引 言
1958年前后，国家把城市里的私有房产中的出租房，统一收归政府经营租赁，由房管部门统一负责经营房屋的管理、收租、修缮等事项，并把租金的百分之二十到四十发给经租房的业主，称之为出租房屋国家经营租赁，简称“经租房”。文化大革命开始后，就不再发房租给经租房业主。“全国纳入改造的私房共六十二万四千一百户，面积一万一千六百四十百万平方米(一亿多平方米)，占私有出租房屋的76％左右。”（1）以北京为例，“经租房有24万问，380万平方米，占北京当时住房总数的40％左右。”（20）
关于经租房的所有权问题，1956年中共中央书记处第二办公室曾在《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中提出“对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制”的意见。这里边虽有“赎买”“逐步改变所有制”的说法，但是一直没有就国家赎买经租房所有权问题做出任何的安排，也没有办理相应的经济、法律手续，以宣布被经租的私有房屋变为“归国家所有”，绝大多数经租房主从来没有办理过这些房屋所有权的转移出让手续，仍然是经租房产的合法所有人。经租房主是否有权要求终止经租，返还房屋使用权?在各地的做法也不一样．广东、福建等地从招商引资，保护侨胞的角度出发，承认了华侨华人对于经租房的所有权，只要华侨、侨胞提供相应的证明材料，就可以将原来被经租的房屋返还给他们；但是大多数地区，经租房的实际管领者，当地的房管部门，则拒绝将经租房返还给原业主和他们的继承人。而经租房所有权纠纷诉至法院，法院多以最高人民法院1992年出台的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》。(1992年11月25日法发(1992]38号文)为由拒绝受理，切断了经租房主通过司法救济自己权利的途径．使得经租房主对自己的房屋之所有权沦为无救济之权利。
随着城市的发展，原有的经租房大多数位于各大城市的中心，房屋的价值巨大。从法律上来说，经租房的所有人仍然是原经租房主和他们的继承人，但这些经租房却长期由各地的房管部门所占有。半个世纪过去了，经租房的存在情况也发生了很大的变化，有的被作为房管部门的公房：有的被分给其他人居住；甚至有一部分已经为房管部门出售。在拆迁中，经租房主也不被认为是房屋的所有人，拆迁补偿款大多支付给了房管部门或者是经租房的实际居住人。
对于经租房问题如何解决成为了困扰我国司法实践的一大难题，现在法院依据最高法院的批复，对于经租房权属争议所提起的诉讼一概不予受理，将经租房纠纷排除在司法救济之外，导致经租房主只有通过申诉上访等边缘手段维护自己的权利，极端事件时有发生，这不但与建设社会主义法治、和谐社会相悖，而且也是对社会公平正义的破坏。本文拟通过分析厘清经租房产生发展的历史脉络，在理论上澄清经租房权利的归属。根据经租房不同的现实情况，公平、合理的保护各方权益，提出妥善处理经租房权属争议之可行方案。为在司法实践中真正解决经租房权属争议难题提供参考。
第1章经租房的历史起源与变迁
1．1经租房的起源
1.1.1经租房产生的历史背景
经租房产生于1956年中央转批中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，在这个意见中，中央书记处第二办公室通过对北京、天津、上海等全国十个主要城市的调查发现，建国伊始全国主要城市的私有出租房屋不同程度存在以下几个问题：
l，“个人占有房产比较集中，即少数的房主占有主要房产，如哈尔滨近三千房主中，占有建筑面积六十平方公尺以下的小房主，占房主总户数的64. 5％，占有私房建筑总面积的26.9％；占有六十至一百平方公尺的房主，占房主总户数的21.79％，占有私房建筑面积的19．35％，而占有一百平方公尺以上的较大房主，占房主总户数的13．71％，他们的房产却占私房建筑总面积的13．996%⑽由以上数据可以看出，在建国初期，由于历史、政治等多方面的原因，全国各主要城市的私有房屋出现了集中化的趋势。
