美国市场房屋销售下降房价上涨

原作：龚蕾

 

   根据美国房地产经纪人协会研究，4月份，房屋销售下降，房价上涨。

   （一）房屋销售下降，房屋中位数价格上涨，待售房屋连续下降。

   4月份，房屋销售额下降2.5%至年率546万。从2012年以来一直缺少供应。房屋价格中位数比去年上涨5.3%，这是连续第74个月房屋价格每年都在上涨。待售房屋数量连续第35个月下降至180万。

   按照目前速度销售，市场上仅有4个月未售出库存，库存短缺，房价继续上涨，超过许多家庭购房者所能够承受水平。可供出售的房屋正快速下降，劳动力市场和工资改善还不足以支持新进入者。抵押贷款利率上升，目前收入水平上涨速度慢于房价上涨。

   （二）零售商铺市场，商铺需求减少。

   在美国零售商铺市场，据普华永道研究，美国人均零售商铺面积约24平方英尺，欧洲人均零售商铺面积约2至5平方英尺，加拿大零售人均商铺面积约14平方英尺。美国零售商铺供应过剩部分原因是私人股份基金，亚马逊等互联网企业扩张线上服务使得实体连锁店需求减少。

   根据美国劳工部研究统计，今年前三个月，零售商店裁员5.65万人，比去年同期增长约50%。最近几个季度，零售业裁员人数已超过收益增长，关闭店铺的步伐可能还未达到峰值，2011年，亚马逊及电子商务占美国零售总额仅5.1%，今天，互联网线上零售占美国零售总额约10%。

   商业物业的税收通常为年租金的一半，空置商店业主可以申请财产税抵扣。向租户开具账单，税款由租户支付，而不是房东。随着更多零售连锁店缩减实体门店，零售商铺需求减少。

   （三）油价延续下跌。

    周一，油价延续下跌。沙特阿拉伯和俄罗斯表示可能增加供应量，而美国产量增幅没有放缓迹象。布伦特原油价格下跌至每桶约75美元，美国原油期货价格下跌至每桶约66美元。布伦特原油期货合约和美国原油期货合约差价达到每桶9.38美元，这是2015年3月以来最大。

    欧佩克削减产量以来，原油价格上涨。本月早些时候布伦特原油价格突破每桶约80美元，引发市场担忧高油价可能提升美联储加息担忧。为了解决潜在供应短缺，欧佩克产油国沙特和俄罗斯一直在谈论如何缓解减产和提高石油产量。

    美国原油产量上升没有放缓迹象，钻井商继续寻求新的油田开采。美国能源公司在截至5月25日一周内增加了15台新钻井平台，钻机数量达到了2015年以来最高，美国原油产量继续增加。近两年美国原油产量上升。

   （四）零售企业物流成本与商铺需求。

    油价上涨，零售企业物流运输成本上升，零售企业可能进一步扩大互联网线上服务，对实体商铺需求进一步减少。

   （五）减税计划助于租房市场，豪宅租金下降，公寓细分等变现。

    减税计划助于租房市场，个人所得税减少增加支付抵押贷款的税收成本，降低融资成本吸引力而减少住房税收。据美国房源网，美国豪宅租金从去年年底以来下降，几乎所有高端豪宅市场租金下降，公寓市场细分。