言归正传，在金税三期上线之后，全国既统一了土增税申报表也统一了在金税三期中申报土增税的房地产类型，即：普通住宅、非普通住宅、其他房地产类型。如果还有地方预征率或核定征收率不是按总局的三分法分类的，只能说自讨苦吃了，因为，你将面临着当总局需要进行数据统计的时候，你如何将自己的房地产类型分类和总局金税三期的三分法分类相匹配。举个例子，深圳的预征率是按照普通住宅、别墅、其他三种类型，核定征收率是按照普通住宅、非普通住宅、商业（办公写字楼）、其他四类。总局的申报表是按照普通住宅、非普通住宅、其他三类。请问以后如何进行数据统计和分析。你知道的，省一级的税务机关现在有一个新的部门叫税收经济分析处。以后这些分析是不是他们要开始干活了？所以，未来的一个方向是，各地土增税预征、核定的房地产类型划分即将与金税三期以及总局的申报表考虑。也就是本次要引入的“三分法”。“三分法”即在计算土增税增值额时要按照普通住宅、非普通住宅、其他房地产三种类型分别计算增值额以及适用各自的税率和速算扣除率。
虽然金税三期和最新的7张申报表看起来很完美，可惜政策有漏洞，导致各地在执行时，到底是三分法还是两分法还是可以不分，标准不一。有些地方在妥协，逐渐向党中央靠拢，越来越规范或者叫越来越严格。有些地方坚持按照文件本身的含义去执行，法无禁止皆可行。
先看下文件，95年48号第十三条文讲，纳税人同时建造普通住宅和其他房地产的，要分别计算增值额。如果只有这句话，没啥毛病，最起码两分法。但是问题来了，后面还有一句话，不分别或不能准确核算增值额的，普通住宅不能享受增值率小于20%时免征土增税的规定。不说什么叫“不能准确核算”，就说一种情况就行了，什么叫“不分别核算”，是不是说我能分别核算，但我就是不分别核算。如果是这个意思，那我不享受免税，我就不分别核算了。你答对了，就是这个意思。
当然，可能这里只是个歧义，除了按照上面的理解之外，还有一种理解是，如果你不分别核算或不能准确核算增值额，那么税务局强制帮你分摊分开计算，此时如果你存在普通住宅增值率不超过20%情况的，不再给你免税优惠，谁让你不分开的。属于惩罚性条款。两种理解你更倾向于哪个？仁者见仁，征管宽松的倾向于前者，征管偏严的，直接就规定必须三分法。
总结一下就是，申报表要求三分，文件的前面一句要求两分，文件的后面那句貌似可以不分。所以，这造就了实务中存在三分法、两分法、一分法的情况。再来说说三者的区别到底是什么？先说答案，是否分类型计算房地产的增值额，最直接的影响是导致税负发生严重的变化。下面举八个例子，有点多，慢慢看。
案例一
普通住宅
其他类型1
合并
税负增减幅度
收入
10000
10000
20000
扣除项目
9000
3000
12000
增值额
1000
7000
8000
增值率
11.11%
233.33%
66.67%
税额
0
3150
2600
-17.46%
结论：当存在普通住宅增值率小于20%免税情况，且其他类型增值率超过200%的，假设可以从“两分法”改成“一分法”，总体税负下降17.46%。
案例二
普通住宅
其他类型2
合并
税负增减幅度
收入
10000
10000
20000
扣除项目
9000
4000
13000
增值额
1000
6000
7000
增值率
11.11%
150.00%
53.85%
税额
0
2400
2150
-10.42%
结论：当存在普通住宅增值率小于20%免税情况，且其他类型增值率超过100%但小于200%的，假设可以从“两分法”改成“一分法”，总体税负下降10.42%。
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