产权式商铺投资模式引发的群体性纠纷探析

王 勇——产权式商铺投资模式引发的群体性纠纷探析

2009年03月23日 16时38分  1574

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一、概念、基本的运作模式、存在风险。

这里所谓产权式商铺投资模式，是指房地产开发商将自己开发的大型营业用房分割成一个个小面积（一般为20-30平方米）的单元进行出售，各单元间没有进行物理空间分割或无永久分割围护结构，分别由不同的投资者根据自身的实力购买，再集中交由相应的经验管理公司统一经营、统一管理，投资者按支付房款的数额及约定的固定比例取得收益的房地产开发模式。一般采用开发商将自己所开发的商铺分块出售给投资者，由投资者再将自己购买的商铺返租给开发商，开发商再将整个商场租赁给他人经营；经营商家支付租金给开发商，由开发商向投资者（业主）支付固定租金的方式。此外，开发商为规避一定的风险，往往采用开发商出售商铺给投资者后，由另行注册一独立的经营管理公司负责向投资者承租或者与投资者签订委托招租协议或投资者授权的形式，由注册经营管理公司经营等变通方式实施。但其实质均是先分块销售，后整体对外经营，投资者按约定取得固定收益。

这种模式在香港比较风行。国内兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。与传统商铺投资方式相比，具有不可比拟的优势。一方面，产权式商铺将大型商铺分割为若干铺面，从根本上降低了投资者的置业门槛，使得中小投资者有了投资机会，从而加大了楼盘的销售及资金回笼的速度；另一方面，通过集中经营，克服了小投资者分散经营、不利于商气培育的缺点，从而分散各自为战带来的经营风险。

近年来，在楼市竞争激烈的情况下，各地的房地产开发商为求能在最短时间内销售出所有已开发和待开发的产品，加速资金滚动谋取利益，大量使用这一方式销售楼盘。目前回报率为每年6％至11％不等，返租年限也从3年至10年不等。

但由于这种整个环节是环环相扣，紧密联系的，其涉及的主体众多，且主体各自的利益不同、风险不同，任何一环出现问题，都容易使整个环节出现问题，甚至产生崩盘。在分块售出之后，开发商由于不再是所有者，面对几百家商铺，无权进行统一经营，在缺乏一定商业氛围的情况下，很有可能导致许多卖场经营混乱、经营恶化的后果，并会引发开发商和承租人、业主间的冲突，进而演变成商业地产领域的纠纷。从发达国家的经验看，一般没有将商业地产分割销售的做法，都是只租不售，这样有利于商业的整体经营和管理。但是，在房地产市场发育比较成熟，社会信用度高，购房置业者比较理性的地方，比如香港，这种方式也是可行，甚至一定程度上促进了经济的发展。

恰恰相反，国内因社会信用度不高，置业者往往不是理性购房，特别是房地产及相关的法规不是很完善、对市场缺乏有效监管的情况下，这一运行模式的弊端就尤其突出。如一些开发商为了销售,向中小投资者承诺将售出的商铺由开发商返租，许以高额的投资回报，甚至承诺在一定期限内回购投资者购买的商铺。而现实中，由于商气培育、恶性竞争的原因，实际不可能达到其承诺的回报率，致使不能按时足额给付租赁费；甚至，有的开发商迫于资金回笼的压力，不得不通过“售出返租”的形式把一块块地产分售给中小投资者，卖完后一走了之，使整个环节出现问题，从而引发纠纷。

二、此类群体性纠纷的社会特点。

如前所述，这种房地产开发的运行模式涉及利益主体众多，涉及房地产买卖、租赁以及商业经营等多个环节，其任何一环节出现问题，将导致纠纷的发生，决定了其纠纷具有以下特点：

1、主体的多样性。这种模式中涉及开发商、购房户（小业主）、经营管理公司（开发商或开发商另行注册的公司）、实际承租人等各种利益主体。同时，一个楼盘的购房户（小业主）往往又涉及数十户、甚至数百户，人数众多。

2、纠纷的突发性。如前所述，这种模式任何一环出现问题，都将使整个环节出现问题。而哪一环节、哪一时间出现问题，往往是无法客观预见，更是无法有效控制的，从而使得该类纠纷具有一定的突发性、不可控性。

3、群体性。这种模式下，开发商为降低投资门槛，产权往往被分割得极小，一楼盘往往会出售给数十位、甚至数百位不同业主。特别是返租经营方式中业主购买的是非独立商铺的情况下，而且这种经营方式一旦产生矛盾，各业主是无法独立进行经营的，进而引起全体业主卷入该纠纷，具有群体性。

4、业主内部意见的不统一性。这种模式下，各业主的商铺是无法独立进行经营，但一楼盘往往会有数十位、甚至数百位不同业主，由于各业主的文化、意识、经营理念的不同，特别是经济承受力的不同，导致在处理纠纷中，对同一处置方案往往不能达成一致意见，影响纠纷的处理。

