沈阳土地市场分析报告 2007-2008　2009-03-19 17:11

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一、2007年沈阳土地市场总结

2007年沈阳共推出土地2390万平方米，其中包括335.4万平方米存量土地。2007年成交1873.1万平方米土地，较2006年增加8.1%。2006年土地成交位列三甲的是于洪区387.9万平方米，东陵区219.9万平方米，铁西区147万平方米，2007年位列三甲的分别是沈北新区385万平方米，浑南新区142万平方米，于洪区128万平方米；以上成交数据可以看看出，二环以外已经成为沈阳土地成交的主要阵地，尤其是沈阳四大发展空间的提出，更是加快了二环以外土地成交的速度，优势是南北（南：沈北新区、北：大浑南地区）两大空间土地成交占到全市成交总量的47.2%。

1、2007年土地市场情况

1.1、2007年沈阳市各月土地公示宗数情况

从2007年各月土地公示宗数情况来看，8月份与9月份推出地块宗数最多，8月份公示土地共计117宗，以铁西区、浑南新区、沈北新区土地居多。

1.2、2007年土地公示面积情况

从土地公示数量与规模来看，下半年高于上半年，尤其8月份和9月份，成为土地市场最为活跃的两个月，公示比例占全年的30%。

1.3、2007年各区域土地公示宗数情况：

土地公示与成交最为活跃的区域是铁西区、浑南新区与沈北新区，公示宗数来看，铁西新区土地公示宗数最多，其次是沈北新区，和平区由于和平长白区域因素，供应量有所增加。

1.4、2007年各区域土地公示面积情况：

公示规模来看，沈北新区公示量最大，达到899万平方米，铁西区760余万，沈河区与皇姑区土地公示量缩减。

1.5、2007年沈阳市各区土地成交面积情况

2007年沈阳市土地总成交量为1873.113万平方米，较2006年同期增长81%。从成交区域情况来看，07年成交量最高区域是沈北新区与浑南新区，其次是铁西区，市中心商业与居住区域成交量与土地供应量大幅度缩减，沈河区成交量仅为21万平方米，皇姑成交量37万平方米。

1.6、2007年沈阳市土地供销对比表

 

2007 年沈阳市土地供销对比表

 

区域

 

土地供应量（万平）

 

土地成交量（万平）

 

成交率（供销比）

 

沈北新区

 

899

 

433

 

48.2%

 

浑南新区

 

539

 

418

 

77.6%

 

苏家屯区

 

112

 

82

 

73.6%

 

大东区

 

429

 

89

 

20.8%

 

和平区

 

193

 

86

 

44.5%

 

沈河区

 

116

 

21

 

18.0%

 

皇姑区

 

99

 

37

 

37.3%

 

东陵区

 

412

 

110

 

26.7%

 

于洪区

 

488

 

219

 

44.9%

 

铁西区

 

761

 

377

 

49.5%

土地成交率最高的区域是浑南新区，成交率达到77.6%。铁西新区07年土地总成交量约377万平方米，其中住宅用地成交量为40万平方米，铁西区2007年土地总成交额为51个亿，由于铁西新区区域的特殊性从土地储备中心查询公示与成交以工业用地居多。

2、近年土地成交价格情况分析

2007年沈阳市综合地价为1726元/㎡，增长率13.7%，比2006年上升了3个百分点。城市整体地价水平呈稳步上涨趋势；住宅用地地价水平为2206元/平方米，增长率为15.1%，同比上涨4.4个百分点。住宅用地平均地价增长幅度较明显。

在沈阳新区规划概念的提出和大型房地产企业的进入，沈阳土地市场异常活跃，2007年沈阳市土地总成交量为1873.1万平方米，较去年同期增长8.1%。大量的土地供应将会给市场释放很大的产品供应，未来产品的供应将会持续加大。从区域分布来看，沈北、浑南新区成为了土地供应的主要区域。

二、2008年上半年沈阳市土地市场总结

据沈阳市土地储备交易中心网站公布数据统计，2008年1～5月份，沈阳市市本区土地拍卖公告（（2008）1-10号）面积仅约为84万平方米；而2008年1～5月份的土地出让面积却达到128.25万平方米，与上年同比持平；土地拍卖公告面积相比于土地成交量，显然前5个月土地放量出现滞后现象。

1-5月份沈阳市土地单价同比增长4.9%。相比于全国大多数城市的土地的持续流拍，沈阳的土地交易情况一直比较稳定，没有出现流拍现象。就目前沈阳市土地成交价格来看，2008年上半年土地成交价格基本略微高于起始价，多数成交项目高出起始价不到10元/平方米。

从2008年1-5月成交量来看，铁西新区成为成交量达到37.85万平方米，苏家屯区达到29.42万平方米，该两个区成为2008年土地成交量最大的地区，其他区域内成交量明显不足。

根据沈阳市商业和居住用地的平均容积率和地价水平值，计算商业和居住用地的楼面地价，测算得出沈阳市2006-2007年各季度楼面地价占房价的比例，具体见表3。

表3  沈阳市2006-2007年地价与房价比例

 

比例

季度

 

平均地价占房价的比例(%)

 

商业平均地价占房价的比例(%)

 

居住平均地价占房价的比例(%)

 

2006年

 

第一季度

 

26.07

 

19.86

 

29.83

 

第二季度

 

26.91

 

20.92

 

27.63

 

第三季度

 

26.95

 

23.39

 

27.66

 

第四季度

 

25.89

 

22.56

 

29.00

 

2007年

 

第一季度

 

24.86

 

19.43

 

27.50

 

第二季度

 

25.47

 

19.58

 

25.56

 

第三季度

 

25.97

 

22.24

 

25.48

 

第四季度

 

25.75

 

20.09

 

28.45

商业地价占房价的比例维持在20%左右，居住地价占房价的比例在26%-30%之间，平均地价占房价的比例在25%上下波动，地价占房价的比例基本保持稳定，居住地价占房价的比例略高于商业地价占房价的比例。与2006年地价占房价的比重来看，2007年比重有所下降，显示房价涨幅高于地价。

2007年房屋供应面积增长率超过20%，房屋销售面积增长率超过50%，均保持较大幅度的增长，对稳定沈阳市房地产市场起了积极的作用，使2007年房价、地价的增长率均得到有效抑制。