现在许多商业，单纯跟风，哪儿有风就往哪儿追，却常常忘了自己是谁。
同时，也忘记了自己的项目定位。于是，商业项目开始趋于同质化。同样的星巴克、同样的麦当劳、同样的奈雪喜茶......
此时，一群商业的“反叛者”、“小而美”的商业慢慢浮出了水面。
广州时代芳华里CR8（以下简称“芳华里”）就是其中之一，坐落在日客流量5万人的广州长隆欢乐世界旁。
2022年1月7日开业首日，成绩亮眼。项目95%招商率、60%区域首店、多个商家满座率100%、多家连锁门店取得区域销售额第一......
同时上个月，广州番禺区《番禺区汉溪大道北侧地块控制性详细规划》审议通过。
根据该规划，长隆欢乐世界将与南侧储备用地联动发展，欢乐世界将变身开放式主题乐园，南侧地块建设住宅和大型商业综合体，将大片区打造成世界级消费中心和旅游目的地、湾区文商旅融合发展典范区、宜居宜游的高品质生活社区。
长隆欢乐世界的改造升级，势必带动周边的商业。
开业一年多，这次前去调研，实话说，我佩服芳华里品牌力的“决绝”，62.7%的品牌都是餐饮，设计力的“松弛感”，层层退进露台、自然绿植景观空间，把绿植融入商业，同时也为它的槽点感到惋惜。
本文将从项目的地段力、定位力、品牌力、设计力、运营力等五个维度打分，供大家参考~
01
3号线、7号线双地铁
目标客群广州年轻新贵阶层
广州芳华里总建筑面积约21万㎡，由16万㎡甲级写字楼E-PARK、3万㎡购物中心CR8和近2万㎡人文商务配套组成。
从交通上看，项目位于广州南的汉溪万博商圈，双地铁3号线、7号线的汉溪长隆站上盖，出地铁站步行7分钟左右到达项目。
与长隆欢乐世界仅一墙之隔，站在项目最高层，俯视就能看到马路另一边的长隆。
从周边来看，新世界-广州地铁汉溪发展项目还在建设中，能听到里面的施工声音。
周边写字楼有虎牙科技、三菱电机、中铁建南方投资、康师傅集团、百事可乐等多家国际500强企业及产业龙头总部，以互联网+总部经济产业为主。
据贝壳找房，附近有保利大都汇、保利红馆、锦绣香江花园、奥园城市天地等住宅小区，二手住房均价在1.9万元/㎡—4.2万元/㎡。
由此看来，周边消费客群是19-34岁人群，多是广州年轻新贵阶层。
地段商圈上看，据《广州市商务发展“十四五”规划》，广州将培育和做大做强天河路—珠江新城、长隆—万博、金融城—黄埔湾、白鹅潭、广州塔—琶洲5个世界级地标商圈。
项目所在广州的长隆—万博商圈，被定位为五个世界级地标商圈之一，排名仅次于天河路-珠江新城商圈。
年轻的万博商圈中，其中超50%购物中心是近三年开业，包括广州番禺天河城、广州时代·芳华里CR8、广州万博四海城等。
目前万博商圈，在“宜商”+“宜居”商业上，还是比较稀缺的。
02
原产业园区续建
商务型+社区型商业
时代中国首个社区商业——中山时代·芳华里2021年开业，开业首日成绩亮眼，招商率100%、首进中山品牌近30家，形象焕新店占比60%，开业首日客流突破30万人次。但据业内认识透露，中山芳华里目前掉铺不少。
2022年1月7日，时代中国落子广州，广州时代芳华里CR8开业。
芳华里所在原为产业园区，总体建筑面积约21万平米，分两期开发，一期商务办公园区以及二期的地下部分已于2017年落成。
其中二期总建筑面积约10万平方米，包含3栋共7万平方米的商务办公大楼、2.7万平方米的商务型+社区型商业—时代·芳华里CR8，以及一个4,000平方米的户外花园式空间。
从一开始，时代中国就想从调性上区分于一般热闹商业，走一条新潮、自然干净的“小而美”商业路线，定位于“新场景+新内容的潮艺新聚场”。
基于周边是写字楼、长隆欢乐世界，项目强化商务型+社区型属性，为周边白领人群、旅游游客提供社交场景、吃饭消费场景。
03
62.7%餐饮品牌，家庭聚会“饭圈”
少服饰、没有美妆品牌
据现场来看，虽然品牌不多，只有43个品牌，但有62.7%的品牌为餐饮大店，还有部分的零售品牌，例如NIO House蔚来中心、回力1927 、优优集·不可思议礼物馆、鸿星尔克等，还有零散几家的娱乐体验门店。
笔者逛下来，感受到在品牌业态方面，项目有一些特点：
1、首店IP属性明显，品牌少而精。
项目以60%的首店开业，连续多年蝉联魔都必吃榜的炙柒、风靡全网的KTV星聚会黑金店、宝藏新潮粤菜木棉、文通冰室IP店、TOP TOY概念店、COMMUNE、大鸽饭等品牌广州或番禺首店。
一年多后，这些首店品牌基本上还保留着，没有掉铺或更替。
能引进多家首店能看出项目招商实力，而能保持这些首店品牌更要经历市场检验。
2、组建“饭圈”，62.7%的餐饮品牌，而且以早C晚A的茶饮轻餐、品质大店为主。
