房地产价格是涨还是跌？

徐政龙

 

一群人晚饭后散步，聚在一个由体彩资助建设的体育设施场地。大家先锻炼了一段时间，然后谈天说地。每天都是如此，长年累月，只是雨雪等恶劣天气时除外。房地产价格究竟是涨还是跌？是一个重要课题。大家谈到，房地产价格已经长得太高了，出现了严重的泡沫，所以，未来的几年内，房价肯定只跌不涨。大家都同意此看法，只有我反对。为此，我的观点遭到多数人的一致反对。可等我把我的理由讲完，一个正想在房地产方面投资的老板站出来支持我的看法。那么，为何房地产只涨不跌呢？

中国市场上的商品价格都是只涨不跌。

最常见的有食品和农产品，几十年来，一直是只涨不跌，即使农业产量大幅上升，农产品价格依然日益上升，从来没有跌过。当然，如果某类蔬菜种植过度，造成严重供过于求，这类蔬菜就有可能大跌。但是，经过一番调整，这种蔬菜价格又涨得很高。

其次常见的商品是商店销售的商品，例如，牙膏、毛巾、肥皂等等，服装类也如此。

更想提及象电视机之类的家用电器，这是商品中最有代表性的一类，这类商品同样是只涨不跌，可以用以比拟房地产价格。

如果考虑1970年代的黑白电视机，那么，黑白电视机的价格是下跌的。如果今天还有人在电器商店出售黑白电视机，那么，当年24吋2400元左右一台的匈牙利黑白电视机的价格今天可能只有几十元一台。看来，电视机价格严重下降了。可是，实际上，今天商店里的同等大小的电视机售价一般至少2400元一台。不是同等大小的，那就不好说了。贵一点的有几十万元一台。人们常买的都在一台5000元以上。在价格上比1970年代的电视机高得多。总体来说，电视机价格还是上升了，不同的是，今天的电视机的性能、质量跟1970年代的电视机完全不同了。什么遥控操作、立体声、液晶显示、等离子体显示、数字化、3维全息等等，信息来源是全球互联网化。今天的电视机，再也不是1970年代人们所理解的电视机了。

房地产不也是一样吗？政府和房地产开发商同样在房地产技术、质量方面和居住环境方面不断进行改进，产生了各种新概念住房。例如，2002年当我第一次购买商品房时，发现所在地有人在一片农地上开发了一个小区，小区里有绿化、凉亭、娱乐体育设施，这在一个小地方吸引了购房者的目光。当我用10多万元购买一套约120平米的套房时，价格不到890元/平米，大家都觉得很贵。因为单位里分配的住房，只需不到2万元。可是大家都觉得购买商品房合算，因为在房子设计、建筑质量、环境方面，商品房与单位分配的不可比拟。当我于2008年第二次购买商品房时，房价已经上升到2700元/平米，但看到区内外优美的环境和房子本身的设计和建筑质量时，感到很便宜。现在又看到，市区又开发了几个小区，周边是著名的人工湖、植物园，房子设计也更合理，面积也很大，使人产生了购买的欲望。

可见，房子从单位实物分房到第一代商品房，到第二代商品房，到第三代商品房，类似于电视机从黑白电视机到彩色电视机，到液晶数码电视机，到3维全息网络电视机。每一次，伴随着技术和环境的改进，价格都是步步升高，从来不会下跌。

由此可以推论，房地产只涨不跌，但不断淘汰老式住房，不断推出新式住房。未来的住房，必然在绿化、园艺、停车、体育、娱乐、文化、教育、水利、净气、交通、购物、服务、战备等等方面，设计得越来越合理，越来越科学，生活越来越舒适。

在农村，新的村镇规划使农家住房越来越接近城市，家家户户都住上大别墅，并在绿化设施和空气质量方面超过城市。

种种理由表明，房地产将永远上升，不会下跌。房价要下跌的只是老式住房，在跌价的过程中，不断被淘汰。