口述：牛先生年龄：42岁职业：私企老板持有物业：1套别墅、1套公寓、2套商铺投资心得：放长线，钓大鱼梨子的味道如何，要品尝之后才知道。投资商铺之前，就有很多朋友告诉我：投资商业地产最好“放长线”。后来自己买了商铺之后，我才真正体会到了其中的含义。
2002年，我辞职下海经商。几年后，当手里积攒了一笔不小的积蓄后，如何理财自然就成为我和妻子经常交流的话题。我们都不太愿意去尝试股票、基金等投资方式，因此赚来的钱除了扩充公司业务外，相对稳定的房地产就成为我们心仪的投资目标。当时，我们已经拥有了1套公寓和一套叠加别墅，短期内不想再购买住宅类物业。受到朋友们“一铺养三代”观念的影响，我们就产生了购买商铺的想法。2006年，我们在某新建商场内全款买了一间商铺，该商铺位于一楼，靠近马路口，位置相当不错。
然而，交房后，商场的人气一直不太旺盛。原因是，在其不远处有一条商业街，把区域内大部分的消费需求都吸引过去了。我的铺子虽然租了出去，但经营不善，租客前后换了好几茬。期间，租客退租、重新招租等过程，让我感到心力交瘁，也没赚到多少租金，就这样拖了两年后，我的公司经营遇到了困境，急需一笔资金周转。妻子说：“把这套商铺卖掉吧，反正也不是什么旺铺。 ”我打听了一下，商铺转手需要缴纳一笔不少的税费，于是便打消了这个念头。为了筹集资金让公司重上轨道，我把刚买到手不久的新车卖了，又把名下的叠加别墅抵押出去，获得了一笔贷款，终于勉强度过了难关。
又过了一年，区域内传出了商业街要拆迁的消息，接着，不少商户陆续往旁边的商场内转移，商场租金行情也开始水涨船高。由于我的铺子位置比较好，租金上涨的幅度也比较大。另外，还有几个商家向我表达了购买意向，当然一一被我拒绝了。事实上，此时商铺的市场价和我当初购买价相比已经翻了一倍多，我觉得商场的人气越来越旺，不管是租金水平还是市场售价都有上涨空间，因此我下定决心长期持有。在经历了自己商铺价值成长过程后，妻子对我的想法也非常赞同。
2011年，我在某专业市场又买了一套商铺。这套商铺前3年由开发商统一经营管理，3年的总租金已从房价款中扣除。我曾多次考察过该市场，发现它目前尚未吸引到很多消费者，但我对第二套商铺的成长空间非常有信心，预计这套商铺未来有较大发展前景。当然，借鉴第一次买铺的经验教训，我尽量留足了供公司运转的资金，采用贷款按揭的买铺方式。
300万元，投资哪些商铺更佳？
■德佑商用一部经理王正威
读者张先生ZHANG DEFU发来邮件，有意向投资商铺，投资额在300万元左右，请房报商业地产给予买铺参谋。
德佑地产商用一部经理王正威建议，一套成熟的商铺具有回报高、升值快，转手易等特点。然而，市场上在售商铺五花八门，经常让投资者挑花了眼。商铺分一手和二手两种，两种商铺在选择时的衡量标准又不尽相同。
投资二手商铺，首先要考虑铺面的客流量，客流量大的铺面大多是好铺面，但有一点要注意，铺面一定要紧挨人行道，不要有栏杆、绿化带或台阶，不然只能是空有人流量而没有客流量。其次要考虑区位因素，即这个铺面处于何种地段，这个地方过往的行人大多是何种收入水平？以及有什么消费习惯等。最简单的方法就是看一看周围的商铺业态以及经营情况。了解客流与地段之后，还要了解商铺的聚集效应如何，许多旺盛的商场商铺靠的就是聚集效应，比如城隍庙的小商品市场，南京西路上的淘宝城等等。一般区域聚集型商铺收益与相邻的商铺收益持平，所以此种商铺只需要考虑年租金与投资金额的比例即可，此比例以5%以上为佳。目前虹口区广灵四路上有两间成熟商铺，沿街底铺，100-200平方米，单价3万元，可以作为考虑范围。
投资一手商铺，考验的就是投资者的前瞻眼光。一手商铺大多位于商业氛围相对不太成熟的区域，以中外环的社区型沿街商铺或市场商铺居多。一般来讲，一手商铺经常不具备二手商铺的较多客流或成熟地段等因素，所以一手商铺着重考虑的应该是发展潜力以及目前的租金回报。如果一个商铺所处地域正好是将来规划的商业地段，那这个商铺大多具有很大的发展空间。但是，在购铺的时候，最好挑选已经有租客入驻，且实际一年租金与投资金额的比例不低于4%的商铺。
当下德佑公司有代理芦恒路商业街商铺，并享有团购优惠。此铺位于轨交8号线芦恒路站旁，业态成熟，总价在200万-400万元之间，是投资的不错选择。
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