基于周边客群是商务、旅游家庭为主，项目引进了62.7%的餐饮品牌。
一方面，引进提供周边白领社交茶歇的茶饮轻餐品牌：
Tims 咖啡、许个愿吧®蛋糕、KUMO ZAWA芝士蛋糕、M Stand、Commune、PAIX COFFEE、一点点、LINLEE手打柠檬茶等。
另一方面，引进16家品质餐饮大店：
炙柒、COLINMINT简悦厨、鳗事如意、叁越山·越南米粉、陈记顺和潮汕牛肉火锅、师烤、蛙来哒、欢嬉烧肉、榕意、木棉、客语、椰客·海南椰子鸡、王妃红猪肚鸡、大师兄、老湘村、全牛匠川小馆等。
在门店设计装修上，都是以大面积门店，精致装潢为主。
尤其是站在3楼，站在平台中间，6个餐饮大店一览无余。
3、部分零售、娱乐体验业态，少服饰，没有美妆业态，有4处围挡。
项目零售品牌以手信、花和服饰、汽车品牌为主，包括优优集·不可思议礼物馆、NIO House蔚来中心、花点时间鲜花店、良枫友信、回力1927 、鸿星尔克、悦刻等。
娱乐体验品牌，包括悠适国际普拉提、V+ Hair Salon、星聚会KTV、乐刻健身等。
现场服饰少，也没有美妆业态。品牌业态分布上的“有收有放”，而不是跟风一应俱全，还是比较有魄力的。
或许笔者是工作日中午抵达，中午现场吃饭人流量相对比较少。
现场有即将开业的小许同学、茶拾美等4处围挡，也都是餐饮品牌。
04
绿植，打破室内室外边界
逛感流畅、舒适
外立面：首层部分架空的设计，“楔入式”的外立面，像是几个积木拼接在一起，还是蛮有设计感的。
门口有一大片社交广场，主入口为醒目的大台阶，可以乘坐电梯直接上楼。
层层退台、绿植空间多：
从4楼的阳台下来，发现每一层都有部分餐饮店有景观露台，种满了绿植。层层退台的逛街体验，把绿植融入到商业、建筑里，打破了室内室外的隔阂。
比较巧思的是，露台花园、一楼池塘旁也有两只长颈鹿雕塑，一只低头喝水的长颈鹿，一只仰长了脖颈，场景打造比较用心。
室内也提供了一些鹅卵石般，有设计造型的座位。
动线：
项目每一层面积不大，逛下来基本上是闭环，没有回头路，同时层高也很舒服，没有压抑感。
室外户外集市，草坪：
项目与写字楼之间的一楼平面，有不少户外集市，以多个星球状造型为主，还是比较有特色的。
还有一片大草坪，有几个年轻人在玩飞盘，旁边有一些座位提供休息。
05
剧场+商业
强化社交属性，积累30万会员
1、把面积1800平的剧场搬进项目5楼。
艺术+商业成为了商业未来的发展趋势。
项目5楼是占地面积约1800平方米的广州云幕剧场，有戏剧、livehouse、舞蹈剧场、脱口秀、品牌发布会、沉浸式新型演出等多种形式。
3月最新的活动是《天空之城》音乐会、《猩猩脱口秀》、乐队现场《声无哀乐》等。
2、项目有自己的专属IP，打造记忆点。
笔者下地铁站，隔着马路就看到项目外有一只巨型雕塑，据了解这潮玩艺术家Sooya项目专门定制的全球首个Ban形象巨型雕塑，一半是人、一半是兔子的形象。
5楼空中花园也有一只“宙月兔”巨型雕塑，结合今年兔年的IP打造，吸引人流打卡的同时，能给消费者留下记忆点。
3、社群运营活动丰富，很潮会玩，评价褒贬不一。
去年开业以来，项目举办了“交个朋友大会”、“交个朋友露营节”、无可厚啡市集、Fun Beats电音节等一系列潮艺活动。
据了解，时代·芳华里CR8目前会员数有近30万。
最近的活动是3.10-3.12Knock knock艺术节，有展览、艺术家工作坊、艺术文化市集、现场音乐演出、席地而坐茶话会等多种形式。
根据网友评价，对艺术节评价褒贬不一，有不少评论询问怎么买票，觉得“限时活动超值”，也有人觉得“每次转角都会被人形立牌吓到，精神污染。”
万博—长隆商圈起飞
接下来要看时代中国怎么运营
芳华里的品牌魄力，来源于它对周边人群的准确定位，走出了自己“商务型+社区型”特色化之路，没有人云亦云。
但是现场人流量不多，或许随着万博-长隆商圈发展，需要时间培育。
2022年广州开业商业项目不多，比如合景·悠方（广州知识城）、广州时代芳华里CR8、信达金茂广场益田假日世界、广州设计之都时光汇等。
在比较艰难大环境下开业确实不易，一年多时间还能坚挺地保留开业时的品牌门店，侧面能看出项目运营实力，相对还是能经得起市场考验。
但是，虽然时代芳华里CR8是万博-长隆商圈的“进阶者”，但是由于项目本身体量小，2.7万方，和周边的番禺天河城、四海城还存在一定差距。
未来发展如何，还需要看时代中国的运营实力了。
对芳华里，你怎么看？
你看好万博-长隆商圈吗？
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