5、法律关系复杂性。这种模式涉及法律关系复杂主要是开发商与购房户的房屋买卖关系，经营管理公司与业主租赁关系及委托租赁关系，经营管理公司与商家间租赁关系，业主、商家、物管的物业管理关系，业主内部物权及相邻权关系，以及部分业主与银行的抵押借款、开发商与银行的担保关系等。而解决纠纷往往会涉及其中所有的关系的认定及利益平衡，十分复杂。

6、处置的复杂性。这种模式下，涉及主体多，各主体之间的利益有时又存在冲突，法律关系复杂。使得这种方式的纠纷解决过程中，必须要求所有参与主体充分照顾其他主体的利益，各主体的内部有统一的意见。一旦形不成统一意见，将使整个经营出现问题。同时，出现问题后解决难度就更大。

三、处理该类案件的难点及处理的原则。

正是由于这种运行模式的上述社会特点，使得在实际招商过程中，很难保证经营管理公司、商家、业主等利益主体的利益一致。特别在租期上，如果经营管理公司与商家签订的合同租期短于业主的委托经营合同的委托经营期限，则可能在委托租赁期内发生退租，需要二次招商或续租。其次，委托租赁期内如果经营不好或者出现其他问题，商家则可能采取解除租约，经营管理公司无法独立承担巨额的租金债务，选择关门大吉，甚至申请破产的情况，引发纠纷。而承租该类商铺的往往是百货商场、超市等大型卖场，其经营面积是整体性承租，不是直接单独同各业主签订租赁合同。而一旦失去经营管理公司，数十个甚至上百个业主如何协商一致统一出租？小业主如何向承租人收租？大商家整体租赁的租金相当于同地段租金的一半以下，包租期满后，小业主接受不了大商家的过低的租金要求怎么办？加之由于产权式商铺间没有进行物理空间分割或无永久分割围护结构，甚至产权的分割与实际经营场所不相符合，业主找不到自己的铺位。将导致即使能够确定自己的产权对应区域，也会因经营区域的通道设置、安全、卫生等问题无法处置，各商铺独立进行经营成功的可能性几乎为零；同时，这类商铺经营一般需要整体商业环境的烘托，使得各小业主无法独立再出租或自行使用。这一系列的问题必然引发购房者的不满，产生纠纷。目前，全国各地已经陆续出现了前述情况，导致群体性纠纷的产生。针对这种情况，部分地区也明令禁止了这种房地产销售模式。但部分地区仍然盛行，同时，这类商铺的销售一般发生在前几年，目前已进入开发商承诺的包租期限的中后期。因此，与此相关的纠纷可以预见将大量出现，其潜在的社会不安定因素是显而易见的。据不完全统计，笔者所在法院的管辖范围内已经产生或即将产生类似纠纷的楼盘近十起，其中已经诉讼的已达三起，涉及小业主户数近500户。而在诉讼中，法院对以下问题的处理十分的棘手：

1、对经营管理公司以委托经营的名义对外招商行为的认定。

现实中，出于避免高额租赁税的考虑，很少有经营管理公司在从业主手中以租赁方式取得房屋，多数情况采用委托经营（招租）方式。委托经营在法律上属于代理，经营管理公司受业主委托，代为将商铺出租、确定租赁合同内容、收取租金等。这样一来，经营管理公司就是代理人，业主是被代理人。经营是经营管理公司作为被委托人，其作出的行为都将归于业主。 按照这种法律关系，经营管理公司与商家签订的租赁协议，实质上应当为业主与商家之间的租赁法律关系。当出现纠纷时，经营管理公司感觉无法处理，就以自己是代理人，商家与其签订的租赁合同实质上应当是业主与商家之间的租赁关系。因此，其中发生的任何纠纷都应当由业主直接找商家索赔，而与经营管理公司无关。对于这种行为是否是委托关系，不能仅仅局限于经营管理公司与商家、小业主签订合同名称，主要应从相关合同条款中的租赁费等合同条款中，对比各方的利益，若管理公司与实际承租人的合同较之于与小业主的合同，在合同期内有明显的利益，该管理公司即使是委托关系也应承担相应的责任。而合同约定不论实际承租人是否支付租金，管理公司均需按时支付相应收益的，较之于委托关系则更具有租赁的性质，应认定为管理公司向小业主进行房屋租赁。

