何纯在南国: $恒盛地产(00845)$ 私有化的思考 恒...

$恒盛地产(00845)$ 
私有化的思考

恒盛地产上次数人头未过私有化失败之后，显然老板张志熔没有死心，1年时间刚过就发布了可能私有化的公告。本来此事应该顺理成章，很快就有结果的。
可惜张志熔旗下另外一家企业熔盛重工出事，本来打算入股的一个关键人物王平被抓，引起大家对恒盛地产的老板张志熔是否卷入腐败问题的疑虑。张志熔为了熔盛重工能够顺利重组成功，私人为57亿元的熔盛重工的可转债提供了担保。如果熔盛重工出事而无法顺利重组，相信没有哪家金融机构敢借钱给他，毕竟57亿元的潜在负债那可不是闹着玩的。

4月21日，也就是昨天，熔盛重工传来喜讯，重组事项稳步推进，相关政府机构就涉及潜在交易事项与各相关方召开会议，并就支持推进江苏熔盛重工的潜在重组方案达成一致意见。

根据公司公告，潜在收购方为一家A股上市公司，熔盛正与潜在收购方就相关资产与负债的范围和列表及交易条款及安排进行进一步磋商，各项工作进展良好，并已取得阶段性成果。与此同时，熔盛已获多家主要债权银行签署同意函，主要债权银行已经有条件同意重组事宜，具体来说就是债转股，放到A股里面去。考虑到A股的大牛市，这应该都不是问题。
详见：
http://finance.sina.com.cn/stock/newstock/zxd…

具体表现在股价的一飞冲天，几天功夫，熔盛重工从0.7元涨到现在的0.97元。而熔盛重工的可转债的转股价格为1.07元每股。也就是说，只要重组大体成功，熔盛重工的可转债持有人就可以顺利转股，张志熔的私人担保就没有什么问题了。

张志熔个人没有贷款的问题后，自然原先的金融机构就很乐意提供贷款了，一切似乎都水到渠成。

再看下恒盛地产的资产情况。
用最简单的办法衡量下恒盛地产资产和负债情况。
目前公司的所有负债为374亿元人民币。
公司在上海的土地储备就有168万平方米，徐汇区、普陀区这些上海核心地段的土地储备面积超过90万平米，最保守的估计这些土地总价值超过450亿元。
除开上海，公司还在长江三角洲拥有750万平米的土地，按1000元的土地价值计算，价值75亿元。在北京和天津拥有389万平米的土地，最保守的估计也超过70亿元。
公司在东北还有些土地资产170万平米，但是开发不顺利，就权当账面价值5折计算吧，也有8亿元。
这些土地的估值总和超过了600亿元。
公司还有100亿元的投资物业，按账面价值5折计算，也有50亿元。
我只非常保守的计算了公司的储备土地的价值和投资物业，没有考虑公司所有的在建工程和待售物业。
这些资产合计超过650亿元。

按照这种最保守的方法估计出来的净资产为276亿元人民币，对应的股价超过4.5港元。而公司目前的市场价值只有80亿港元，对应1.03元的股价。

当然，公司还有卷入腐败丑闻的风险。考虑到佳兆业带来的连锁反应，我相信政府应该不会再采用那种简单粗暴的方式了。即使佳兆业经历这么多故事，老板也已经重新上位了，恒盛地产面对反腐的压力应该会好很多。

如果我是张志熔，能1.6-1.7元左右私有化公司，确实是一桩不错的买卖。现在万事俱备，只欠东风，估计好事即将上演。熔盛重工的重组喜讯已经传来，等到股价站稳1.1元以上，差不多张志熔就该出手恒盛地产了。

即使没有私有化失败，按照现在的股价，下降的空间也非常有限，属于潜在回报很高，而风险极其有限的机会。

以上是我个人判断，并持有一些仓位，也欢迎诸位拍砖。