开发商一房多卖，为何二审将合同诈骗罪改判无罪|法纳刑辩

陈晶

合同诈骗罪和民事合同欺诈与分属于两个不同的法律部门，一个从属于刑法体系，一个从属于民法体系。

缔约过程中的欺骗行为一方面可能侵害社会财产秩序，引发作为公法之刑法上的效果；另一方面可能侵害了当事人缔约的意思形成自由，造成了一方的经济损失，引发私法上的救济效果，然而在现实的经济生活中，合同诈骗罪与民事合同欺诈行为十分相似，二者之间的法律关系也错综复杂，常常出现相互交叉、相互转换的现象。

那么，我就以一则合同诈骗罪二审改判无罪的案例，来看看两罪的区别。

案件编号：（2015）惠中法刑二终字第97号

基本案情：

2007年7月18日，惠州市A公司和深圳市B公司约定：A公司以土地使用权作投资，B公司以资金作投资，合作开发枫叶雅堤商住小区。后双方补充约定将B公司的分公司B1公司增加为项目用地的共同使用权人，具体负责开发销售工作。

2010年10月，枫叶雅堤小区全面封顶，被告人陈某乙在B1公司负责办理行政事务，并具体负责枫叶雅堤小区的销售工作。

2012年5月21日，B1公司与叶某签订《借款协议》，向叶借款人民币400万元，期限为5个月，月利息为4%，B1公司以其名下枫叶雅堤小区的2B104号商铺等房产作为借款担保，但未办理抵押权登记，而是在该商铺上办理了预告登记证明，权属人为叶某。

2012年7月5日，A公司、B1公司与吴某签订《商品房买卖合同》，约定将涉案2B104号商铺出售给吴某，总价款为人民币114万元。合同签订后，吴某按照约定分2期向B1公司支付了购房款人民币100万元。

2012年9月26日，吴某与B1公司签订《商铺返租合同》，将商铺返租给B1公司使用，租赁期限5年。

2013年3月28日，吴某到交纳剩余房款时被告知涉案商铺被B1公司重复出售后向公安机关报案。

2014年1月13日，吴某以A公司、B公司、B1公司为共同被告提起民事诉讼，请求判令解除商品房买卖合同、三被告连带双倍返还其购房款200万元及利息。

一审法院认为：

1、 被告单位B1故意隐瞒涉案商铺预告登记在他人名下的事实与第三人订立合同，采用重复销售的手段骗取对方当事人购房款100万元，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪；

2、 被告人陈某乙作为该公司所开发小区负责销售的直接主管人员，是犯罪行为的主要实施者和直接责任人员，其行为已构成合同诈骗罪；

3、 鉴于涉案商铺已经买受人提起民事诉讼，其权利可以得到保障，酌情可对被告人陈某乙从轻处罚；根据其犯罪情节，依法可以宣告缓刑。

一审法院判决：

1、被告单位B1公司犯合同诈骗罪，判处罚金人民币五十万元。

2、被告人陈某乙犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金人民币五万元。

二审本院认为：

1、原判认定上诉单位、上诉人“采用重复销售的手段骗取对方当事人购房款100万元”的证据不足。现有证据证实：2012年5月21日，被告B1公司与叶某签订《借款协议》后，叶某支付了借款，接下来三个月，B1均有支付利息给叶某。

上述事实表明，被告单位B1将其名下枫叶雅堤小区的2B104号商铺预告登记在叶某名下的行为，实际上是为借款提供担保，并不是将涉案房产销售给叶某，对此，原审法院（2014）惠阳法民一初字第440号判决亦已作出认定。

2、原判认定上诉单位、上诉人主观上具有非法占有目的的证据不充分。上诉单位作为涉案商铺所在小区的开发、销售主体，具备履行商品房买卖合同的能力，上诉单位、上诉人在收取吴某的购房款后，亦没有逃匿、撤销公司等行为，而且与吴某又签订了《商铺返租合同》，表明上诉单位将涉案商铺实际交付给购买人使用。因此，没有证据证实上诉单位及上诉人主观上具有非法占有他人财物的故意。

3、上诉单位B1、上诉人陈某乙的行为不符合合同诈骗罪的构成要件，其本质上属于民事纠纷，对此，借款方叶某、购房方吴某均已就原公诉机关指控、原审法院认定的事实提起民事诉讼，寻求民事途径解决，本案应当由民事法律进行调整。

综上所述，根据查明的事实和证据，不能认定上诉单位B1、上诉人陈某乙主观上具有非法占有的故意，客观上有在签订、履行合同的过程中骗取吴某房款的行为。

裁判结果——二审法院判决：

撤销一审判决，改判上诉单位B1公司、上诉人陈某乙无罪。

法律解析：

合同诈骗罪与合同欺诈民事行为有以下方面进行区别。

一是从主观方面区分：合同欺诈表现为行为人追求不当利益，合同诈骗罪则表现为行为人意图非法占有他人的财物。

合同欺诈行为中,欺诈方诱使被欺诈方订立合同的目的是旨在使欺诈性的合同发生法律土的约束力,并通过合同的履行,实现欺诈方获得一定的非法利益的目的。

合同诈骗罪中,行为人订立合同的目的不是旨在使欺诈性的合同发生法律效力,而是旨在通过签订并履行欺诈性的合同达到非法占有他人公私财物的目的。

本案中，B1公司故意隐瞒商铺已进行预告登记的事实，其目的主要是诱使吴某依据合同缴纳购房款项，然后将回笼资金用于小区的后期建设，予以弥补资金的短缺。而且从后续签定返租协议、没有撤销公司等逃匿行为可以判断，并没有非法占有他人财物的主观目的。

二是从客观方面区分：民事欺诈表现为行为人为使合同生效,采用了诈欺性的手段，而合同诈骗罪则表现为行为人借助合同的手段骗取财物。

合同欺诈,客观上是假事实,真合同。通常情况下,欺诈方在与被欺诈方订立合同时,本身具有一定的履约能力,也准备在定立合同之后履行合同,但同时也想从履行欺诈性的合同中获取不法利益。

合同诈骗罪中,客观上是假合同,实骗取。通常情况下，合同诈骗罪的行为人为了达到利用合同骗取财物的目的,总是千方百计地冒充合法身份,如利用虚假的姓名、身份证明、授权委托书等骗取受欺诈方的信任，或者没有实际履行能力，以先履行小额合同，诱骗对方当事人继续签订合同，收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或担保财产后逃匿。

本案例中，B1公司作为涉案商铺所在小区的开发、销售主体，具备履行商品房买卖合同的能力。B1公司将涉案商铺预告登记在叶某名下，通过证据证明实际上是为借款提供担保，B1公司没有告知吴某这事实，是希望在吴某在履行合同中获取不法利益受——既获得无息的购房资金，这属于“假事实,真合同”的民事欺诈行为。

总之，在合同诈骗罪的刑事辩护中，首先要区分合同中的欺骗行为属于刑事诈骗还是民事诈欺，一方面要考察行为人是否具有非法占有他人财物的目的，另一方面要从行为人的客观行为特征判断，行为人是否有借助合同的手段骗取财物并占为所有的行为。