编者按：围绕财产保全与强制执行领域的疑难复杂的实务问题，结合相关典型案例的分析和解读，我们已完成👉百余篇系列文章及书稿。同时，不少读者朋友反映，对保全与执行领域杂乱复杂的法律、司法解释及相关规范性文件和争议问题，仍缺乏系统的掌握。为此，我们开启了本系列文章的写作，将通过对相关核心、重要、关键的规定和条文进行系统梳理，并辅以相应争议问题典型判例及裁判观点，力求用通俗易懂的文字，帮助读者朋友掌握真正有用的实务“干货”。
公众号保全与执行[Zhixinglaw]
裁判要旨
案外人在法院查封前与被执行人签订的房屋买卖合同性质上属于公租房，因不符合出售条件而房屋买卖合同无效，即使案外人已付清全部房款且实际占有，也不能排除法院的强制执行。
案情简介
一、2012年4月6日，高振华与国力公司签订《房屋销售合同》（盖章为公租房项目专用章）约定：国力公司将案涉房屋出售给高振华。高振华先后向国力公司指定账户支付了房屋全部价款。国力公司向高振华出具两张收据（盖章为聊城开发区公租房（国力）项目财务专用章）。
二、2011年8月22日，聊城经济开发区管理委员会作出的《关于开发区2011年公共租赁住房建设项目的批复》显示，案涉房屋属于企业自建的公共租赁住房，可允许向本企业符合条件的人员出租，不得出售。案涉房屋未办理相关建房手续。
三、2013年3月26日，聊城中院作出判决，判定露易莎公司偿还张成霞借款本金1266万元，国力公司对1076万元承担连带责任。2012年11月26日，聊城中院保全查封了国力公司建造的公租房1-3层，其中包含案涉房屋。
四、高振华作为案外人向聊城中院提起执行异议之诉，主张对案涉房屋享有所有权，要求解除查封、停止执行。聊城中院判决驳回高振华的诉讼请求。
五、高振华不服，上诉至山东高院，请求判令案涉房屋归其所有，并解除查封措施，停止对该财产的执行，山东高院判决，驳回上诉，维持原判。
六、高振华仍不服，以相同理由向最高院申请再审。最高院裁定：驳回高振华的再审请求。
裁判要点
本案的关键问题在于案外人是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。
本案案外人系在金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的房屋提出的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”但本案被执行的房屋属于社会保障性公共租赁住房，不得出售。案外人与被执行人明知案涉房屋为禁止出售的公租房，仍然签订买卖合同，该合同损害社会公共利益，属于无效合同。案外人在法院查封之前并未就案涉房屋与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，尽管已支付全部价款并实际占有，但无法取得案涉房屋所有权，不足以排除法院的强制执行。
实务经验总结
1、案外人提出执行异议，主张对案涉房屋享有所有权，排除法院的强制执行，应确保其在法院执行前与被执行人就案涉房屋形成的买卖合同关系合法有效，谨慎购买公租房、动迁房等被禁止购买或限制过户的房屋。
2、案外人合法购买案涉房屋后，应及时支付全部价款，办理房屋过户手续，保留支付价款凭证、实际居住或对外出租证明等。如非因本人原因造成房屋未办理过户手续，有相关证明材料也应一并保留。
相关法律规定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》【法释〔2015〕5号】
第三百一十一条 案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:
（一） 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二） 案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2015〕10号】
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
法院判决
以下为最高院在再审裁定“本院认为”部分就此问题发表的意见：
本院经审查认为，1.关于案涉《房屋销售合同》的效力问题。本案中，聊城开发区公租房项目属社会保障性公共租赁住房项目，按照聊城经济开发区管理委员会的批复，该项目可允许向本企业符合条件的人员出租，不得出售。国力公司在未经规划、建设及施工审批情况下建设了案涉商铺，但并不能改变该项目属公共租赁住房项目的性质，也不能将项目房屋进行出售，否则该项目的社会保障性将无法实现，符合条件的人员无法享受到政府提供优惠政策的公共资源。从现有证据看，国力公司依据政府批复建造案涉公租房项目，对于案涉项目房屋不得买卖是明知的。而从高振华的情况看，《房屋销售合同》中国力公司加盖的是“公租房项目专用章”，合同约定房屋“使用期限为50年”“乙方交清全部房款后，甲方将商铺交付给乙方使用，商铺使用权归乙方”；国力公司向高振华出具的收据加盖的是“聊城开发区公租房（国力）项目财务专用章”；国力公司向高振华出具的《交房通知书》亦显示案涉项目属公租房，由上可见，高振华对于其所购买的房屋属公租房且无法取得所有权亦是明知的。因此，在国力公司及高振华均明知案涉项目房屋为公租房不得买卖的情况下，仍然签订《房屋销售合同》处分案涉房屋，损害了社会公共利益，合同应属无效，一审法院认定合同无效并无不当。因高振华与国力公司之间的《房屋销售合同》无效，故虽然高振华已经付清了房款，但并不能依法产生物权变动的效力，高振华自始无法取得案涉房屋的所有权，一、二审法院根据民事诉讼法规定认定其就案涉项目房屋不享有足以排除强制执行的民事权益并驳回其诉讼请求，认定事实及适用法律均无不当。
