最近可能大家被水贝村刷屏了，然而事实的真相是，大深圳这种隐藏的拆迁村还有很多，这其中的重头戏就是白石洲地块，它将是深圳最核心地段、最大的的旧改项目，它与港股中的绿景中国地产（95.HK）有着千丝万缕的关系。
▌一、绿景中国的前世今生
提起绿景中国地产，可能很多人并不是很熟悉：绿景地产成立于1995年，主营业务和大多数的房地产开发商没有什么区别，房地产开发销售、商业物业的投资经营、物业管理还有综合服务这些它都有经营。这个公司的业务目前还没有在全国范围内覆盖开来，业务集中在珠三角地区，尤其是深圳市，是少数拥有丰富深圳旧改经验的地产商，另外绿景地产在苏州也有物业发展和投资业务。
苏州和珠三角联系起来看，这个地理跨度有点跳跃？没错，苏州这边的业务是通过收购曲线获得的。2014年5月8日，深圳绿景集团履行2月份签订的协议，以每股1.1港元购买8.59亿股香港新泽控股(00095.HK)的股份，也就是以总价9.4亿港元收购新泽控股64.83%股权，成为香港新泽控股大股东，成功在香港联交所“借壳”上市。而在2014年5月8日，深圳绿景完成收购要约之后，拥有了新泽控股64.83%的股权，深圳绿景集团已全面接管了香港新泽控股在苏州的地产业务。
2014年7月7日的时候完成更名，改为“绿景（中国）地产投资有限公司”。绿景这一系列的动作也让它的股价迎来了一波强劲的上涨。
2015年5月28日，绿景地产涨了35.97%之后停牌，6月18日，绿景中国宣布，其旗下全资子公司城隆控股向控股股东黄康境收购绿景控股有限公司全部已发行股份，代价137.85亿元，共计发行25.09亿普通股和34.13亿可转换优先股，发行价每股2.06港元。同时，绿景中国将同步配售最多约8亿股新股，每股2.20港元，用于支付收购对价和一般运营资金。
按照香港交易所上市规则，此次收购交易构成反收购条件，因此该公司将进行内部重组后，重新申请新上市。绿景之所以进行这样的操作，主要是因为按照港交所规定，收购一个上市的壳公司一般需要等待两年以上才能进行注资。如果进行反收购，这个壳公司便可以重新申请上市，可以增发新股或配股，进行二次融资，可以更快的利用起壳公司。
▌二、绿景中国为什么会吸引万科和平安入股？
上文提到的绿景反向收购发新股的时候，万科和平安都有认购。10月13日，万科的全资附属公司Wklands investment以每股2.2港元的价格认购了3亿股新股份，10月26日，平安大华基金管理有限公司的全资附属公司深圳平安大华汇通财富管理有限公司也以同样的价格认购了3亿股新股，成为了当时绿景的并列第二大股东，那么才刚借壳上市的绿景地产为何能吸引到万科和平安这样的产业巨头？
（第一名投资者为Wklands investment；第二名投资者即深圳平安大华汇通财富管理有限公司）
吸引万科和平安的可能就是绿景中国高质量的土地储备。绿景中国过往开发的项目主要在深圳的福田区，未来数年的项目也主要在深圳市的福田、南山、宝安等区域，近年来深圳的房价涨得飞起大家也都知道，相对于三、四线房地产市场的去库存压力而言，绿景未来项目的抗风险能力较高，业务和效益能够保持可持续的高成长性。
同时，绿景的土地获取政策是多元化的，包括城市更新、项目并购以及市场上公开竞购土地。而城市更新是绿景中国最主要的拿地方法，而且这个独特的拿地方法让其他的对手望尘莫及。2016年中期报告显示，公司在广东地区已竣工的19个项目中，有12个是动过城市更新而获取土地，新晋“旧改”专家不是吹的~
自2010年以来，深圳地区新土地交易数量逐年减少，于2011年，通过城市更新而获取的土地供应首次超过新土地供应，所以说城市更新成为深圳土地供应的主要来源，深圳由于历史发展原因，存在着许多城中村，然而有些城中村的随着城市的发展已经成为了核心地段，这些旧改项目才是深圳核心地段的土地供应模式。