2，使用情况来看，多数城市住宅缺乏，如上海每人平均只有三点三九平方公尺的住房，当时有一百万住在棚房中。而在全国的其他城市，也不同程度的存在住房短缺的情况，相当一部人流离失所，对于社会的稳定和秩序产生了较大的冲击。
3，租赁方式上大致有四种，一是自己出租，二是雇佣“经理账房”管事人员，三是通过中介房产公司．四是托国家房产部门经营租赁。以当时的青岛为例，由房主自己出租的占75％，雇人出租的占10％，托房产局经租的占5％。
4，在租赁关系上较为混乱，大部分地方租金畸高或者畸低，如当时上海由于人口骤增，住房严重不足，有的房租竟然超过了房价；欠租金的情况也比较明显，但托由国家房产公司经营租赁的欠租情况较少；出现了一部分靠承租房屋转租营利的“二房东”，如“上海平均每十三户居民中即有一个二房东，上海八万七千六百0六户二房东中就有六千户完全靠此生活。”⑽
5，房屋的修缮情况较差，由于欠租严重，政策形势不明朗等因素，当时出租房主一般不修缮出租房。根据报告的统计，1954年时，对房屋维修的费用仅占房屋租金总数的0．6％。
由以上数据我们可以看出，经租房的产生与当时的历史条件和人们的认识水平有着密切的关系：
l，建国初期，百废待兴，在城市私有出租房领域缺乏有效的市场秩序。当时无序混乱的市场秩序难以满足人民急剧增长的住房要求。《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中列举了大量翔实的数据，反映出当时在我国各主要城市中，私有出租房屋市场秩序较为混乱，大量私有出租房屋向少数人手中集中；人民群众基本的住房要求无法得到满足；部分地区产生大量投机倒把的现象；房租被不适当地抬高；由于欠租等原因导致出租房屋不能得到很好的修缮，房屋失修倒塌的事故频发。以上情况已经超出了市场自身的调控能力，急需一个集中、稳定，强有力的政策以统一全国的私房出租秩序。将出租房屋统一调配，最大限度的利用出租房屋以满足人民群众对于住房的要求成为大势所趋。因此，将大多数的私有出租房屋统一收归国家经营租赁无疑是解决问题的良好方法。经租房的出现也是由当时城市私有出租房屋领域的主要矛盾所决定的。
2，受到苏联模式的影响。“苏联是社会主义国家中最保守者之一，曾多次反复否认社会主义条件下的住宅个人所有权。……苏联十月革命后开始一段时间，有些地区将私人长期出租的房屋予以没收。”。而我国建国后，由于政治体制等多方面原因，对于苏联模式多有借鉴，体现在城市私有房屋领域，对于私有房屋进行公有化也是对于苏联住房模式的借鉴，而作为经租房则是城市住房⑾公有化的一个过渡阶段，以经租房的形式，将全国各主要城市的私有住房使用权收归国家统一调配。从历史渊源上来看，我国的经租房运动是仿照苏联模式对于城市私有房屋进行公有化的过渡。
3，对于经租房主是不劳而获的剥削者的认识。“在没有改造之前，许多房主存在着资本主义的思想，他们只收租，不修房，使房屋得不到正常的保养，倒塌破漏日趋严重；租赁关系混乱，部分房主任意抬高房租，索取额外的费用加重了职工的负担。同时房屋的利用也很不合理，有的房主宁愿把房屋闲置也不肯出租，使房屋的作用不能充分发挥。”⑿在建国初期，对于国家的建设和管理尚处于探索的阶段，由于受到左倾思潮的影响，对于拥有私有财产者长期存在错误的认识，而拥有房屋出租以获利的人从外观上来看，的确拥有不劳而获的情况，因此，在当时的思潮环境下，对于私有房屋进行改造，将私有出租房主改造成自食其力的劳动者也成为顺利成章的事情。
1.1.2经租房政策的具体内容
经租房政策主要由1958年中央书记处《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》、《中央工商行政管理局商业部关于加速城市私人出租房屋社会主义改造工作的联合通知》(1961年5月13日(61]工商办字第2号(61)商办联字第217号)和《国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》(1964年1月13同(64)国房字第21号)加以具体规定，主要包括以下几个方面的内容：
