房屋交易税收及恢复征收20%个人所得税

2013年3月开始，国家为控制房价，恢复了对交易房屋按财产转让所得征收20%个人所得税的政策。政策公布后，二手交易房屋市场一片繁忙。老百姓普遍认为这是新政策，其实这一政策个人所得税法早就明确规定了，只是恢复。在此之前 ，我们执行的是按交易总价征收1—3%的个人所得税简易征收办法，是由各省或者地市州地税部门规定的。实质上，对于个人所得税法省以下是没有权限解释和调整的，只有财政部会同国家税务总局才有解释的权力。很显然，简易征收方式是省以下税务部门违法了。现在既然恢复征税，说起来是很简单的，但实际操作很难，也给税务部门很大自由裁量权，必须规范征税的具体环节和方法，重点是计税所得额的确定。下面仅就现行房屋交易政策和房屋交易各个环节的有关问题谈谈自己的看法：

一、现行房屋交易政策

1、满5年普通住宅（120平米以下，下同）转让，转让方免征各项税收，受让方90平米以下按转让收入缴纳1%契税，90—120平米按转让收入缴纳2%契税；

2、未满5年普通住宅转让以及满5年非普通住宅（140平米以上，下同），转让方按转让收入与原购置价格的差额缴纳5%营业税以及附征的城建税和教育费附加和个人所得税，免征土地增值税和印花税。受让方按转让收入缴纳契税，140平米以上非普通住宅缴纳4%契税；

3、未满5年费普通住宅转让，按转让收入全额征收5%营业税以及附征的城建税和教育费附加和个人所得税，免征土地增值税和印花税，受让方按转让收入缴纳4%契税。

二、个人所得税的计算

1、确定转让收入；

2、确定转让房屋原值（购置成本）；

3、确定转让所得，即转让收入—转让成本；

4、计算个人所得税，即（转让收入—转让成本）*20%。

三、征税存在的三大问题

1、难以转让收入确定。房屋交易一般都是转让和受让双方私下行为，交易价格外人无法知晓，因此确定交易价格是计征各项税收的前提条件。目前采取的方法是有具有专业资质的房屋评估部门评估确定，并要得到地税部门的认可。但由于受关系、人情以及交易目的的影响，评估价格很难相对真实准确。一般来讲，转让方肯定是要取得收益的，但也有特殊情况，即平价转让甚至亏本转让，比如急需资金、转让给至亲好友等，还有无偿赠与的行为。

 2、难以确定转让成本。一般来讲转让成本由购置成本、装修成本、缴纳税费组成，但都需要证明发生的原始依据，而这些原始依据多数房屋无法取得。现行政策规定，以房屋建造成本或者购置成本按使用年限每年递增5%加上缴纳的税费作为转让原值，但建造成本或者购置成本原始依据依然无法确定。地税部门开具的销售不动产发票可以作为购房依据，但其装修以及后期发生的费用也无法取得原始依据。因此即使按现行政策确定的转让成本也是不确定的。

3、由于转让价格和转让成本不能准确认定，导致地税部门确定计税依据的难度和自由裁量权无法得到监督。

四、几点建议

1、必须建立一套房屋交易税收规范性管理制度，目的是便于操作和监督；

2、房屋的评估，无论转让价格还是房屋原值都要同时进行，但必须加强房屋评估机构的监督和管理，发现评估不实要给予惩罚直至取消其评估资质；

3，对于平价或者亏本转让的要深入调查，情况属实的要依法办事，不能一刀切。