[导读]最近，盐城某市场因一轮返租期满后续租矛盾，引发业主与开发商纠纷，社会影响较大。就产权式商铺开发经营管理中存在的相关问题，引起我们的深思。
最近，盐城某市场因一轮返租期满后续租矛盾，引发业主与开发商纠纷，社会影响较大。就产权式商铺开发经营管理中存在的相关问题，引起我们的深思。
一、产权式商铺的概念及其类型
产权式商铺，是一种特殊的房地产产品形式，自21世纪初开始在大陆风行一时。所有权与经营权分离、集中统一返租，是其最核心、最基础的理念。具体而言，就是开发商将大商场分割成若干个小产权的商铺，分别出售给投资者，再由开发商或其另行注册的经营管理公司负责向投资者承租，进行集中统一经营管理。其实质是先分块销售，后整体对外经营，投资者按约定取得固定收益。一般开发商所承诺的回报年限为5年，最长的可达10年左右。也有利用现有存量房产改造后，再行分割出售、集中返租的形式。
产权式商铺主要有两种类型：一是有实体间隔产权式商铺，其经营单元与销售单元基本一致，小商铺之间存在实体间隔，一般用内隔墙等彼此相互区分，返租结束后可以继续返租，也可以由业主自营。另一种是无实体间隔产权式商铺，小商铺之间无实体间隔，仅以划线、地钉或者铜条等为区分界址。出于统一经营的需要，委托经营期内开发商往往会改变业主所购铺位的利用方式，将相邻铺位合并使用，或者将营业大厅的功能区域重新布局等，经营单元与销售单元并不一致。
二、产权式商铺的优势与风险
产权式商铺能够流行，有着一定的优势：
(一)对于开发商而言，房地产开发资金密集，通过分割销售，有效规避了整体出售客户难寻以及出租收益回报慢的风险，加快了资金回笼。
(二)对于投资者而言，产权式商铺将大型商铺分割为若干铺面，降低了投资者的置业门槛，使得中小投资者有了投资机会；同时，通过集中经营，克服了小投资者分散经营、商业人气不足的缺点。
(三)对于地方经济发展而言，通过开发商的开发建设、招商引资等活动，可以迅速聚集人气、形成市场氛围，从而带动地方商业发展，提升城市形象，促进就业与经济繁荣。
就十多年的实践来看，有实体间隔产权式商铺由于可以独立经营使用，业主可以在租期届满后自由选择继续委托出租或者收回自营，相对风险较小；而无实体间隔产权式商铺在分块售出之后，开发商由于不再是所有者，面对几百家商铺，无权进行统一经营，在缺乏一定商业氛围的情况下，很有可能导致经营混乱恶化的后果，并会引发开发商和承租人、业主间的冲突，进而演变成商业地产领域的纠纷，埋下了许多隐患。
(一)由于市场的不确定性，开发商的承诺难以兑现。有的开发商无视市场风险，对于高额回报进行夸大宣传，有的甚至涉嫌欺诈，哄抬房价，市场一旦经营不善，原来的承诺无法兑现。由于没有担保措施，风险将全部转嫁到小业主身上。正因为此，建设部对于返本销售、售后包租发文明令禁止。
(二)由于法律上的空白，合约期满后业主难以形成统一意志。由于是带租约销售，第一轮招租的权利义务双方是有约定的。一轮期满，经营权重新分散归各个所有权人(业主)，对是否继续委托租赁以及租金的数额等难以形成一致意见，极易发生冲突。
(三)由于没有实体间隔，业主行使收房权利较为困难。无实体间隔产权式商铺，一般是开放式卖场布局，经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，投资者难以收房。有的铺位即使可以收回，但会严重影响业态分布、整体布局和对外经营。
这种房地产开发的运行模式决定了发生的纠纷具有以下特点：
(一)纠纷的群体性。这种模式中涉及开发商、购房户(小业主)、经营管理公司、实际承租人等各种利益主体。小业主一般人数众多，且难以形成统一意志。一旦产生矛盾，就会将全体业主卷入。
(二)法律关系的多样性。主要有房屋买卖关系、租赁关系及委托租赁关系、物业管理关系等多种法律关系，纠缠交织。
(三)处置的复杂性。这种方式的纠纷解决过程中，必须要求所有参与主体充分照顾其他主体的利益，解决难度很大。
三、相关问题探析
(一)无实体间隔产权式商铺的预售登记问题
无实体间隔产权式商铺能否销售并且予以登记，目前相关规定并不特别明确，各地的做法也不尽一致。根据建设部的相关规定，对已建成的商业、办公或其他楼字分割出售的，如有明确的权属范围和具体的权属界限，可以办理产权过户手续，并在《房屋所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映。同时，目前理论界对于无实体间隔产权式商铺可以销售以及办理房屋登记基本上也没有争议。只是由于其引发的风险以及社会矛盾，许多地方开始“叫停”。如安徽某地从2005年即禁止销售划线分割的铺位，但从管理实践来看，并没有取到预期的效果。开发企业为达到“分割销售、统一经营”的目的，一般都是先行实体墙间隔，办理产权登记后再行拆除墙体进行重新分割，客观上也造成了资源的浪费。
(二)小业主的所有权与经营权问题
