深圳市如何理解取得“销售（预售）许可证”满三年？
根据《深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程（试行）的公告》（公告2015年第1号）第十八条规定，取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，起始时间为最后一张预售许可证取得时间。
（1）取得“销售（预售）许可证”满三年与土地增值税的关系。
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条规定，取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目。
（2）187号文未明确的内容。
187号文只规定了满三年的，税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算。但是，一个项目可能存在多次取得销售（预售）许可证的情况，在实务操作时，到底以哪个销售（预售）许可证取得的时间为准，没有了尺度。
（3）深圳为什么规定最后一张销售（预售）许可证。
其实我想说，全国各地最少有十个以上的省份，明确发文规定是最后一张销售（预售）许可证满三年（书里有写）。为什么如此神奇的一致，而没有争议呢？我能说是曾经总局想发文而没有发出来的文件里的内容么？嗯，都是我瞎扯的。
（4）规定最后一张销售（预售）许可证满三年有啥好处？
就四个字：延！迟！交！税！因为要等到最后一张销售（预售）许可证满了三年，税务局才会通知你去清算土地增值税。没满三年，不用去清算。
（1）某项目销售的基本情况。
截至2018年4月1日，某公司的项目，按照销售金额来计算，销售比例为82%；按照全部建筑面积来计算，销售比例为78%；按照总可售建筑面积来计算，销售比例为86%；
（2）某项目取得销售（预售）许可证的情况。
该项目总可售面积为五万平方米，开盘三次，即：分三次取得销售（预售）许可证。第一次取得销售（预售）许可证时间为2012年1月5日，第二次取得销售（预售）许可证时间为2015年3月7日，第三次销售（预售）许可证尚未取得。
（3）企业认为项目未达到可清算条件。
企业认为按照销售金额的比例或者按照总建筑面积的比例来看，都未达到85%的销售比例。此外，因为最后一张销售（预售）许可证尚未取得，所以，也不存在销售（预售）许可证满三年的情况。因此，公司认为，项目总体未达到可清算条件。
（4）正确的操作和思路。
首先，要知道一个知识点，即：达到可清算条件的其中一个规定是：销售比例达到85%。
这里的销售比例是指按照可售建筑面积来计算的。也就是说该项目销售比例为86%，实际已经符合可清算条件了。
此外，预售许可证是按企业实际已经取得的最后一张销售（预售）许可证的时间为准。截至2018年7月14日，第二张销售（预售）许可证取得时间也已经满三年。
如果有人一定要理解应该是按应取得而未取得的最后一张销售（预售）许可证时间为准，那么，我就来给您做个筹划好了。筹划如下：
项目的可售建筑面积比例卖到84.99%，然后剩下15.01%做开发产品永远自持，既不出租也不自用（名义上），不拿销售（预售）许可证。是不是可以永远不进行土地增值税清算了？别！做！梦！了！
（5）案例结论和需要注意的事项。
要搞清楚什么情况下触碰了可清算的红线，没触碰，不用清算；触碰了，发起清算的主动权在税务局。如果全部卖完了，那是另外一个话题，这得企业主动去税务局清算，而不是税务局通知你去清算了。
销售比例达到85%的计算公式，到底是以下哪一个呢？
A. 销售比例=已签订销售（预售）合同的面积÷红本总可售建筑面积；
B. 销售比例=已签订销售（预售）合同的面积÷（红本总可售建筑面积+绿本不可售未来也许能售且权益归开发商的面积）；
C. 销售比例=已签订销售（预售）合同的面积÷（红本总可售建筑面积+回迁房等视同销售的面积）；
D. 销售比例=已签订销售（预售）合同的面积÷（红本总可售建筑面积+绿本不可售未来也许能售且权益归开发商的面积+回迁房等视同销售的面积）；
E. 销售比例=【已签订销售（预售）合同的面积+回迁房等视同销售的面积】÷红本总可售建筑面积；
F. 销售比例=【已签订销售（预售）合同的面积+回迁房等视同销售的面积】÷（红本总可售建筑面积+绿本不可售未来也许能售且权益归开发商的面积）；
G. 销售比例=【已签订销售（预售）合同的面积+回迁房等视同销售的面积】÷（红本总可售建筑面积+回迁房等视同销售的面积）
H. 销售比例=【已签订销售（预售）合同的面积+回迁房等视同销售的面积】÷（红本总可售建筑面积+绿本不可售未来也许能售且权益归开发商的面积+回迁房等视同销售的面积）
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