悉尼住房租金上涨为何放缓

来源：悉尼晨报

作者：Clancy Yeates 

时间：2015年6月27日

原文地址：http://www.smh.com.au/business/the-economy/rental-growth-slowdown-signals-residential-property-bust-on-the-way-20150626-ghxkdr

翻译：龚蕾

    澳大利亚悉尼房地产市场的租金增长放缓，这或许意味着悉尼住房市场繁荣或已不可持续。在悉尼，卖家出售房屋价格已驱向飞涨，但是，租金收益并未跟得上快速上涨的房价。

    数据显示，悉尼物业投资者的租金回报率达到了2005年以来最低水平3.4%，考虑到房子成本，比如修理费和水电费等，出租回报率大约是2.4%，近几个月出租回报率下降，这种趋势很可能持续下去，与此同时，定期存款收益率为2.55%。

    尽管商铺写字楼的租金回报率比住宅高1个百分点，但是，这个数字也是历史最低水平。业内专家认为，澳大利亚租金回报率增长放缓，这可能意味着住房市场风险，这也或意味着投资者赌注房价可以上涨。而分析师认为，租金收益率降低或表明房地产市场繁荣可能接近尾声。

    在悉尼和墨尔本，投资者出租房屋，租金年回报率可能会在接下来几个月继续降低。尽管去年悉尼房价上涨15%，但是租金回报率或租金回报降低，这是一个警示信号。从历史分析，低租金收益率或表明租房收益率或收紧。

    原因是租金收益率越低，就意味着投资者越依赖资本价格增长，而澳大利亚房价如此高，这是值得怀疑，市场是否足够强大到资本价格继续增长呢。储备银行本月多次警告了悉尼和墨尔本的投机买盘风险，澳洲联储银行行长认为悉尼房地产市场存在投机。

    尽管出租收益率降低，然而低利率也让投资者可以从资产获益。住宅物业投资仍将保持吸引力，前提是在存款利率与住宅投资总收益之间，业主收益仍比把钱存在银行里好。

    根据悉尼最新一份报告，悉尼平均房租去年上涨3.1%，这个速度低于2013年，悉尼租赁市场逐渐放缓，但与供应过剩还有一段路要走。澳新银行认为，悉尼和墨尔本可能会增加长期供应量，预计悉尼空置率将从此开始。租赁收益率降低，一些资产返回股市，投资者也在哄抬价格，收益率下降不只是在澳大利亚，这是一个全球市场现象。

    综合以上：

    第一，悉尼租房收益率有所降低，租房市场收益率降低，也或表明澳大利亚房地产市场繁荣已不可持续。

    第二，低利率下，业主出租房屋收益仍比把钱存在银行里好。

    第三，租金收益率下降，但并不等于供应过剩，一些投资者返回股市。

    （以上仅代表笔者阅读译文，译文水平有限欢迎指导。）