【装修公司选择】:
其实,天亮一直没有考虑清楚到底怎么处理这套房子,户型实在太大,很少有人会租这样的房子。所以一直把房子以毛坯出租的状态挂在5*同城(e,杨幂童鞋代言的那个),无奈挂了2年都无人问津,可能是因为8楼,做仓库也太高层了。直到某一天,A公司的一个小伙子给我打电话,给我算了一笔帐,把我给说服了。他是这样说服我的:“这个小区,2室1厅可以租1500,3室1厅可以租2000,如果改成这样的2套房子,每个月可以受益3500元,我给你量个房画个设计图给你看,你看看合适不合适。”
这样还有什么拒绝的理由呢?于是,过了大概1个礼拜,我拿到了设计图。改得很巧妙,天亮的户型是典型的南北通透户型,长走廊,房间分布在两边,他们的设计方案,沿着原来的走廊再平行的建了一条走廊,这样,北边所有的房间变成一套2室1厅的房子,南边所有的房子变成一套3室1厅的房子,就是由于煤气只有一个,南边无法用气,只能用电。受益3500元/月。硬装投资约需6-7万,因为有大量的拆墙和建墙,但是即使这样也能2年内收回全部投资。
如此高的回报率,任何人听了都绝对不会反对的。。。天亮当然也不会,于是兴高采烈的跑去物业拿平面图,干嘛?得看承重墙啊。于是,我看到了下面的平面,顿时冷水泼了上来。
中间的2堵墙是承重的,完全没有办法平行的建另外一个走廊。方案推翻了,可是天亮不死心呀。回家下载了autocad开始自己看看有没有办法变成2套房子。于是有了他。其实中途还有另外一个方案的。但是发现中间会有一个黑屋子,所以方案被推翻了。由于一边画,一边改,最后只留下了它。唯一合理一点的方案。为了回避蓝色承重墙,只能在不承重的地方开门。
方案1:图上所有的红色都是新建墙,这样的改建,虽然可以达成目的,卫生间隔开了一个小间放恒温桶热水器,但是,房间实际面积缩小很多,造价高了许多,有点得不偿失的感觉,南面的每个房间都被缩得很小,大部分面积浪费成了不周正的走廊,有2间房子只有8个多平米,实在太小了。内心已经在放弃这个方案。
方案2:
这个也是我最终确立的方案,想看天亮怎么设计平面的吗?天亮之前的帖子回复一直很低,这里设一个隐藏,请大家回复鼓励
。紫红色部分,为新建墙部分,打掉了储藏室,把客厅内缩1米多,隔成一个单独的房间,可作客厅也可以作卧室。布局如图,一共6室1厅,无客厅,仅餐厅;次卫改成干湿分离,这样,洗漱和上厕所就可以不互相影响;主卧门内推,把主卫变成公卫,解决6人的卫生间共享问题,初步计划男女卫生间分离。布局图上的模型都是1米8的床,1米的桌子,主卧那个是1米2的桌子。虽然没有客厅,但是有比较宽大的餐厅,10平米左右,对于学生的日常生活足够。路由器可能还是得放原客厅位置,但是,配电箱在外面,路由器的重启也比较容易控制。
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开工以后天亮发现了一个问题,客厅改的卧室的开门如果开在餐厅旁边的话,会给人一种四面八方全是门的糟糕感觉。于是,天亮调整了平面图,把门移到入户门附近了。
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方案确定了以后,就是确认施工了,想过清包,家里以前都是清包,清包很辛苦,工期会拖得很长,对天亮这套房子来说,并不合适,天亮要的是速战速决。天亮能选的,是散包或者全包。
下面的表可以让装修公司处理的部分的成本,粗算了一下,估计还有漏的,比如包管,垃圾清运,保洁等,实际下来,估计要超过4万了。为啥要算这个表?因为。。。天亮要根据这个成本去砍价
,留15%-20%的利润空间给装修公司,再多就不同意啦~
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面积/数量 |
单价 |
总价 |
房门 |
卫生间 |
2 |
300 |
600 |
|
厨房推门 |
0 |
1000 |
0 |
|
木门 |
6 |
600 |
3600 |
木地板 |
客厅改卧室 |
25 |
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走廊 |
15.7 |
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卧室下1 |
11.2 |
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卧室下2 |
11 |
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卧室上1 |
16.5 |
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卧室上2 |
12.8 |
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卧室上3 |
14.5 |
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餐厅 |
10.48 |
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总地板面积 |
117.18 |
52 |
6093.36 |
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117.18 |
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瓷砖 |
厨房1 |
6.6 |
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卫生间1 |
5.3 |
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主卫生间2 |
5.3 |
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厨卫瓷砖面积 |
17.2 |
