关于优先承租权的解释

　　一、简要案情

　2008年12月4日，原告怀铁物业公司与被告A（集团）超市有限公司签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定由怀铁物业公司将市场二区1110平方米房屋出租给被告，租赁期为两年，每年租金若干元。并约定租赁期届满，被告在同等条件下享有优先承租权；双方未续签合同或合同解除后，被告逾期不交出租赁房屋的，按原合同租金标准的两倍交纳占有期间的房屋使用费。该合同期满前，原告按上级要求采取公开招标的方式出租房屋。在当地报纸上刊登了招租公告，面向社会公开招标。被告给原告回函，同意积极参与招租活动，并向原告发出了“投标邀请书”后，递交了投标文件并交纳了投标相关费用，与湖南B百货有限责任公司和湖南C超市有限公司共同参与了投标。经公开评审及公证处现场公证，湖南C百货有限责任公司中标，被告落标。被告拒绝退出租赁的经营场地。原告要求被告退出房屋，被告认为自己具有优先租赁权。

　 二、 法院审理情况：

　　法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，作出如下判决：被告A超市有限公司将原租赁的市场二区1110平方米房屋返还给原告，于本判决生效之日起十日内履行完毕。

被告向原告支付房屋使用费，自2011年4月1日起至将承租房屋退还原告之日止，按原租赁合同约定租金两倍的标准支付。

　　三、解说：

　　优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权在我国并不是法定权利，而是基于租赁合同约定而产生的约定权利，是一种附限制条件的物权，在“同等条件”下才享有。本案中，被告在参与招投标落标后是否享有合同约定的优先承租权是当事人双方的一个主要争论焦点，而如何合理界定此情况下的“同等条件”就成为认定被告是否享有优先承租权的关键所在。本案在租赁物进行公开招投标的情况下，应当如何界定优先承租权的同等条件，不仅是本案而且也是司法实践中同类案件必须面对的一个重要课题。

　　1、同等条件首先要求原承租人必须参与公开招投标。出租人为使租赁物物权利益的最大化，对原租赁物采取公开招投标方式进行公开招租，是对其绝对物权的一种行使方式，原承租人的优先承租权不能与其对抗，而只能以同等条件对抗第三人。原承租人只有参与招投标才有取得同等条件对抗第三人的机会，不参与则视为对优先承租权的放弃。

　　2、同等条件其次应以竞标结果论。对租赁物公开招租，是在为承租人提供公平均等机会的基础上实现租赁物利益的最大化。公开招投标要遵循相应的规则，保证投标人公平，优先承租权也不能破坏招投标公平原则。在竞标结果一致时，同等条件出现，原承租人享有优先承租权；如果原承租人竞标低于他人或在他人竞标成功后再提出同等租赁条件，则视为原承租人放弃优先承租权。否则有悖招投标公平原则，对其他投标人是不公平的，也有损招投标活动的严肃性。

　　本案中，法院在被告参与招投标的情况下，以被告竞标结果低于他人而认为被告丧失了与中标者具备同等条件的机会而失去了优先承租权，有利于维护招投标活动的严肃性和保护招投标公平原则，是具有法律依据和积极意义的。