案件来源
高振华、张成霞再审审查与审判监督民事裁定书[ 最高人民法院（2017）最高法民申2808号 ]
延伸阅读
在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的房屋提出的异议，应在执行前与被执行人就案涉房屋形成合法有效房屋买卖关系并符合其他法律规定的要件，针对案外人与被执行人之间是否存在合法有效的房屋买卖关系，本文梳理了相关案例：
一、案外人虽未与被执行人签订房屋买卖合同，但有证据证明双方存在真实的房屋买卖关系，且案外人已支付全部价款和实际占有房屋，案外人享有排除强制执行的权益
案例1：山东舒斯贝尔置业有限公司、孙胜昔再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院（2017）最高法民申2778号]该院认为：根据原审查明的事实，孙胜昔虽然未与舒斯贝尔公司签订书面商品房买卖合同，但根据孙胜昔提交的由舒斯贝尔公司出具的《保证书》、舒斯贝尔公司开具的购房款发票和嘉苑公司与舒斯贝尔公司存在的关联关系等证据，结合二审中案涉房产销售人员的证人证言，可以确定双方当事人之间存在真实的商品房买卖关系，孙胜昔已全额支付了案涉房产的购房款，并实际占有案涉房屋。本案中孙胜昔主张阻却的是金钱债权的执行，孙胜昔已全额支付购房款，并在法院查封之前实际占有案涉房产，未办理过户登记的原因在舒斯贝尔公司，因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。
二、案外人无法证明其与被执行人在执行前存在合法有效的房屋买卖关系，且未证明已支付房款和实际占有房屋，案外人不享有排除强制执行的权益。
案例2：汤国伟、广州市海顺房地产发展有限公司再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院（2017）最高法民申3075号]该院认为：案外人提出执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的实体权利承担举证证明责任，即便被执行人对案外人的权利主张表示承认的，也不能免除案外人的举证证明责任，以避免案外人和被执行人串通损害申请执行人的利益。就本案而言，虽然海顺公司确认汤国伟所主张的各项事实，但不能由此免除汤国伟的证明责任。结合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案汤国伟主张具有排除强制执行的民事权益，应举证证明其满足已支付价款、实际占有房屋等相关要件。汤国伟主张其已付购房款，应首先证明其与海顺公司之间成立房屋买卖合同关系。但是，汤国伟在一审起诉时和证据交换时分别提供的《房屋买卖协议书》并不一致，其相关解释也明显自相矛盾，故原审对该协议书的真实性不予认定，并无不当。其次，汤国伟未能举证证明其已经实际占有案涉房屋。汤国伟并不具备享有足以排除强制执行民事权益的要件，故原审判决驳回其排除执行的诉讼请求，并无不当。
三、案外人与被执行人就案涉房屋签订商品房买卖的预约合同，但未签订合法有效的房屋买卖合同，且未实际支付全部价款，案外人不享有排除强制执行的权益
案例3：余圳杰与重庆云天物业发展有限责任公司陈春来等申请执行人执行异议之诉申诉、申请再审民事裁定书[（2017）渝民申1977号]该院认为：本案的争议焦点是余圳杰对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。重庆市南岸区人民法院在2014年3月13日裁定查封了本案诉争房屋,并在办理恒基公司申请执行云天公司的案件中对该房屋予以执行。余圳杰提出执行异议，主张排除对上述房屋的执行。因余圳杰与云天公司签订的购房协议属于约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同的预约合同，并非商品房买卖合同，且余圳杰与云天公司未按照该购房协议的约定签订《重庆市商品房买卖合同》，故余圳杰与云天公司未就诉争房屋签订合法有效的书面买卖合同，且其举示的证据不足以证明其已付购房款超过总房款的百分之五十，故余圳杰对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求排除对诉争房屋的执行的申请再审主张不成立，本院不予支持。
（本文责任编辑：龚炯）
附：系列文章
编者按：我们已陆续推出100篇针对最高人民法院关于财产保全与执行相关典型案例的分析解读，且已整编出版。我们从当事人角度结合财产保全与执行相关的法律问题，剖析最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。正所谓'前事不忘后事之师'，作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在保全与执行程序中最大限度维护自身合法权益。
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