l，关于对私有出租房屋的改造方式：一般部采用了国家经租的形式，就是房主把出租的房屋交给国家房产管理部门实行统一管理、统一修缮和统一调配，国家付给房主固定的租息，定租一般占房屋租金的20％到40%。”⑿
2，关于对当时全国经租情况的反映：“改造的起点规定，大城市一般是建筑面积150平方米之间，按照上述办法，全国各城市和1/3的镇进行了私房改” 造工作，纳入改造的私房约有l亿平方米。”⒀当时经租房在全国的数量是相当巨大的，全国各大城市基本完成了私有出租房屋的改造。
3，关于对部分私房主抵制改造的阐述：“有些房主认为房屋由国家经租还没有过渡到全民所有制，仍然属于个人所有，往往以人口增加，自有住房不够为理由，要求退还已经由国家经租的房屋；或者以生活困难为由，要求增加定租：有的甚至强收房租，逼迫住户搬家；强占房屋，破坏房屋，这些情况，反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争。”⒀
4，关于对国家经租房性质的阐述：“国家经租房屋是‘对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给予固定的租金．来逐步改变他们的所有制’，因此，凡是由国家经租的房屋，除了过去改造起点订得不合理，给房主自主房留得不够喝另有规定的以外，房主只能领取固定的租金，不能收回已经由国家经租的房屋。”“慎重处理房主要求退房的问题，凡已经纳入改造的房屋，只要符合政策规定，应当坚持继续进行改造，一律不能退回。”“对于那些严重失修、房主无力继续经营、愿意出卖的房屋，房管部门可以作价收购。”⒀
1.1.3 经租房政策实际执行中的左倾扩大
在经租房政策的实际执行过程中，由于受到左倾思想的影响，并未实际落实经租房文件所规定的政策，而是做了相当程度地扩大，主要体现在以下几个方面：
1．经租起点的降低，直至无起点改造，甚至对于部分房主的自住房也进行了改造。在《国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》(1963年12月30日)中也指出“同时，我们工作中也存在一些缺点，主要是有些地方改造起点过低，把总共只占有几间房屋的工人和贫、下中农出租的少量房屋也纳入了改造；有些地方取消了改造起点，只要有出租房屋就实行经租；有些地方还将房主一部分自主房也实行了经租；不少地方没有给房主留够自住房。”而在经租房政策的实际执行过程中，地方政府的落实政策则更加具有左倾化倾向，“在记者寻获的一份某市《私有出租房屋社会主义改造工作方案》中。对改造的起点和范围作了这样的规定，如‘凡私人在城区出租房屋的建筑面积达100平方米以上者，出租部分一律纳入经租’，‘地主、富农在城区的出租房屋,不受改造起点的限制，一律纳入经租’，‘工商、资本家在城区的出租房屋，不受改造起点的限制。一律纳入经租’。”⒁由以上材料我们可以看出，在经租房政策的实际执行过程中，其范围已经超越了私有出租房屋的改造，很大一部分的私有房屋甚至是城镇房屋，房主自住房屋都被纳入了改造范围，经租房在一定程度上成为了城市私有房屋改造的产物。
2，改造的过程具有随意性。“武汉市江汉区居民朱惠芬向记者反映，他父亲是在湖北省轻化公司工作的普通知识分子。1949年以前凭劳动所得修建了一座三层楼的砖木结构的私有住房，位于武汉市洪益巷号，房子完全供自家居住使用，然而，1958年7月5日，一张‘红喜报’将她家的房子强行占有，收归国家经营租赁的行动没有履行任何手续，只是在她家大门口贴上了那张‘红喜报’，产权交易就算完。改革开放以来，朱惠芬女士不断与房管方面交涉，1990年11月20日，江汉区落实私房政策办公室报经武汉市落实政策办公室审查批准，撤销了年的错误改造，拿出的解决办法是除原业主自住二楼一号房已作留房外，其余他人租住的125.55平方米，按每平方元作价120元收购，不能退还产权。朱惠芬女士对这个决定非常不满……”。⒂从以上史料我们可见一斑，当时私有房屋的改造在程序上具有较大的随意性，由于当时特殊的历史环境和人们的认识水平，对于私房改造追求快、全，在实际的操作过程中已经失去了程序保障，导致大量的历史遗留问题，对于大量不属于改造范围的房屋也进行了改造。