产权式商铺所有权与经营权分离，主要是通过商品房买卖合同附带的委托租赁契约来进行约定的。对于统一集中经营的商场、超市，当契约到期后，小业主能否自主经营，法律上存在空白。小业主购买商铺，通过登记取得所有权，而所有权是一种绝对权、排它权，他人包括法院无权强行要求其继续委托出租，也无权要求其出售给开发公司或者商业经营公司，理论上小业主应当有权要求收回铺位自主经营，甚至有权决定予以空关闲置。另一方面，权利人行使权利，应当以不侵犯其他业主的合法权益为前提，毕竟在以无实体间隔产权式商铺为标的物的买卖合同中，买方享有的权利，不能等同于独立经营商铺。为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利应当符合其他商铺业主的整体意志。
(三)商业运营公司与物业服务公司问题
产权式商铺买卖合同的主体是开发商与购房户，委托经营协议往往是购房户与商业运营公司签订。商业运营公司一般与开发商是关联企业，前期策划、介入也是受开发商邀请，业主往往没有选择余地。有的市场、商场还有物业服务公司从事专业化的保安、保洁等服务。
商业运营公司、物业服务公司应当在营业执照或者资质许可的范围内按照契约赋予的权利义务进行相应的经营与服务，在此前提下，可以只由一个公司综合服务，也可以由两个公司分别服务。
(四)业主大会及业主委员会的权利义务问题
业主大会及业主委员会是物业管理中的机构，根据《物业管理条例》的规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行选聘物业服务企业、监督管理规约的实施等职责。对于产权式商铺而言，业主大会以及业主委员会的权利、义务仅限于《物业管理条例》的规定，对物业管理活动享有一定的决定、决策权，对于业主个人的经营需求、利益诉求，只能帮助协调，而无决定权，业主大会也不能对房租水平作出决议。因此，业主大会以及业主委员会对于解决产权式商铺的群体性矛盾只能参与协调，而没有决策执行能力。
四、相关建议
在房地产市场发育比较成熟、社会信用度高、购房置业者比较理性的地方，比如香港，将商业地产分割销售的做法是可行的，甚至在一定程度上促进了经济的发展。但正如上文所述，叫停无实体间隔产权式商铺的销售，无法取消这种经营模式。如要取消这种经营模式需要在立法上明确，同时在立项审批源头上控制，各部门齐抓共管。当前情况下，综合衡量产权式商铺的利弊，可以提高门槛，加强管理，尽量减少矛盾纠纷发生。
(一)对于有实体间隔产权式商铺，允许其存在发展，但要加大广告、合同审查力度。开发商不得进行虚假、夸大宣传，不得承诺返本销售、售后包租。
(二)对于无实体间隔产权式商铺，原则上停止审批。但仅靠房管部门一家，是难以在实质上控制的，需要在源头上予以控制，各部门齐抓共管。
1、发改部门在项目立项时，对于商业项目的经营方式要根据商业网点布局情况予以明确，是分散经营的市场，还是整体经营的商场、超市；
2、规划部门在办理建设工程规划许可时，对于有实体间隔的产权式商铺，要在图纸上明确分隔墙的具体位置；对于整体经营的商场、超市不得予以分割，规划许可后不得随意变更；
3、房管部门在批准预售以及房屋登记时，要严格按照规划部门审批确定的划分单元，批准预售以及办理登记，同时要加大房屋租赁备案管理力度；
4、工商部门办理市场注册以及工商营业执照时，要审查项目立项批准的使用类型、查看《房屋所有权证》以及租赁协议，保持批准使用类型与实际经营的一致性。
(三)对于招商引资的重点项目，确需分割销售且整体经营，不能实体间隔的，要提高门槛，加强管理。
1、招商引资时，要注重考察企业的综合信誉，并对注册企业的资本金提出具体要求；
2、为防止开发商一走了之、政府买单的现象发生，应要求开发企业提供一定比例的自留用房，一般不少于30％，作为承担责任的担保；
3、完善契约，明确权责。在立法不明确的情况下，对于业主的权利义务尽量通过契约予以明确，以便有据可依。该契约应当涵盖租期届满后业主如何行使权利以及应当履行的义务，既应当赋予业主自由选择商业管理公司的权利、转让房屋等权利，又要明确业主少数服从多数的义务，最好能明确业主将经营管理决策权让渡给业主委员会，同时对商业运营公司的权利义务也应当予以明确，防止业主的合法权益遭到侵害，并应当对回购的条件等作出约定，工商等相关部门可以制订《业主共同经营管理规约 (示范文本)》；
4、健全机构，引入协调机制。房管部门、街道办事处要各司其责，按照《物业管理条例》的规定，对于符合条件的要指导成立业主委员会。市场监管部门要帮助建立完善由市场监管部门、开发公司、商业运营公司、物业服务公司、业主委员会参与的协调机构，形成沟通协调机制，加强联络与沟通。
(四)对于已经销售经营的产权式商铺，街道办事处要加大物业管理的推进力度，尽快指导成立业主委员会；市场监管部门要密切关注各种动态，引导建立沟通协调机制。
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