消费基础设施公募REITs来了。华夏基金、中金基金旗下的三只产品拔得头筹，成为首批获批的消费基础设施公募REITs。
首批三只产品获批
11月26日晚间，证监会官网信息显示，首批三只消费基础设施公募REITs——华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT已获得证监会准予注册的批复，并分别在沪深交易所获审核通过。
证监会官网信息显示，准予华夏金茂购物中心REIT的募集份额总额为4亿份，华夏华润商业资产REIT的募集份额总额为10亿份，中金印力消费REIT的募集份额总额为10亿份。三只消费基础设施REIT的管理人分别为华夏基金、华夏基金和中金基金。
证监会于10月20日发布了《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。文件发布仅一个月左右，三只REITs即作为首批消费基础设施公募REITs正式获批。业内人士表示，这充分体现了证监会对优质项目发行和REITs市场发展的大力支持，看好市场未来发展潜力。
三城核心商圈“尝鲜”
首批三只产品所涉及的底层资产分别位于杭州、青岛、长沙三城的核心商圈。
其中，中金印力消费REIT拟投资的基础设施资产为杭州西溪印象城，整体建筑面积25万平方米。自2013年开业以来，西溪印象城实现业绩较高增长。2022年营业额超过35亿元；2023年上半年营业额突破21亿元。
再来看华夏基金旗下的两只产品，华夏华润商业资产REIT的发起人为华润置地，底层资产为青岛万象城，项目估值达81.47亿元，占据首批项目估值总和的“半壁江山”。青岛万象城位于被誉为青岛核心广域级商圈的市南区香港中路商圈。作为山东省建筑面积最大、入驻品牌最多的购物中心之一，青岛万象城商业建面约30.1万平方米。项目于2015年开业，2016年至2022年客流量年复合增长率达7.6%，近三年来营业收入复合增长率达15%。
华夏金茂购物中心REIT的底层基础设施为长沙览秀城，位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米。2016年底开业，至今已运营近7年，为成熟稳定的购物中心项目。基金招募说明书显示，长沙览秀城年度客流逾1000余万人次。7年来保持了接近满租的高速发展态势。根据评估机构的市场调查，截至2023年6月末，长沙览秀城为梅溪湖商圈出租率最高的商业物业。截至2023年9月末，长沙览秀城出租率达98.9%。
“这类核心商圈、人流量大、出租率稳定、经营稳健的项目更容易获批。”一位基金管理人告诉记者，投资人更关注底层资产位于高能级城市核心商圈、成熟稳定且具有竞争优势的项目，但同时更重要的是，未来能保持稳健收益并具备持续增长的潜力。
充分盘活存量资产
消费基础设施REITs作为成熟REITs市场主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。随着消费基础设施REITs的推出，我国公募REITs底层资产类型进一步拓宽，将充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。
“截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。”中金基金称，在我国范围内，百货商场、购物中心等商业不动产具有投资金额高、投资回报周期长等特征，一定程度上限制了行业的发展。以消费基础设施项目发行REITs，有利于增强消费能力，落实把恢复和扩大消费摆在优先位置的政策部署。
业内分析人士表示，消费基础设施REITs将促进消费基础设施再投资，鼓励更多的社会资本参与消费基础设施投资，增加市场供给，为居民消费提供更多、更便利、更优质的消费场景，提升消费条件，优化商业网点布局。同时帮助企业打通“投融建管退”的全链条，提供盘活存量资产的金融工具，优化资本结构，助力企业进入良性发展循环。
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