美国通过税收优惠鼓励有钱人买更大房子
来源:华盛顿邮报
时间:2014年3月26日
原文地址:http://knowmore.washingtonpost.com/2014/03/27/why-are-rich-peoples-houses-so-big-because-uncle-sam-pays-for-extra-rooms/
翻译:龚蕾
作者简介:安德鲁·汉森是马凯特大学经济学副教授,艾克布兰农是乔治·布什研究所和研究员,霍利是德克萨斯州经济学助理教授。
“为何美国通过税收优惠让有钱人买更大房子?因为山姆大叔支付了购买额外面积的钱。”——这篇文章来自华盛顿邮报。
长期以来美国通过税收优惠让有钱人购买更大的房子,总之,这种特殊待遇使得美国政府每年花费大约1750亿美元,主要对购房者按揭抵押贷款利息优惠上,而政府每年花费大约1750亿美元是来自纳税人的税收收入。
鼓励有钱人购买房子时,尽量增加一个书房或者买海滨别墅,促使美国各州买房平均面积越来愈大,1980年平均购买房屋面积是750平方英尺,而今天美国人购买普通住宅平均面积大约为2500平方英尺。Christopher Ingraham绘制了一张图,显示了美国主要城市购买房子增加平均面积,在一些城市甚至增加了1000平方英尺,其他各州增加面积如下图:
美国联邦政府虽然不直接购买这些额外面积,但考虑到物价与通胀后,政府支付一部分成本,并鼓励购买更大面积的房子。这些数据来自经济学家安德鲁·汉森和两位经济学家的研究,鼓励有钱人购买更豪华的房子还能促进城市扩张。2008年金融危机后,美国鼓励有钱人通过债务来购买住房。
美国的个人所得税提供给业主利益,最明显表现在,抵押贷款利息优惠或扣除上,也就是说,100万抵押贷款最多可以扣除利息10万美元,降低了抵押贷款人偿债压力,通过抵押贷款税收优惠,税收倾向于资本收益的业主们,从经济角度分析,实际上是通过建立激励机制、降低利息,提高债务,促进有钱人购买更大的房子。税收优惠费用加起来,每年大约是17.5亿美元,五年费用超过了1万亿美元,购买大房子的优惠超过了教育、能源、农业等部门总和。
这样的好处是,往往使得高收入者拥有更大更昂贵的房子,大多数美国人受益于置业税收优惠,在美国,全国各州税收优惠有所不同。事实上,给予业主的税收优惠是非昂贵的,为什么呢?通过税法鼓励美国市民置业居所,全国各州收入与税收优惠有所不同。通过税收优惠,这些政策转化为请加倾向于业主、租户和纳税人。
1、抵押贷款税收利息优惠让收入高的家庭受益
税收优惠取决于住房成本和收入,大部分抵押贷款可以节省更多税收,除此之外,美国州和大城市之间差别很大,房屋价格也不同,大城市、沿海东岸、西海岸房价较高,而内环郊区、农村地区房价较低。
抵押贷款利息优惠,收入超过10万美元每年那些人与收入较少者形成鲜明差异,收入在10万美元以上可能采取抵押贷款利息扣除方式,比如亚特兰大、丹佛、底特律、明尼阿波利斯、费城、凤凰城、西雅图、华盛顿特区等,超过10万美元购买更大房子受益也更多。而亚特兰大、芝加哥、达拉斯、底特律、休斯敦、明尼阿波利斯等州平均每年收入2000美元,收入较高者最受益。大城市里年收入超过10万美元每年的富人更多,而周边小城市收入达不到10万美元,而收入在10万美元以上者更可能购买更大房子,因而利息优惠也越多,这种优势大于低收入者纳税那部分差异。
乍一看,似乎高收入者纳税多低收入者纳税少,而高收入购买大房利息优惠更多,在考虑物价与通胀情况下,更是如此。
在美国明尼阿波利斯等州收入达不到10万美元,大部分纳税人扣除31.5%的税收收入,超过10万收入者中几乎85%都受益于利息优惠,收入低于10万美元者收益比例是20%至30%。如果去除通胀因素,抵押贷款利息优惠增加了房屋价值,也就是说,通胀情况下,抵押贷款利息优惠让购买大房额外面积那部分支出减少了,更加倾向于置业者。
大部分人认为都接受储蓄存款,比如,在旧金山,居民收入超过1000000美元,每年节省了8000美元抵押贷款优惠,而储蓄平均可节省3700美元。也就是说,储蓄税收比例大于抵押贷款优惠税收,抵押贷款更节省钱,而储蓄税收更大。
例如,底特律高收入群体每年通过抵押贷款利息优惠节省了4000美元,而收入较低者每年节省只有1600美元。
事实上,高房价的州集中了前10%的纳税人,纳税人通过抵押贷款利息优惠买更大的房子,从中节省的税收,远远大于储蓄存款税收的利好。在亚特兰大、芝加哥、达拉斯、底特律、休斯敦、明尼阿波利斯和费城等州家庭平均每年收入达不到2000美元,比较大城市收入高者与小城市收入低者,抵押贷款利息优惠让收入较高家庭更加受益。
整体上,美国收入差距进一步加剧,大都市集中了富人,而周边郊区有更多的穷人。
2、购买大房子者受益公共服务
遇到房价上涨时,购买大房子者从这个减税中大大受益,而地段好的房子往往也有更好的公共服务质量,尤其是学区房。
资本利得免税额是高度依赖于火爆的房地产市场,在房价上升时,抵押贷款利息减税会使得购买更大房子者从中受益,物业税的扣除同样考虑不同地段,很多学校通过物业税筹钱也是来自这个地区的居民。
除了抵押贷款利息优惠外,还有债务与价值比率、物业税、当地房屋价格通胀、维修折旧等。
在纽约和洛杉矶税收年收益超过1万,而亚特兰大、达拉斯、丹佛等低于3000美元,旧金山每年12000美元,芝加哥和休斯敦在3371美元至4134美元之间。
3、购买大房纳税人节省大量金钱
抵押贷款利息优惠与福利购买不同,福利购买可以节省更多购买成本。研究表明,按揭利息扣除与福利购买可以促进提高平均面积11%和18%。1980年,平均购房面积是400平方英尺至750平方英尺,而今天平均购房面积是2500平方英尺。
抵押贷款利息优惠扣除吸引更多购房者倾向购买更大房子。
对于中产家庭来说,比如按揭20万美元30年,利息率是4%,第一年利息总8000美元,随后几年逐渐下降。如果两个家庭同样是1%的物业税,这个家庭不会通过购房房子而减少税收,90%的美国家庭收入在146400美元以下,对于中产家庭来说抵押贷款利息优惠并没有任何吸引力。通常,鼓励市民置业也是为了支持公共资金。当房地产泡沫出现萧条时,当地劳动力市场冲击严重,而鼓励置业也绑定了住房,让更多劳动者无法去其它地方工作。
按揭利息优惠是税前扣除,也就是说,纳税人可以节省边际税率,因为高收入者往往要付出更高税率,按揭利息优惠意味着要求纳税人逐项扣除。好处是,为购买更大房纳税人节省了大量金钱。
参考文章:
1、Rethinking Tax Benefits for Home Owners
原文地址:http://www.nationalaffairs.com/publications/detail/rethinking-tax-benefits-for-home-owners
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