1 2经租房所有权的历史变迁
1. 2．1经租房所有权国有化运动
从1966年8月起，私房主被要求将房产证全部上交，其中包括经租房和低于经租房标准的私人出租房以及自住的私房，从这时起，经租房的所有权被归到房管局名下，同时被收的还有房主领取固定租金的经租费本，经租房主的固定租金也从那时候停止发放⑺。在文革结束后，对于经租房如何处理，国家城乡建设环境保护部先后与1982年和1985年下发了《关于进一步抓好落实私房政策工作的意见》和《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》及其说明，其中认为：“凡是符合国家和省、市、自治区人民政府的政策规定，纳入社会主义改造的私有出租房屋(即国家经租房屋)，根据中共中央(1966)507号文第2项‘公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消’的规定精神，可明确宣布属于国家所有。”“已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。”各地落实经租房政策的文件中，基本坚持这国家建设部的论调，如1983年北京市颁发的《关于落实“文革”中接管的私房政策的若干规定实施细则》明确指出：“经社会主义改造的原私人出租房产，定租发放到1966年9月底，房产已属于国家所有。不存在落实私房政策问题。”⑺1989年，建设部房地产司《关于解放初期征收房产问题的复函》中认为“这部分房产当时是按照国家和地方政府有关文件规定征收的，已明确产权属于国家所有”。并指出“在国家没有确定发还政策之前，任何地区或部门自行发还都会引起连锁反映”所以“目前仍维持现状”。1992年《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中，规定对此类“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，“均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”2005年12月15同，建设部《关于“经租房”有关问题的处理意见》(建住房[2005]226号)再次对经租屋所有权规定：“国家比照工商业社会主义改造，通过发给定租的形式，进行了社会主义改造的城市私出租房屋，是我国社会主义改造的一部分。纳入杜会主义改造的私有出租房屋，凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府政策规定的，其产权性质按国家政策规定已明确属于国家所有，不得变动。”由于有建设部以部门名义下发的文件，导致在全国范围内，经租房的处理基本处于搁置状态。在实践中，有关主管部门和法院对经租房主归还所有权的要求基本保持拒绝或沉默的态度。
1.2.2部分经租房所有权的政策落实
十一届三中全会以来，中国推行改革开放政策，尤其是从二十世纪八十年代初开始，招商引资成为各级政府的中心工作。要吸引海外投资，一个重要前提是必须让人相信中国政府是尊重私人财所有权。“华人华侨在二十世纪五十年代被国家经营租赁的房产能否发还，成为一个可能影响改革开放大局的问题”⑼。因此，对于经租房所有权的返还，在华侨华人群体上首先得到了落实。1984年12月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅转发《关于加快落实华侨私房政策的意见》的通知(中办发(1984)44号)，其中规定，“凡对我国四化建设及祖国统一大业有贡献和在海外有较大影响的华侨，其改造起点以上的出租房屋，如本人要求发还的，由省、自治区、直辖市人民政府决定，可按适当放宽的原则处理”。依据该政策，1987年最高人民法院在《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》中提出了退还文革中被挤占的私人住房问题，并提到对于经租房的所有权“对于中央和国务院明确的对于祖国统一大业有重大贡献的人员，本人要求发还的，由省、自治区、直辖市人民政府审。”