而且，中报显示集团母公司计划将已完成一级开发的土地逐步注入（有一个有能力的老爸，哪怕手上儿子现有的土地储备不多也没关系，反正爸爸会慢慢给的嘛），作为一个“富二代”，绿景中国一方面不用担心土地储备问题，另一方面又可以降低项目拓展前期的现金流压力。像旧改这种项目，拿地的时候成本低，成本可控，而且一般都处在城市的核心地段，盈利性又很强，这样一来，毛利率自然也就能维持在一个相对较高的水平。
另外，投资物业给绿景中国带来了稳定的收入，绿景中国旗下持有、营运和管理多个优质商业物业，并且主要以“NEO”和“佐阾”两大商业品牌为代表的商业地产系列，当中包括：NEO都市商务综合体，以及“佐阾”品牌的香颂佐阾中心、和1866佐阾中心，可租面积分别为10.59万平方米和6.70万平方米，2016年中期的出租率分别为98%和90%。佐阾中心的出租率下降了是因为绿景中国在优化佐阾品牌而市场定位。另有两个佐阾中心在建，其中一个项目将于2016年底开业，该项目的意向招商率已经达到95%。所以说绿景中国投资物业的租赁情况较为稳定，在招商方面不需要投入过多精力。它的收益数据亦证明了这一点：2012-2015年，绿景中国的商业物业投资营收分别为1.88亿元、2.62亿元、3.43亿元和4.13亿元，总体租金收益稳中有升，毛利率则接近80%。
▌三、财务数据
截止2015年底，绿景地产的经营收入约为人民币12.10亿元，相对于2014年的52.45亿元下降了76.9%。营收收入的降低主要是由于物业销售额下降了。这一部分收益的减少是由于交楼结转收入确认的总楼面面积由2014年的260,000平方米减少至2015年的84,000平方米。
营业收入下降76.9%，听起来是不是方方的，不要怕，我们来看一看中期业绩，截至2016年上半年，绿景集团的营业收入约为人民币37.64亿元，较去年同期大幅增长约613%。收益大幅增长主要由于集团位于深圳福田区的虹湾花园的部份物业销售收入于上半年度结转所致，这个项目给绿景中国带来了约为人民币31.68亿元的收入。
这样看来，绿景中国的销售收入和物业销售的结转时间有很大关系，这个虽然不可控，不过绿景中国地的毛利润一直比较不错，2015年底，绿景中国的毛利润为52.5%，2016年中期的毛利润为45%。企业2016年中期营收增长了613%，那么毛利润率的下降不是因为企业运营出了问题，而是因为当期的物业销售（就是卖房）增长的太猛了。这是怎么回事呢？这是因为绿景中国的物业销售的毛利率在40%左右，而物业投资的毛利率接近80%，物业投资一般来说比较稳定，由于物业销售的量涨的太猛，那么整体的毛利率自然会下降。
绿景中国2016年中期的ROE是6.89%，ROA是6.33%，因为绿景重组上市的时间太短，无法根据近期的数据得出发展趋势，但是这两个数据都好于wind上行业利润前40名地产股的平均值（ROE：5.97%；ROA：3.6%），这说明绿景中国的盈利能力还是不错的。
接着我们来看看负债，绿景中国的总负债为平均融资成本只有6.2%，2016年中期对的资产负债比率为64.5%，同比下降了2个百分点，负债的状况也比较健康。
从估值来看绿景中国的PB是1.35，比华润置地的1.18倍PB略高，不过比起万科1.95倍的PB还是好很多。
▌四、深圳将来地王中的地王
说起深圳旧改，一定离不开白石洲这个“旧改航母”。白石洲位于南山区东部片区、毗邻高新科技园，与世界之窗隔路相望，同时还有地铁1号线经过，因为它极佳的地理位置，以及低廉的房租，2012年官方数据显示，在白石洲60万平方米的土地上有出租屋2477栋，囊括了约15万人，这个牵动人心的旧改传闻从2005年就开始传起。
《2014年深圳市城市更新单元第二批计划》显示，白石洲沙河五村(包括上白石、下白石、白石洲、新塘、塘头等五个自然村)旧改已经纳入规划，这个项目的拟拆除重建面积达到惊人的45.9万平方米,其申报主体为“深圳市白石洲投资发展股份有限公司”。这份文件的披露标志着传了多年的白石洲旧改正式起航。
