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父母以子女名义支付首付购房，虽供子女婚后居住但并无赠与意思，应当认定为房屋的共同共有人
阅读提示：婚姻法解释三第七条规定，婚后一方父母以子女名义购买住房，一般认定为对自己一方子女的赠与，但该条款的适用以父母有赠与的意思为前提条件，如果有证据证明父母并无赠与之意，则应当将其认定为该房屋的共同共有人。
婚后一方父母支付首付购买房屋，登记在自己一方子女名下，且贷款由夫妻共同偿还的，一般应当认定该房屋为夫妻共同财产，但以上法条的适用应当以父母有赠与的意思为前提条件。在父母并无赠与的意思的情况下，不宜依据上述法条认定房屋仅为夫妻共有，部分出资购房的父母也应该一并认定为该房屋的共同共有人。
一、赵某系农业部退休人员，与陈某系母子关系。2009年，农业部分配给赵某限价房一套，因赵某已办理退休手续，为方便贷款，经房管处和农业部同意，赵某以陈某的名义于2010年10月签订购房合同，购房定金、首付款及装修款均由赵某支付，房屋登记在陈某名下，由陈某实际占有。
二、2010年2月，陈某和靳某结婚，婚后二人居住在案涉房屋中，并共同贷款用于支付该房屋的剩余购房款。
三、2013年陈某和靳某离婚，在离婚协议中将该房屋作为夫妻共同财产进行分割。赵某得知这一情况后，以该离婚协议侵害了其财产权为由向法院提起诉讼，请求判定靳某和陈某签订的离婚协议中关于房屋的内容无效。
四、一审法院认为案涉房屋系赵某单位福利，且赵某对购买该房亦有出资，已经构成该房屋的共同共有人，因此判决支持赵某的诉讼请求。
五、靳某不服，提起上诉，北京市三中院二审判决驳回上诉，维持原判。
婚后一方父母支付首付购买房屋，登记在自己一方子女名下，且贷款由夫妻共同偿还的，一般应当认定该房屋为夫妻共同财产，但该规则的适用应当以父母有赠与的意思为前提条件。
本案中，首先，赵某以儿子陈某名义购房是为了贷款方便，其次，其向法院起诉的行为也明确表明并无将房屋赠与儿子的意愿，因此，应当认定赵某也是该房屋的共同共有人，即不能认定该房屋为夫妻共有财产。陈某和靳某在离婚协议中将该房屋作为夫妻共有财产进行分配实际上是损害了赵某作为共有人的权利，因此，法院判决该离婚协议中关于房屋的条款无效。
前世不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、婚后一方父母以子女名义部分出资买房并将房产登记在其子女名下的，如果夫妻二人共同偿还房贷，应当认定该房屋为夫妻共有财产。但上述规则应当以父母有赠与的意思为前提条件，否则，该房产应当为夫妻以及出资的父母共同共有，而非夫妻共同财产，未经父母同意，不得随意处置。
2、不动产权属证书仅是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，并不一定与实际权利状况完全吻合，因此判断某房产的权属时不能仅依据房产证明文件，而应当根据实际出资人、占有使用情况等具体情形加以判断。
《中华人民共和国婚姻法》
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》
第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》
二十七、【婚后父母部分出资购房的认定】婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，由夫妻共同偿还余款的，不属于《婚姻法司法解释三》第七条第一款的规定的情形，该不动产应作为夫妻共有财产，在离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素予以公平分割。
本院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第七条关于婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产的规定，其适用需父母有赠与意愿。本案中，赵×否认其有赠与意愿，且无证据表明其有赠与意愿，故其支付首付款以陈×名义购买争议房屋，不能视为对陈×的赠与。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（试行）第十五条规定当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案中，争议房屋虽由赵×支付首付款购买，且使用了其工龄利益，但房屋权益实际上由陈×与靳×享有，且无证据表明赵×向陈×支付房屋贷款，因此不符合借名买房的特征，而赵×与陈×关于借名买房约定的真实性亦无法确定，因此无法认定赵×与陈×之间存在借名买房关系。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。有证据证明登记人以外的其他人为真正权利人或享有权利份额的，可否定不动产权属证书记载的权利人的权利。《物权法》第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。依据农业部开具的“农业部职工购买限价房临时凭单”及农业部基建房管处副处长李×在接受原审法院调查时陈述的意见，争议房产的申请人为赵×，购买使用了赵×的工龄、部龄，属于赵×的职工福利，而靳×关于争议房屋系其与二人婚后申请的上诉意见没有证据支持。且赵×对房屋的购买支付了首付款，赵×的出资和工龄利益使其成为争议房屋的共同购买人，其对争议房屋享有份额。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《合同法》第五十一条规定的无权处分，既包括无处分权人处分他人财产的情形，也包括处分权受限制的共有人处分共有物的情形。本案中无证据表明陈×与靳×签订离婚协议时征求了赵×的意见，因此二人约定将争议房屋归靳×所有应属无效，但靳×如认为己方利益受损，可另行主张权利。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。
靳×与赵×等夫妻财产约定纠纷二审民事判决书[北京市第三中级人民法院(2015)三中民终字第5004号]
（本文责任编辑：龚炯）
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