2、对小业主间不同意见的处理。

如前所述，由于产权式商铺产权分割与实际经营场所不相符合。即使已经办理产权的，能够确定自己的产权对应区域。但这些楼盘一般是开设为商场、百货超市大卖场，经营面积是整体性出租的。而小业主所拥有的产权间没有进行物理空间分割或无永久分割围护结构；同时，一个楼盘的商气是多种因素共同作用的，在初期进行装修、优惠招商、大量的宣传等培育，在后期也需要不断的维护，均需要投入大量的人力、物力、财力，而且往往需要长达数年的不间断投入，而小业主的文化、意识、经营理念、经营能力客观的不同，特别是经济承受力的不同，导致在处理纠纷中，对同一处置方案（比如是否同意经营管理公司继续对外统一招租、重新招租的租金是否予以调整等），是不能达成一致意见，影响纠纷的处理。例如2006年第六期《最高人民法院公报》刊登了一起特殊的解除房地产买卖合同案。其案情为：1994年，无锡某房地产有限公司（A公司）将所开发的商厦五楼大厅分隔成40个单元出售，各单元并无间隔分开。赵某购买了其中九个单元。但自购买、领取房地产证后，整个大厅一直闲置。因有投资人（B餐馆公司）拟租用大厅开展餐饮项目，而赵某所购商铺位置处于新开酒店的吧台位置，A公司通过挂号信欲告知赵某租赁期限和租金条件等内容，希望赵某回复是否同意出租。因挂号信无人领取邮局退回无果。其后，A公司召开产权人会议，赵某未参加，大厅绝大多数产权人均同意由A公司将大厅统一出租给投资人进行餐馆项目。随后A公司与B餐馆公司签订了租赁合同，B餐馆公司开始进场装修营业。但赵某以B公司侵占其拥有产权的商铺为由起诉至法院，要求B公司迁出九单元并给付已占用期间的使用费。又如，我院2007年6月起陆续受理的自贡市温州商城163户小业主拖欠租赁费纠纷159案（其中有共同产权所用人）中，因经营商长期亏损突然撤场，致使经营管理公司无力支付小业主的租金，从而向该商城的282户小业主发出解除委托租赁合同的通知，致其中的163户小业主分别向本院提起诉讼，请求判令解除双方的合同；支付拖欠的租赁费、违约金、可得利益损失等。诉讼中，党委、政府、中院及本院考虑到该商城的商气不浓需要继续加大投入，且该楼盘尚有大量的商铺未出售、而由开发商拥有的相关情况，政府倾尽全力重新为经营管理公司重新引进了商家。但因经营需要，需各小业主同意在剩余的租赁期内的租金收益下调25％左右，通过多次与诉讼、非诉讼业主沟通，取得大多数小业主的支持，并陆续与经营管理公司达成和解。但其中的15户业主在政府、法院长达5个月反复做工作的情况下，坚决不同意下调租金。 再如，南京新宇房地产开发有限公司（以下称新宇公司）在南京市最繁华地段新街口开发的时代广场，其地上一二三层约有6000平方米的部分区域被分割成商铺对外销售给150余位业主,其他建筑面积归开发商所有。其中，冯某某购买建筑面积为22.5平方米的商铺，并实际取得使用权，但一直未能办理产权过户手续。其后的4年间，新宇公司将自有面积租赁给其它公司经营，但因经营不善两度停业，使购买商铺的小业主无法在时代广场内正常经营，部分小业主以及经营公司的债权人集体上访，要求退房和偿还债务。新宇公司新股东为盘活资产、重新开业，拟对时代广场的全部经营面积进行调整，重新规划布局，为此陆续与大部分小业主解除了商铺买卖合同，并开始在时代广场施工。同时，新宇公司致函冯某某要求解除商铺买卖合同。但冯某某不同意解除合同。由于冯某某和另一邵姓业主坚持不退商铺，新宇公司不能继续施工，6万平方米建筑闲置，同时冯、邵两家业主也不能在自己的商铺内经营。新宇公司为此提起诉讼，要求解除合同，并愿意在市场评估商铺现价基础上，再以赔偿冯某某商铺过户手续的违约金名义补偿冯某某48万元。但冯某某坚持，除非新宇公司以30万元每平方米的价格由新宇公司回购（按此价计算，商铺总价为675万元），其不同意解除合同，也不同意调解。 南京市玄武区人民法院审理后认为：双方商铺买卖合同合法有效。考虑到冯某某所在商铺只是新宇公司出售的150余间商铺中的一间，在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。现在时代广场的大部分业主已经退回商铺，支持新宇公司对时代广场重新规划布局的工作，今后的时代广场不再具有商铺式经营的氛围条件，而冯某某所购商铺只是时代广场中占很小比例的商铺，要求新宇公司继续履行合同，不仅违背大多数商铺业主的意愿，且影响时代广场整体功能的发挥，建筑因纠纷闲置，不仅使双方当事人利益受损，也造成社会财富的极大浪费。为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。从平衡双方当事人利益受损情况和今后长远利益出发，依照公平诚实信用原则，尽管商铺买卖合同有效，尽管冯某某在履行合同过程中没有任何违约行为，本案合同也应予以解除。同时由于冯某某在合同履行过程中没有过错，合同解除后，其因商铺买卖合同而获得利益应得到充分合理的补偿。判决解除合同，冯某某退还商铺，新宇公司退还购铺款，另按评估机构评估的现市价与原购铺款差价赔偿，新宇公司另赔偿冯某某商铺过户手续的违约金及其他损失48万元。一审判决后，冯某某不服上诉至南京市中级人民法院。二审法院认为，如果让新宇公司继续履行合同，则新宇公司必须以6万平方米的建筑面积来为冯某某的22.5平方米商铺提供服务，支付的履行费用过高，而在6万平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营22.5平方米商铺，事实上也达不到冯某某要求继续履行合同的目的。一审平衡双方当事人利益后的判决是正确的。二审中，新宇公司愿意再支付冯某某20万元赔偿款，应当允许，其余维持原判。