由于白石洲改造的规模太大，吸引了太多目光，网上对此也是议论纷纷，盛传着白石洲重建的各种信息和进程。最热门的传言是白石洲改造后的总建筑面积将达到550万平方米，回迁房100万平方米，并且有多栋超高层建筑，包括了1座600米高、8座350米高、10座250米高的建筑物。
如果网上的传言属实，那么白石洲旧改这块肥肉到底有多肥呢？ 参考白石洲附近的商品房价格，经测算，开发商的净利润大概是每平米8000元左右，如果按传言的总建筑面积来算，550万平，我去，整个项目净利润440多个亿！！！
这么大的蛋糕，究竟是谁可以吃到呢？网上的传言是绿景集团，几乎所有可以查到的消息，包括贴吧、新闻，里面提到的全都是绿景集团。其中最容易让人相信的一条新闻说的是沙河街道办证实了白石洲旧改项目是由白石洲股份公司和绿景地产进行合作。
虽然在股市炒股带有那么一点点“赌”的味道，但是也不能听风就是雨，上面这些消息得真实性值得怀疑。不过第一太平戴维斯在微信上发布的这条消息倒是引起了我的注意，发布者是一家在伦敦上市的全球房地产服务商，而且1855年就成立了，它发布的消息相对来说会比较可靠。
这条消息显示，戴维斯获得了绿景集团的委任，联手为白石洲量度前期定位，来打造这个占地约46公顷的城市更新项目。46公顷，这个数字和前面披露的沙河五村的459542平方米的拟拆除重建范围面积吻合，说明这个绿景集团手里的这个白石洲旧改项目就是那个传说中的旧改航母没有错！！！
根据戴维斯的消息显示，这个旧改项目的计容面积是300万平方米，按旧改平均每平米8000的净利润，旧改项目能240亿的净利润。这年头，哪里还有体量这么大，一线城市、核心地段、风险相对可控的项目…根据目前的资料显示，集体和私人物业的测绘、专项规划和拆迁标准都已经启动了。同时有消息称，项目单位也正在和深圳市规土委员进行沟通，争取年内完成审批工作，如果审批完成，接下来就是和业主进行赔偿签约工作，深圳有大量成功旧改的经验借鉴，估计签约工作的进展也不会太困难。
深圳每一条村的拆迁都会带来一次村民与房企狂欢，白石洲这个深圳绝对物理中心的核心地块，在这个资产荒的时代，吸引力自然无需多言，可以确定的是，白石洲项目已经是绿景集团的了，接下来不论用任何方式注入绿景地产（95.HK），都将会是一个大大的催化剂。那问题来了，接下来应该思考的是，剧本应该怎么走？
目前上市公司的股权结构中，流通股本46.93亿股，大股东持股比例75%，可转换优先股34.13亿股，因为资产是在集团层面，如果直接配股收购，那就达不到公众持股标准了。2016年中报在手现金22.64亿，资产负债率64.77%，不论白石洲项目作何估值，上市公司加杠杆用现金收的也不具有可操作性。那接下来应该就是去年反向并购的优先股出场了，大股东手里还有可转换优先股34.13亿股，如果转股持股比例可以提到到92.6%，那就具备了较大的增发融资的空间了，在集团、上市公司层面，都需要资金来展业，因此，大概率的剧本是，大股东转股+同步增发融资，然后用融到的现金支付白石洲项目对价，这样，大股东维持对上市公司的控制力，白石洲地块进入上市公司主体，上市公司、集团都能回收现金，这些参与方都开心，剩下的参与方就只有中小股东了，由于此前平安、万科的进入，也有制约力量，在支付对价上应该不会太过分。
目前的股价2.45元左右，离去年大股东入股价2.06元，万科、平安等机构的成本2.20元的成本区间也不是高很多，前面的财务分析部分也算出目前上市公司也有业绩支撑，接下来就静待大股东转股+白石洲注入的大戏上演了，届时，深圳新地王股将横空出世，一回首，绿景这出戏导的漂亮~是个好导演~
2014，借壳上市
2015，注入资产，埋下优先股伏笔
2016，转股+白石洲，做大做强
不急，一步一脚印，但又环环相扣，不知道吃瓜群众，看清了开头，猜不猜的中结尾~
▌结语：
江山都到老爸手里了，接班不都是迟早的事了~
接下来只是方式和过程的问题~
静待大深圳新地王的诞生~
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