香港房价为何上涨？

来源：globalpropertyguide

时间：2015年7月4日

原文地址：http://www.globalpropertyguide.com/Asia/hong-kong/Price-History

翻译：龚蕾

    截至2015年4月的一年以来，香港住宅价格指数上涨21.17%，通胀调整后为17.91%。根据香港物业部门数据，近一年来，香港面积在160平米以下公寓价格上涨，而160平米以上公寓房价下跌。

    香港住宅物业房价已上涨好几年了，自2008年至2013年住宅价格上涨134%，通胀调整后为95.7%，全球金融危机后，2014年上半年住房市场大幅放缓，房价上涨仅2.9%，由于香港采取了降温措施，房价增幅放缓，但去年下半年以来反弹。

    香港货币盯住美元汇率，保持借贷成本历史低点，市场需求持续。根据世邦魏理仕数据，租房需求强劲，加上结构性供应短缺等，今年住房市场需求继续增长。

    但是，投资银行和分析师仍持谨慎态度，香港房地产市场也可能由于多种因素而放缓增长：

    第一，住房供应增长。

    第二，大陆富人减少了在香港投资。

    第三，其他房地产市场如东京、新加坡、伦敦等房地产市场的竞争。

    第四，香港经济增长放缓。

    第五，美国利率可能将会上升。

    第六，香港的降温措施。

    2015年第一季度香港经济增长放缓至2.1%，比去年同期的2.4%有所放缓，主要是零售销售减少与出口降低。香港经济研究部门预计，今年增长或放缓。

    2014年4月至2015年4月香港房价上涨274.2%。

    2009年香港房价比上一年增长28.5%，通胀调整后为26.6%。

    2010年香港房价比上一年增藏21%，通胀调整后为17.6%。

    2011年香港房价比上一年上涨11.1%，通胀调整后为5.1%。

    2012年香港房价比上一年上涨25.7%，通胀调整后为21.1%。

    2013年香港房价比上一年上涨7.7%，通胀调整后为3.3%。

    2014年香港房价比上一年上涨13.6%，通胀调整后为8.3%。

    根据统计部门调查，香港平均房价为平均家庭总收入的17倍，比上一年12.6倍上升，也是11年以来最高比例。

    根据美世调查，香港是世界上第二个外籍人士购房最贵的城市，住房需求增长，土地供应继续减少。近几年房价上涨，香港也推出一些措施：如增加印花税等，这些降温措施并没有阻止房价上涨。主要是由于需求增长，不过，奢侈品住宅需求减少。

    2015年前四个月，香港住房销售同比增长54%。一级市场房地产销售同比增长52.6%，交易价格增长上升83.7%。二级放房地产市场销售同比增长18.5%，交易价格上涨26.7%。

    自1983年10月以来，港币兑美元大约是7.8，若美联储提高利率，香港利率可能也会提高。

    2015年5月，香港金融管理局的最优贷款利率维持在5%，2008年12月下调至5.25%至5%，利率从1%下调至0.13%，之后一直维持不变，若美联储在接下来几个月加息，香港也可能会提高利率。

    按揭贷款呈现上升趋势，2015年4月按揭贷款增长29.1%，相比较去年同期来说增长，根据香港金融管理局，2003年抵押贷款市场大约占国内生产总值的33.8%，2014年这个比例为43.8%。2015年4月新增住宅按揭贷款增长5.8%。

    香港租金收益率比较低，2015年4月租金收益率普遍下降。主要原因是香港楼价最近几年上涨，2004年4月至2015年4月房屋价格指数上涨274.2%，而租金指数上涨122.2%。

    香港正在采取措施，增加土地供应。根据香港运输与房屋局，2014年香港房屋总存量比上年增长1.1%，预计接下来三年增加供应。

    2015年第一季度香港经济增长放缓至2.1%。社会消费品零售总额前四个月同比下降2.3%，香港旅游人数增长放缓，旅游消费有所减少，事实上，出口减少。2015年5月香港通胀率为3%至2.8%，4月份为4.5%。近期能源价格下跌，香港下调了通胀预期。香港失业率比较低，工资与收入进一步上升，2015年3月香港名义工资指数比上年同期增长4.1%。

    

图1.1995年至2015年香港房价环比年增长率。

图2.香港九龙新界等平均销售价格比上年同期增长率。

图3.香港房地产销售变化。

图4.2000年至2015年的利率。

图5.香港按揭贷款上涨。

图6.香港租金收益率。

图7.房价与房租比例。

图8.香港经济增长与通胀率。

（以上仅代表笔者阅读译文，译文水平有限欢迎指导。）