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上阳台1 |
5.2 |
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上阳台2 |
2.8 |
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下阳台1 |
2.6 |
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阳台瓷砖面积 |
10.6 |
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石膏线条 |
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93 |
930 |
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泥工 |
砌墙拆墙 |
14.5+10 |
100/50 |
2300 |
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厨卫人工泥沙 |
85.1445 |
50 |
4257.225 |
|
门槛石 |
3 |
80 |
240 |
找平 |
人工泥沙 |
117.18 |
30 |
3515.4 |
水电 |
|
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|
1000 |
厨房 |
油烟机+灶台 |
600 |
1 |
600 |
|
橱柜 |
4.4 |
750 |
3300 |
|
钢盆 |
1 |
200 |
200 |
厕所洁具 |
面盆 |
500 |
2 |
1000 |
|
马桶 |
299 |
1 |
299 |
|
花洒 |
200 |
2 |
400 |
灯具 |
卧室 |
50 |
0 |
0 |
|
餐厅 |
50 |
0 |
0 |
|
厕所 |
50 |
2 |
100 |
|
西卡防水 |
170 |
3 |
510 |
|
防水人工 |
0.5 |
200 |
100 |
吊顶 |
铝扣板 |
17.2 |
30 |
516 |
|
浴霸 |
2 |
120 |
240 |
墙漆 |
包括房顶 |
483.6 |
10 |
4836 |
|
项目管理费及其他小支出,包管等 |
3000 |
1 |
3000 |
|
|
|
|
36706.985 |
如果天亮自己清包,估计这个价格搞不定,原因是,泥工和电工,自己散包,虽然面积小,水电改造小,但是怎样水电2000以上时跑不掉的,不是1000预算能搞定的,泥工,天亮记得以前情包厨房改造,一厨1卫的工钱给了5000多,那个时候工钱只有200一天,而且完全按天算的。橱柜,这个价格我自己在橱柜公司是搞不定的,每米要多百十来块钱。如果清散包,估计自己操心不会少,最后,还没剩下多少钱,工期还耽搁了。
分析来分析去,天亮决定找装修公司,因为为了要出租的房子分太多心,还是有点本末倒置了。
A公司给天亮的报价=8万全部包括,这个报价无疑超过了天亮的预算。天亮想起姑姑去年装修了一套房子出租,用的是一家288一平米全包的公司,天亮去看过姑姑家那个房子,性价比好像还不错,130平米的房子,34800元(本来是39800的,因为姑姑家是白墙,没有做墙漆减掉了墙漆和全房找平的5000元钱)。
网路上的288全包,大家普遍都觉得挺坑,反应质量不好,但是天亮觉得一分钱一分货,工价其实是一样的,只是用的材料的问题。只是出租原本就是这样,不会用很好的材料,因为租户不爱惜房子,坏得很快,不然大家怎么都不愿意租房子住呢?当然,天亮想做中高档出租房的想法也遭到了一定的吐槽,不要光顾颜值,可是,漂亮难道不好吗?天亮的理解是,好的装修才能租到素质相对高一些的租户,房子的维护程度也会相对好一些。不管怎样, 这是一次尝试,成败与否,风险都不大~为何不试试?
于是,出现了B公司,北泰,缩写BT。。。真的很。。有趣是吧,第一次看到缩写的时候直接被雷到了
。这个公司的老板是个88年的小帅锅,或者说是小p孩~人很nice,很好说话,总之在天亮的一顿分析解析以后,小朋友无奈的写下了一张写满了附加协议的合同,然后边写边说。。。。:“一般情况下,我写这么多字的合同都会亏的。。。。我觉得我今天签了这个合同回家我就得后悔。。bla bla bla“。最后天亮的合同价格是,5万,但是天亮看不上小帅锅家的9宫格瓷砖,这部分价格给抛出来了。天亮需要自己解决一部分天亮看不上的部分,这部分包括:1、厨卫,阳台瓷砖。约4000元 2、厨房的推拉门。约1500元3、餐厅灯1、卧室灯6、过道灯2,约1000元。应该还有,以后补充。这样一来,硬装就到了5万6千5了,这也是标题的由来~
其他需要购置的家电
热水器 |
2699 |
1 |
2699 |
洗衣机 |
1500 |
1 |
1500 |
床 |
1199 |
6 |
7194 |
席梦思 |
550 |
6 |
3300 |
衣柜 |
880 |
6 |
5280 |
书桌椅 |
300 |
6 |
1800 |
电冰箱 |
2000 |
1 |
2000 |
微波炉 |
300 |
1 |
300 |
餐桌 |
1400 |
1 |
1400 |
餐椅 |
150 |
6 |
900 |
灯 |
500 |
1 |
500 |
|
180 |
6 |
1080 |
空调 |
1300 |
6 |
7800 |
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家电共计 |
35753 |
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硬软装合计 |
97253 |
e,好高,家电好贵,如果平均每个月收入3000元(平均每间房600元/月,但是加上空置期那些就),要接近2年半收回成本。其实还有一些肯定要超的部分,比如说电的部分,比如说厨房门的部分,比如说油烟机部分。比如说干区的部分,估计得超一点。