债务高峰压顶 7家房企拟融资305亿元

　　融资环境有所改善，房企紧抓机遇密集发布融资计划。1月8日，截至记者发稿时，当日已有7家上市房企及相关方发布债务融资计划，融资规模约达305亿元。融资工具包括公司债、资产支持票据、中票以及美元支持票据等。偿债、补充流动资金成为融资主要目的。地产行业人士指出，目前行业整体面临偿债压力较大。

　　融资成本分化

　　金地集团融资计划规模居前。公司1月8日晚间发布公告，近日董事会表决并通过了公司发行债务融资工具相关议案。金地集团将申请新增加注册发行债务融资工具的总规模不超过200亿元。其中，短期融资券和超短期融资券可在注册额度内循环发行。债务融资工具的期限最长不超过20年。

　　大悦城地产、金科地产集团、中南建设和华侨城发行规模较大。其中，大悦城地产附属中粮置业投资拟发行不超30亿元境内债券，金科地产集团拟发行2019年度第一期中期票据，核准发行规模为23亿元，主要为偿还到期借款。中南建设拟发行22亿元资产支持票据，用于偿还银行贷款。华侨城集团1月7日已经公告发行2019年第一期20亿元中期票据，此次拟发行270天超短期债券募集20亿元，用于补充旗下上市公司华侨城A日常流动资金周转。

　　此外，中骏地产同日发布公告称，拟进行票据发行，拟将票据的所得款项净额主要用于为其若干现有境外债务进行再融资。公司目前尚未公布融资规模。不过，标普指出，截至2018年6月30日，中骏集团的资本结构包含人民币170亿元的有抵押债务和150亿元的无抵押债务。该公司的有抵押债务比率约为53%。

　　尽管多数企业融资规模接近，但不同企业间融资成本差异很大。整体来看，国资背景的大中型房企资金成本优势明显。大悦城地产相关债券平均年化融资成本仅约4%左右。华侨城集团1月7日成功发行的2019年第一期中期票据，实际发行规模20亿元，票面利率4.57%。而同期宝龙地产拟发行的2亿美元优先票据，年利率高达9.125%。此外，发行美元债务工具还需考虑到汇率变动可能带来的财务成本。

　　面临债务大考

　　房企此轮债务压力始于2014年，2015年房企发债规模达到12456亿元，同比增长214.15%，为历史高点。随后因严格监管，规模有所下降。国金证券研究指出，2014年-2017年四年间房企债务融资总额高达29531亿元。

　　2018年以来，房企逐步进入偿债高峰。恒大研究院报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿元、2.8万亿元、2.4万亿元、2.2万亿元、0.6万亿元和0.3万亿元。从兑付规模来看，2018年下半年到2021年，到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。