其后尤为重要的，是2008年12月18同，最高人民法院发布《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》[法释(2008)15号]以“情况已变化，不再适用”为由将1964年9月18日《关于国家经租的房屋不允许继承问题的批复》予以废止，但实际上，1964年9月18日的批复包涵两个方面的内容：其一，“国家经租房屋的性质是对于城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制。这就是说国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权。”其二，基于以上理由，“因此业主死后，经租房不能允许他的家属继承，”原批复中明确提出经租房主已经丧失了经租房的所有权，但现在最高人民法院又已经将其废止，从中我们可以看出，从国家的法律层面上来看，对于经租房所有权的态度从整体上还是承认经租房主对于经租房的所有权。
在具体的实践中，经租房所有权的返还在广东、福建等沿海省份首先得到了具体执行。1988年4月17日粤发(1986)22号《中共广东省委、广东省人民政府关于退还私改侨房的通知》其中第四条规定：“退还华侨经租房”在“国家经租期间，与业主不作经济结算。”而且，进入珠海市海珠区国土资源和房屋管理局的网站，可以看到上面有“申请经租房发还办理程序”，其中需提供的材料中．将房屋类别分为侨房和私房(国内业主)，并规定了其需要提供的不同文件，可见除了对华侨经租房主所有权的承认，珠海已承认国内经租房主的所有权，并开始返还了。其后各地也都纷纷出现了经租房所有权返还或者部分、变相返还的做法：“之后国内业主也自广州开始逐步落实(经租房产权返还)在上海和南京，虽然落后于广州很多，但至少己承认经租房的私有所有权，并体现在当地的《拆迁条例》拆迁补偿中……广州市落实房屋政策办公室的文件规定，凡是房屋代管和经租时所有权人已经具备华侨、港澳同胞身份的，只要房主或者代理人提出申请，提供有效证件和房契．房屋所有权全部发还给业主。广州市海珠区、越秀区国土和房屋管理局的文件还规定，无论华侨还是国内业主，只要能提供有效证件，都可以发还经租房所有权。”⒃
在浙江、安徽、湖南的部分地区，也提供了成功地解决经租房纠纷的先例。“在浙江省台州市椒江区，记者拿到了一份《椒江区落实城镇私房政策工作专题介绍》。据介绍，1983年8月，原椒江市委成立椒江市落实城镇私房政策办公室开展此项工作。这份材料中说‘30多年来，这些住户大部分人口已经增加，居住拥挤，对照本市居民住房水平显得更为紧张。如按照1958年对海门镇(椒江市是原海门镇发展而来)所定的改造起点柬落实私房政策，仅有20多户可以退房，解决不好私房改造户住房紧张问题，落实私房政策也就难以进行’，‘市委反复讨论认为，落实城镇私房社会主义改造政策起点以国务院国房字(1964)21号文件为宜，一次性解决不留尾巴。’有关的办公室专门印发了《准退房张榜公布征求意见分户表和通告》接受经租房主的监督和意见，对有异议的房户，办公室进行复查和纠正。到1992年，对私房出租社会主义改造遗留问题已基本处理结束，退房530户，占改造户总数的80％，折价补偿l119389元。”
1.2.3现有返还政策的缺陷
