资性房地产。

二、成本模式下的核算

成本模式下，按成本进行初始计量，后续计提折旧、摊销、减值。处置时，取得的收入计入其他业务收入，账面价值转为其他业务成本。

1、初始成本＝买价＋相关税费＋直接支出；自行建造的，成本由达到预定可使用状态前的必要支出构成。

2、改扩建和装修等后续支出，满足资本化条件的，将其资本化；不满足的，借记“其他业务成本”。

三、公允价值模式下的核算

1、企业只有存在确凿证据表明公允价值能够持续可靠取得，才能采用公允价值模式；一旦选用，企业所有的投资性房地产均应采用，且不得转为成本模式。

2、公允价值模式下，不提折旧不摊销，资产负债表日，投资性房地产以公允价值计量，与原账面价值的差，计入当期损益（公允价值变动损益）；取得的租金收入，计入“其他业务收入”。

3、处置时，收入计入“其他业务收入”，账面价值转入“其他业务成本”；同时，将原计入“公允价值变动损益”、“其他综合收益”的金额转入“其他业务成本”。

四、计量模式转换

成本模式可以转为公允价值模式，变更时公允价值与账面价值的差额，调期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。

五、用途的转换（自用转出租、出租转自用）

1、成本模式下的转换，账面价值转账面价值，没有差额。

2、公允价值模式下自用转出租，按转换日公允价值确定入账价值，公允价值大于账面价值，差额计入“其他综合收益”；公允价值小于账面价值的，差额计入“公允价值变动损益”。

3、公允价值模式下的出租转自用，按转换日的公允价值确定入账价值，公允价值与账面价值的差额计入“公允价值变动损益”。

六、涉及的会计科目

投资性房地产

投资性房地产——在建

投资性房地产——成本

投资性房地产——公允价值变动

投资性房地产累计摊销

公允价值变动损益

其他业务收入

其他业务成本

累计折旧

累计摊销