文/张昕
图/俞升昇
“北京房市包打听”小北和大家说早安!近日,大家是不是被国家购房新政“二套房降首付”刷爆了屏?其实,新政暗藏玄机,降首付买房到底是赚了还是亏了!小北这有最详细的算法为您揭秘!
新政讯息:央行、住建部、银监会近日发布房贷新政:①二套房最低首付比例调整为不低于40%;②首套普通自住房贷款申请公积金,最低首付款比例统一为20%;③拥有1套房并已结清房贷的,再次申请住房公积金贷款,最低首付款比例为30%。
知道您仍然一头雾水,小北这就为您最详尽揭秘!
《5分钟帮你算明白:现在买房值不值?》(来源:法制晚报,罗晓静、蒲长廷)↓↓↓
首付降了 贷款增加多少?
以购买一套总价为200万元的普通住房计算(贷30年,等额本息)
商贷(5年期以上基准利率上限1.1倍,6.49%)
调整前:首付70%
首付款:200万×70%=140万
贷款:200万-140万=60万
还款总额:1363846.72元
总利息:763846.72元
月均还款:3788.46元
调整后:首付40%
首付款:200万×40%=80万
贷款:200万-80万=120万
还款总额:2727693.43元 (多出130余万元,即1倍)
总利息:1527693.43元(多出76余万元,即1倍)
月均还款:7576.93元(对出3700余元,即1倍)
结论:一套200万元的房子,首付降低后,使用商业贷款,月供比之前增加了1倍
公积金(5年期以上利率4%)
调整前:首付70%
首付款:200万×70%=140万
贷款:200万-140万=60万
还款总额:1031217.04元
总利息:431217.04元
月均还款:2864.49元
调整后
首付:公积金最高可贷120万元,因此首付最低也得80万元
贷款:120万元
还款总额:2062434.08元(多出100余万元)
总利息:862434.08元(多出40余万元)
月均还款:5728.98元(多出2800余元)
结论:一套200万元的房子,首付降低后,使用公积金贷款,月供比之前增加了1倍。
1、二手房买卖营业税 “满五”变为“满二”
不足2年的普通个人住宅,全额征收营业税
2年以上(含2年)的普通个人住房,免征营业税
2、买二手房要交的税
营业税:购房款的5.5%
契税:根据房屋面积,需缴购房款的1%-4%
个税(个人所得税):房款的20%,房产证满五年且是家庭唯一住房的免征
个税=(销售价格-房产原值)x20%
3、纳税“普宅”标准(适用契税)
政策规定:“建筑面积在144平米以上、容积率低于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的,属于非普通住宅,反之为普通住宅。
对于北京,2014年下半年实施新的缴税“普宅”纳税标准,不再只设立房屋交易单价的一个指标,而是加入了总价的指标,两个指标只需要达到一个,就可认定为普通住宅。
比如五环内购买了一套60平方米的住房,虽然价格超标达到6万元/平方米,但总价360万元却没有超标,因此仍将被认定为普通住宅。
如果在六环外,单价这个指标已经就能覆盖当前绝大部分楼盘,因此只要不是超过140平方米的住房,大部分都能认定为普通住房。
按此标准,五环内468万元以下的住房,都能视为“普宅”。
符合“普宅”区域房价参考
算个账
买一套总价200万、满四年的普宅,调整后少缴的是“营业税”一项,即:
200万×5.5%=11万元
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