现有的经租房所有权的承认与返还具有较大的不彻底性。首先，对于经租房主身份的区别对待，对于有华人华侨身份的经租房主，由于有国家文件的支持，全国各地基本都承认其对于经租房的所有权。并且，只要本人或者其代理人提出申请并提供相关的证明材料，就可以将所有权返还。但是对于国内业主的经租房所有权返还要求，全国大部分地区还都持拒绝的态度，这种区别对待的方法容易引起人们的不公平感“陈同庆的亲属参加过中共领导的抗日武装东江纵队，所以他们家在解放后没有出走海外，但他们家在广州的私房却成了经租房，至今没有发还，而陈家的邻居，当年出国现在成了华侨的人，房子反倒发还了。”⑼其次，各地做法不一，存在地域上的区别对待，在沿海省份对于经租房所有权的返还较为彻底，部分地区甚至承认了国内业主的所有权返还，但是在其他地区，有的只承认拆迁时的补偿款，有的根本就不承认经租房主对于经租房的所有权，在全国范围内没有一个统一规范的做法。作为一个大陆法国家，保障全国范围的法治的统一是应然之意，防止出现在本国内因地域、身份不同而产生的差别对待，因此，现有的经租房各地的不同做法，从一定程度上破坏了国家法治的统一，容易引起人们的不公平感和对于法治的不信任。
1.2.4民间经租房返还的诉求活动
虽然在部分地区采取行政的手段也成助的解决了经租房问题，但是在全国的大多数地区，经租房返还的请求无法在房管部门得到实现，经租房的所有权纠纷也无法通过正当的司法诉讼途径解决，随着现代社会法治的进步和私有财产保护观念逐步深入人心，经租房主们就开始了漫长的申诉上访的维权道理。“1980年代，建设部曾下发一纸红头文件，宣称中国的很多私有房屋己被充公，不再属于它们的所有权人。私有房产主们闻讯怒不可遏，纷纷出动，开始了年复一年的上访和控告。”（⒅“张积年现己融入一个具规模的北京私房维权群体，这个自发群体据称有三四百人，铁杆成员二三十人。张是在2004年以后多方讨要自家房屋时开始接触这些人的。当时在房管局又碰了一次壁，听人说起在市政府信访室门口有很多同类，便找了过去。依据传统习惯，这个群体每周一出现在市政府信访室，每周三前往建设部，无非是推举几个代表递递材料，再和信访接待人员交涉几句。”⒅在全国范围内，成立了经租房维权的社会组织大大小小有上百个，主要集中在北京、上海、武汉等经租房比较集中的大城市，而这些维权组织基本采取的是申诉、信访等边缘手段，希望通过房管部门的自觉履行以达到经租房返还的目的，但是实践中，其成效并不明显。
总之，现在全国范围内，对于经租房所有权问题各地有不同的认识与做法，在不同地区之间、侨产与非侨产之间的政策不一致，反而激化了经租房问题的矛盾，不同地域之间的不同待遇则导致了更多的不满。在法理上，我国作为一个统一的大陆法系国家，不能允许因当事人的身份、所处地域不同而适用不同的法律条款和存在政策的差异的。经租房主的合法所有权长期以来受到侵害而无法保护，现实存在的种种情况又导致其不满情绪倾向于激化，这与我们建设和谐稳定的法治社会是有所偏差的，也与社会的公平正义相背离。
第2章 经租房问题解决的迫切性
2.1 经租房政策的评述
2.1.1 房屋的国家经租形式上具有强制性
经租房是将改造起点以上的私有出租房屋统一交由国家经营租赁，并由国家在收取的租金中按固定比例付给房主以定租，这种将使用权交付给国家的行为具有强制性。在《中央工商行政管理局商业部关于加速城市私人出租房屋社会主义改造工作的联台通知》(l961年5月13同(6l)工商办字第2号(61)商办联字第217号)和《国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》(1964年是“反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路斗争。”“情节轻微的，进行批评教育，有严重违法行为，造成损失．民愤很大的，应当经过法院给以必要的制裁。”由此可以看出，这种将私房收归国家统一经营租赁是以国家强制力为后盾的，从该政策实施之日起就受到了房主的质疑与抵制。
2.1.2 房屋的国家经租方式上具有随意性