上述案例中，赵某等少数意见的业主的角度来讲，这商铺是我的，我想怎么处理是我的权利，依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”等相关法律的规定，业主作为产权人对其商铺理所当然地拥有占有、收益、使用、处分的权利。他们拥有的系争商铺所有权，这是一种绝对权，排它权，他人包括法院无权强行要求她予以出售、出租。经营不善导致目前混乱局面，相关公司应能预见，也不构成情势变更，且责任不在小业主，不能以此理由强制要求小业主出售、出租商铺。但由于该部分商铺是采用非独立式产权商铺分割出售模式，商铺彼此之间是存在不可分性的，使此类案件有了特殊性。很显然，如果法院支付赵某等的诉请，经营管理公司将无法继续经营，其他产权人也无法获取收益，从而会损害其他小业主（也包括开发商尚未出售的商铺所具有）的利益。其行为已违反《物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。同时，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”法律规定继续履行是承担违约责任的首选方式，更有利于合同目的实现。但如果继续履行也不能实现合同目的，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。《合同法》第一百一十条规定：“当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但下列情形除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，对于此类案件的处理，应从商铺整个上具有不可分性，分隔使用或不同意多数人意见会影响到其他商铺所有人的利益，赵某等权利的行使应受到其他业主权利的限制的角度考虑，从促进交易、促进市场发展以及维护大多数业主利益的角度出发，应驳回赵某等人的诉讼请求，支持大多数人的利益。

但这几起案件的处理还是在一定特定条件下，进行的一种特殊处理，即开发商已与大多数小业主达成一致，且开发商已“先下手为强”，造成即成事实，仅剩一二户需要法院处理，处理完毕后即可解决整个商业建筑面积的利用问题。故从已形成的事实态势出发，法院为维护大多数小业主利益，判决“少数服从多数”。如果不是这样，法院处理就会十分复杂，但总体上应从有利于解决大多数小业主的利益，解决小业主中长期利益的角度，以“少数利益服从多数利益”的原则进行处理。

3、受理程序问题。受理此类案件，此类纠纷的当事人一方人数众多，其诉讼标的是同一种类，而其处理往往涉及大多数人的利益，因此适用程序上，应尽量充分利用我国民事诉讼法关于“遇有当事人一方人数众多，其诉讼标的是同一种类的情况时，可以由代表人诉讼。诉讼代表人可由当事人推选或由人民法院指定，人数为3至5人。如果人数众多的当事人一方不确定，人民法院应当发出公告，说明案件情况及诉讼请求，通知受害人向人民法院登记。人民法院的判决对未参加诉讼的受害人具有效力”的规定，由其中一人或数人代表全体相同权益人进行诉讼，法院判决效力及于全体相同权益人，简化程序，避免在同类问题上作出相矛盾的判决，保护处于相同情况的众多受害入的权益。

四、对此类模式后遗症的解决建议。

应该看到，为维护社会稳定和经济秩序的正常，对于这样一个比较复杂的问题，需要从法律、行政、经济等方面综合治理，妥善处理，针对个案，化解积聚的社会不安定因素。这里笔者建议如下：

1、最高人民法院尽快针对此类案件审理中已经出现的问题，对此类纠纷处理适用的程序、实体法律的适用出台针对性的规范文件，以规范案件的审理，必要时及时出台相应的司法解释。

2、政府应及时推广一些地方的规定，并加以完善，一方面要杜绝此类模式再产生新的销售。另一方面，对已销售，产生纠纷的案件也要妥善处理。具体可依照相关的法律规定，按楼盘成立小业主的自律性组织，使其在重大问题上形成“少数服从多数”的自律性机制。同时，在小业主自愿的基础上，积极引导小业主依照《公司法》或《合伙企业法》的规定，按其购买的房产投资的比例参股或合伙，以楼盘为整体，自主成立经营性公司或组织，统一对外进行相应经营。

【作者介绍】四川省自贡市自流井区人民法院。