美国人豪赌房地产
    ——美国长期以来房地产繁荣的历史教训
来源：经济学人
时间：2013年4月6日
原文地址：http://www.economist.com/news/finance-and-economics/21575737-lessons-americas-long-history-property-booms-betting-house/print
翻译：龚蕾

 

    罗伯特·莫里斯享受着美国近年来美国房地产市场的繁荣，他在18世纪90年代美国边境的土地获利丰厚。他的房地产业务，获得了当地美国数百万英亩之冠，然后他又出售给那些投机者们，将很有可能成为美国最富有的人，然而信贷成本上升使他破产了。哈佛大学爱德华·格莱泽认为，美国人对房地产的狂热历史教训是为了减少未来危机的痛苦。特别是，狂热的买家们自认为比许多人更理性。
    耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒早就预见了房地产泡沫，认为在泡沫期间投资者是“动物情绪”。他认为，美国最近是一个特别不佳的情况下的非理性房地产市场繁荣。然而格莱泽先生指出，在美国投机的舒适片段已经过去。非理性的假设对经济学家来说或许太容易了。事实上，他写道，通常来说繁荣要对未来有合理的信念而专家们要注意一个重要的泡沫事实。
    例如，1810年代阿拉巴马州的农业用地一次抢光，在阿拉巴马农田棉花生产量很高，应英国纺织业需求棉花价格飙升。1817年，土地出让每亩是35美元，是未开发土地平均价格的两倍。而到了第二年，价格几乎翻了两番。即使棉花价格上涨有很高的利润，但是土地仍然是更好的选择。然而，1819年，经济衰退来袭，农产品价格下跌买家破产。土地价格长期低迷，1850年土地成本仅仅5美元每亩，最终导致了金融大屠杀。
    19世纪30年代芝加哥繁荣甚至更加极端。当时，水是贸易的关键。1816年成本很高货物要穿越30英里的土地横跨大西洋。因此，靠近主要港口和海运航线的土地是极其宝贵的。伊利运河周围的经济也很繁荣，导致了芝加哥附近的密西西比河成了豪赌之地。在1830年芝加哥土地每亩是800美元，在短短六年里价格飙升达到了每亩327000美元，部分块地达到了100万美元。导致了1837年国际信贷收紧，而到1841年价格已经回落到每亩38000美元。
    然而，这种非理性不可预测，芝加哥隐藏的风险使得它无法成为一个大都市，崩溃似乎看起来很低但很合理，并且高价格也合理。当时芝加哥的前景看起来独特有又美好，然而土地价格是站不住脚，芝加哥的房价上涨到纽约城后的第四名。而且，格莱斯先生指出，直到1856年的接下来的二十年购买土地的平均年回报率为9%。
    那是一段金融狂热的历史，已故的查尔斯·金德尔伯格指出，意想不到的好消息很乐观，但也是一个泡沫的开始。格莱斯先生认为，美国繁荣模式犹如摩天大楼出现了沉降，未来不可知的风险影响使得房市赌注很乐观。
    投资者是非理性的并可能坠入危险境地。从长远来看，高价格导致供给增加，动态的热潮会被遗忘。阿拉巴马州的土地比棉花还昂贵。但是，棉花在世界的生产导致了泡沫爆破，棉花价格下跌了50%，在1818年至1820年之间，阿拉巴马土地利润减少了90%。美国农业用地蓬勃发展，在20世纪初小麦价格回升使得土地开始好转收益率上升，最终挤出了泡沫。
    市区房地产也一样是脆弱的。20世纪初，纽约和芝加哥房地产蓬勃发展，通胀调整后，纽约市土地价格大涨超过了20世纪20年代的50%。高租金促进了盈利，投资者开始关注到摩天大厦对供给的影响，在1933时，芝加哥环商业区五十层的大厦增加了十倍，看起来更少数量的大厦比价格下降好。
    新增加的供应也有助于美国最近的房地产尖峰市场，尽管美国不限制建设但郊区的房价飙升。格莱斯先生打趣道，“如果把整个国家转载德克萨斯那么每家平均超过一英亩，狭小的市场最终会削弱促使刺激建筑业蓬勃发展而面对的价格上涨。”
    错误的选择
    尽管宽松的信贷政策是美国房地产史上的一个共同点，然而低利率是不公平的，格莱斯先生预计，在上升、下降、平直走势之中出现繁荣，然而似乎更有风险。1800年《土地法》允许买家购买一小部分公共土地，前期成本延迟两年付款。为买家创建了观察价格的窗口期，然后决定是否交易，使得土地投资更有吸引力。20世纪20年代住房抵押贷款证券化成了新的时尚，投资者也怀有违约的风险。抵押贷款和联合担保在2000年起到了类似作用，美国人是房地产的赌徒，历史经验表明，最好不要再给他们增添赌注。