从当时的政策文件中反映，私房的国家经租由国家强制力为后盾推进，在较短的时间内对大量私房进行了改造。“武汉市创造了依靠群众、结合街道整风开展这一工作的良好经验。这个市的居民在整风运动中，通过专题鸣放和大字报，围绕私有出租房屋问题展开了大辩论，推动房主接受改造，使得房主们觉悟提高，自愿接受改造，因此全市在一个多月内就全部完成了改造工作。”⑿这种集中、快速的改造具有较大的随意性。
2.1.3 房屋国家经租的内容上只局限于使用权
我们发现．经租房的文件只局限于经租房的使用权，并且《国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》中还提到：“对于那些严重失修、房主无力继续经营、愿意出卖的房屋，房管部门可以作价收购。”表明当时强制收归国有的只是经租房的使用权，其所有权从个人转移至国家仍然需要经过作价收购的程序。
2．2妥善解决经租房所有权纠纷的实践意义
2.2.1 维护社会稳定的迫切要求
经租房权属的处理问题长期为我国法学界所忽视，但这并不代表着经租房问题不具有重要性。随着我国经济的发展，城市的扩张，一些大城市中的经租房价值动辄千万甚至上亿元。但是对于经租房主合法权益的侵害却一直持续至今，导致大多数的经租房主生活贫困。半个世纪过去了，经租房存在情况也发生了很大的变化：有的被作为房管部门的公房；有的被分给其他人居住；有的已经被房管部门出售、或者作为福利分房办理了合法的所有权手续；还有相当的一部分已经被拆迁或正面临拆迁，在拆迁中，经租房主大多不被认为是房屋的所有人，拆迁补偿款大多支付给了房管部门或者是经租房的实际居住人。这使得经租房所有权问题的解决增添了更多的复杂性，但由于最高法1992年“最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知”(1992年11月25同法发(1992)38号发布)以批复的形式将经租房权属争议排除在司法救济之外，导致经租房纠纷始终无法进入司法程序。现在经租房主维权只有采取申诉上访等边缘手段，极端事件也时有发生。经租房已经成为了社会不安定的隐患，经租房主也成为了一个影响社会稳定的群体。“仅在北京，就有近200位经租房主常年上访于中央和地方各权力部门，一年内上访几百次。许多人头发花白、衣衫破旧，已经沦为社会的底层。他们中有年过8旬的老人，是经租房主的第二代甚至是第三代，不少人已经上访了近20年，从一头黑发访到白发苍苍。”⑸我们在借鉴西方先进法律制度的同时，更应注意研究具有中国特色本土化的法律问题，使法律更好的为我国的社会经济发展服务，以解决具有中国特色的本土化法律问题。
2.2.2 保障基本人权维护、社会公平正义的体现
我国由于土地所有权由国家和集体享有，房屋成为私人不动产所有权的主要客体，房屋是人类生存和发展的基本生活资料，对于个人的生存与发展的具有重要意义，而且出于房屋的固定长期性和价值巨大，则民法对房屋所有权保护的意义尤为重大。经租房问题是由于当时法治意识与法律制度的缺失造成的对于绝大多数的经租房来说，并没有发生所有权转移的法定事由，经租房主及其继承人可以当然地依照所有权主张权利，但是，在长达半个世纪的时间中，经租房的所有权和实际占有使用人分属于不同的民事主体，与所有权中的物归其主原则相背离。在经租房的所有权纠纷上，经租房主合法的所有权长期受到非法的侵害，但却无法通过正当的途径的到救济，这与当代人权保护的潮流趋势不符。私有财产所有权作为基本人权的内容之一，对于私有财产所有权的侵害也就是对于人权的侵害，因此，从保障人权的角度出发，也应返还经租房的所有权。
