撰稿|浑水调研研究员 申不怵
房地产总是最牵动人心的，政策有任何风吹草动都能引发外界强烈关注。
最近两天，苏州房地产市场传出中农工建四大行，将统一政策，针对提前还清房贷的客户收取一定比例的违约金。
根据苏房网的消息，这项政策已于8月1日起正式施行，客户若在60个月（即5年）内提前还款，将被收取违约金，提前还款违约金=提前还款额×房贷月利率×6。
小强也向部分银行业人士确认了上述消息，不过江苏省内另一个热门城市——南京还没有相关消息，虽然目前仅限于苏州，但无疑会对整个房地产市场产生影响，而银行为何又要这样调整呢？
对房奴们有哪些影响？
大多数购房者由于没有足够资金，因此在购房时会选择先付一定比例的首付款，不足的部分通过向银行申请贷款，此种购房方式称之为“按揭”。
按揭这种方式一经出现，买房者和银行之间就顺理成章地发生了关系，购房者在申请按揭贷款时通常会和银行就还款方式、期限等做相应的约定，而提前还款一般是构成违约的。
在约定期限到来之前，客户可以和银行进行协商提前还款，有的银行甚至是不收违约金，有的银行对期限则要求并没有那么长、通常是三年之后提前还款就不算违约。
此次苏州本地四大银行把时间做了延后，五年之内提前还款就要收取违约金。
按照公布的违约公式，假如提前还款额为100万元，考虑到目前各地银行房贷利率在基准利率上普遍上浮，以上浮10%计算，房贷利率为5.39%，最终违约金将为2.695万元。
在二手房交易过程中，根据购房年限的不同，会有不同的税费，主要是个人所得税、增值税等，现在又加了个提前还款违约金，无论这笔钱是卖房者承担、还是买房者承担，都是一笔不小的成本，银行等于在这个过程中又“薅了一把羊毛”，交易双方的积极性势必受到打击。
银行打的什么算盘？
如果说银行是中国房地产最大的金主，一定不会有人反对，除了买卖双方，银行在房地产市场扮演着举足轻重的角色，而这次苏州四大行调整还款政策背后又在打什么算盘呢？我们认为有四种可能性。
第一，7月31日，中央政治局召开会议，提到“坚决遏制房价上涨”，由此看来房地产严控政策还将继续，银行通过设置违约金增加了二手房交易成本，无疑会在一定程度上抑制交易活跃度。
第二，个人在申请购房贷款时，就会与银行就细节进行约定，银行也会据此作出相应的资金安排，如果提前还款不仅会增加银行工作量，而且会打乱资金头寸调度。这其中一个很大的可能是，银行目前拿房贷资产发行了大量住房抵押贷款支持证券（MBS），因此为保持标的资产规模稳定，不愿意客户大量提前还款。数据显示，今年上半年个人住房抵押贷款支持证券出现爆发式增长，发行1965.42亿元，同比增长402%，占信贷ABS发行量的比重升至64.41%。
第三，苏州二手房交易量可能出现大幅回升，引发了提前还款潮。二手房成交量数据目前还没有权威统一来源，只有某些房地产网站发布了一些数据，房天下数据显示，最近三个月苏州市区二手房交易量同比大幅增加，5月、6月、7月二手房交易量同比增长24.75%、17.89%、35.74%，整个上半年苏州二手房成交量同比增长17.55%。
第四，实现经济效益最大化。银行经营最基本的就是一手拉存款、一手放贷款，不过在当前的经济形势下，其他行业效益并不好，企业贷款需要并没有那么旺盛，银行就不得不考虑贷款收回来之后做什么，总不能放在金库里睡大觉。
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