美国通过税收优惠鼓励有钱人买更大房子

来源：华盛顿邮报

时间：2014年3月26日

原文地址：http://knowmore.washingtonpost.com/2014/03/27/why-are-rich-peoples-houses-so-big-because-uncle-sam-pays-for-extra-rooms/

翻译：龚蕾

    作者简介：安德鲁·汉森是马凯特大学经济学副教授，艾克布兰农是乔治·布什研究所和研究员，霍利是德克萨斯州经济学助理教授。

    “为何美国通过税收优惠让有钱人买更大房子？因为山姆大叔支付了购买额外面积的钱。”——这篇文章来自华盛顿邮报。

    长期以来美国通过税收优惠让有钱人购买更大的房子，总之，这种特殊待遇使得美国政府每年花费大约1750亿美元，主要对购房者按揭抵押贷款利息优惠上，而政府每年花费大约1750亿美元是来自纳税人的税收收入。

    鼓励有钱人购买房子时，尽量增加一个书房或者买海滨别墅，促使美国各州买房平均面积越来愈大，1980年平均购买房屋面积是750平方英尺，而今天美国人购买普通住宅平均面积大约为2500平方英尺。Christopher Ingraham绘制了一张图，显示了美国主要城市购买房子增加平均面积，在一些城市甚至增加了1000平方英尺，其他各州增加面积如下图：

   

    美国联邦政府虽然不直接购买这些额外面积，但考虑到物价与通胀后，政府支付一部分成本，并鼓励购买更大面积的房子。这些数据来自经济学家安德鲁·汉森和两位经济学家的研究，鼓励有钱人购买更豪华的房子还能促进城市扩张。2008年金融危机后，美国鼓励有钱人通过债务来购买住房。

    美国的个人所得税提供给业主利益，最明显表现在，抵押贷款利息优惠或扣除上，也就是说，100万抵押贷款最多可以扣除利息10万美元，降低了抵押贷款人偿债压力，通过抵押贷款税收优惠，税收倾向于资本收益的业主们，从经济角度分析，实际上是通过建立激励机制、降低利息，提高债务，促进有钱人购买更大的房子。税收优惠费用加起来，每年大约是17.5亿美元，五年费用超过了1万亿美元，购买大房子的优惠超过了教育、能源、农业等部门总和。

    这样的好处是，往往使得高收入者拥有更大更昂贵的房子，大多数美国人受益于置业税收优惠，在美国，全国各州税收优惠有所不同。事实上，给予业主的税收优惠是非昂贵的，为什么呢？通过税法鼓励美国市民置业居所，全国各州收入与税收优惠有所不同。通过税收优惠，这些政策转化为请加倾向于业主、租户和纳税人。

    1、抵押贷款税收利息优惠让收入高的家庭受益

    税收优惠取决于住房成本和收入，大部分抵押贷款可以节省更多税收，除此之外，美国州和大城市之间差别很大，房屋价格也不同，大城市、沿海东岸、西海岸房价较高，而内环郊区、农村地区房价较低。

   抵押贷款利息优惠，收入超过10万美元每年那些人与收入较少者形成鲜明差异，收入在10万美元以上可能采取抵押贷款利息扣除方式，比如亚特兰大、丹佛、底特律、明尼阿波利斯、费城、凤凰城、西雅图、华盛顿特区等，超过10万美元购买更大房子受益也更多。而亚特兰大、芝加哥、达拉斯、底特律、休斯敦、明尼阿波利斯等州平均每年收入2000美元，收入较高者最受益。大城市里年收入超过10万美元每年的富人更多，而周边小城市收入达不到10万美元，而收入在10万美元以上者更可能购买更大房子，因而利息优惠也越多，这种优势大于低收入者纳税那部分差异。

    乍一看，似乎高收入者纳税多低收入者纳税少，而高收入购买大房利息优惠更多，在考虑物价与通胀情况下，更是如此。

    在美国明尼阿波利斯等州收入达不到10万美元，大部分纳税人扣除31.5%的税收收入，超过10万收入者中几乎85%都受益于利息优惠，收入低于10万美元者收益比例是20%至30%。如果去除通胀因素，抵押贷款利息优惠增加了房屋价值，也就是说，通胀情况下，抵押贷款利息优惠让购买大房额外面积那部分支出减少了，更加倾向于置业者。

    大部分人认为都接受储蓄存款，比如，在旧金山，居民收入超过1000000美元，每年节省了8000美元抵押贷款优惠，而储蓄平均可节省3700美元。也就是说，储蓄税收比例大于抵押贷款优惠税收，抵押贷款更节省钱，而储蓄税收更大。

    例如，底特律高收入群体每年通过抵押贷款利息优惠节省了4000美元，而收入较低者每年节省只有1600美元。

    事实上，高房价的州集中了前10%的纳税人，纳税人通过抵押贷款利息优惠买更大的房子，从中节省的税收，远远大于储蓄存款税收的利好。在亚特兰大、芝加哥、达拉斯、底特律、休斯敦、明尼阿波利斯和费城等州家庭平均每年收入达不到2000美元，比较大城市收入高者与小城市收入低者，抵押贷款利息优惠让收入较高家庭更加受益。

    整体上，美国收入差距进一步加剧，大都市集中了富人，而周边郊区有更多的穷人。

    2、购买大房子者受益公共服务

    遇到房价上涨时，购买大房子者从这个减税中大大受益，而地段好的房子往往也有更好的公共服务质量，尤其是学区房。

    资本利得免税额是高度依赖于火爆的房地产市场，在房价上升时，抵押贷款利息减税会使得购买更大房子者从中受益，物业税的扣除同样考虑不同地段，很多学校通过物业税筹钱也是来自这个地区的居民。

    除了抵押贷款利息优惠外，还有债务与价值比率、物业税、当地房屋价格通胀、维修折旧等。

    在纽约和洛杉矶税收年收益超过1万，而亚特兰大、达拉斯、丹佛等低于3000美元，旧金山每年12000美元，芝加哥和休斯敦在3371美元至4134美元之间。

    3、购买大房纳税人节省大量金钱

    抵押贷款利息优惠与福利购买不同，福利购买可以节省更多购买成本。研究表明，按揭利息扣除与福利购买可以促进提高平均面积11%和18%。1980年，平均购房面积是400平方英尺至750平方英尺，而今天平均购房面积是2500平方英尺。

    抵押贷款利息优惠扣除吸引更多购房者倾向购买更大房子。

    对于中产家庭来说，比如按揭20万美元30年，利息率是4%，第一年利息总8000美元，随后几年逐渐下降。如果两个家庭同样是1%的物业税，这个家庭不会通过购房房子而减少税收，90%的美国家庭收入在146400美元以下，对于中产家庭来说抵押贷款利息优惠并没有任何吸引力。通常，鼓励市民置业也是为了支持公共资金。当房地产泡沫出现萧条时，当地劳动力市场冲击严重，而鼓励置业也绑定了住房，让更多劳动者无法去其它地方工作。

    按揭利息优惠是税前扣除，也就是说，纳税人可以节省边际税率，因为高收入者往往要付出更高税率，按揭利息优惠意味着要求纳税人逐项扣除。好处是，为购买更大房纳税人节省了大量金钱。

    

参考文章：

1、Rethinking Tax Benefits for Home Owners

原文地址：http://www.nationalaffairs.com/publications/detail/rethinking-tax-benefits-for-home-owners