同时，妥善解决经租房所有权纠纷也是实现社会公平正义之需要。由于我国长期实行福利分房制度，经租房主通常被认为是有房户而不能享受福利分房而且受文革等左倾浪潮的影响，原来拥有财产的经租房主在多次政治浪潮中多受影响，以至于现在经租房主大多生活窘迫，急待经租房问题的解决。但是出于在很长的一段时间内，经租房是由国家房管部门实际管理，部分人则成为了经租房既得利益的享有者。而由于经租房大多位于各大城市寸土寸金的市中心由此导致部分既得利益的所有者以种种手段抵制经租房所有权的返还。而实践证明，这种抵制行动是成功的。目前对经租房所有权归属的认定仍然是对历史基调的坚持。经租房及其继承人现在只有采取上访等边缘手段主张自己的权利以至于经租房问题成为了一个社会的隐患，经租房主成为了社会不安定的一个群体，经租房主在上访过程中的极端事件也时有发生。这不得不令我们反思，50多年过去了，我国为何还不能妥善地解决经租房问题，从法律上公平公正地保护经租房主及其继承人的合法权益?通过对经租房所有权及经租房主相关权利的研究，探讨经租房主权利的依据及其正当性，公平台理地保护各方合法权益，以期为司法实践提供参考，通过正当的诉讼途径，定纷止争、化解社会矛盾，构建和谐、稳定、公正的社会。从这一层面上来看，对经租房问题进行研究，明确其权利归属，以保护经租房主这一弱势群体，维护社会的公平与正义则更加具有重大的现实意义。
2.3 妥善解决经租房问题的深层理论意义
在我国，由于历史的原因，城市居民拥有私有房屋所有权经历了曲折的过程。建国初的短暂时期，城市居民尚拥有自己的房屋，而之后的长时间里，国家实行公房制度，城市居民基本上没有自己的私有住房，直到改革开放以来，才开始拥有私房。据资料显示，目前城市居民自己拥有私有住房的家庭达到了14％，在城镇住房制度改革过程中购买到“产权房”即居民拥有所有权的住房的家庭也己达到39．9％⑷。，所以，在目前城市房屋已普遍私有化的情况下，明晰经租房的所有权归属，并以此为契机，完善城市私房保护的制度，可以给民众以来自制度上的安全感，可以说，经租房所有权归属的明晰与经租房问题的解决，具有重要的昭示意义，表明政府依法保护包括私有房屋在内的私有财产的决心。长期以来，由于种种特定的历史因素与意识形态的影响，们对于私有财产的认识甚至经历过视私有财产为万恶之源，拥有私有财产是一种负担的时代。但随着社会的进步认识的发展，这种错误的观点逐渐淡出了人们的视线，取而代之的是对于私有财产的重新认识和对于私有财产安全的重视。2004年的宪法修正案确认了“私有财产不受侵犯”的正当性身份，私有财产终于以合理的形式走向了现实的前台。经租房作为特定历史时期和意识形态的产物，在现阶段，还其本来的面目，承认经租房主对于经租房的所有权，不仅是对历史的纠错和对房主权益的补偿，更是对于私有财产权利的重新定位与宣告，具有深层次的理论意义：
2.3.1 有利于科学界定私有财产权与国家权力的关系
在财产权关系上，中国历史历来缺失保护私有财产权的观念和制度，国家的公权力可以任意进入公民的私人领域。在中国的古代，以国家权力获取的财富却与私产不分，天下都是帝王的私产。中华人民共和国成立以后，在对待私有财产权问题上，我们也走过一段弯路。“斗私批修”和“私有财产是万恶之源”，曾经是某些时期主导性的意识形态。因此，从我国的历史和文化的传统来看，私有财权最大的威胁来自于国家公权力的侵害，1949年以来我国有关财产权保护的司法史也说明，所谓“私有财产权不可侵犯”，核心内容不是指向个人不得侵犯他人私有财产权，而是指财产权不应被国家权力所侵害。而经租房问题则是国家公权力披上合法外衣侵害公民私有财产所有权的典范。因此，从这个意义上来说，妥善解决经租房所有权纠纷也是对于国家公权力无限扩张约束的体现。
2.3.2 有利于推动我国法治理念现代化
法治的基本精神在于对权利的合理确认和充分保障，政府必须对私有财产持一种尊重乃至敬畏的态度。而不动产作为人们主要的财产，加强对于不动产的保护就是加强对于人们主要私有财产的保护，而在过去的日子中，由于受到左倾思潮的影响，把拥有私有财产视为一种罪恶，这已经由实践所证明对于我国的社会经济发展造成了极大的阻碍，而经租房则是受左倾思想影响下剥夺公民合法私有财产使用权的产物，从法理上看，加强对于公民私有财产的保护具有重要的意义。因此，在经租房没有完成从个人到国家的产权转化手续时，承认经租房主是经租房合法的产权人，并根据不同情况将经租房完整的产权发还给原经租房主，也是我国法治理念现代化的重要表现。
