我为什么选择解读万科A？理由很简单，从2018年万科高呼“活下去”的口号，就注定万科是一家不平凡的企业，能在这个市场长久生存。万科A作为头部地产股，资金实力雄厚、经营稳健、现金流良好，在现在这种情况下更多是机遇而不是风险。
一、公司2019年业绩持续稳定增长
3月18日，万科A（SZ000002）发布了2019年年度报告，2017年到2019年公司营收、归母净利润持续增长。
图一：万科发布2019年报。
2019年万科实现营收3678.94亿元，较上年的2976.79亿元增加了23.59%，增速稳健，略高于去年1个百分点。营业利润766.13亿元，较上年增长13.50%，归母净利润388.72亿，同比增长15.10。虽说不及市场预期，但我认为在当前的大环境下也情有可原，总体还算稳定。
每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%；全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较上年减少1个百分点。
图二：最近3年营收变化。
2019年第一季度营收483.7亿元，归母净利润11.2亿元；第二季度营收909.4亿元，归母净利润107.2亿元；第三季度营收845.9亿元，归母净利润63.9亿元；第四季度营收1439.7亿元，归母净利润206.3亿元。
图三：季度营收变化。
二、主营业务中，房地产和物业持续发力
公司营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入为3,526.5亿元，占比95.9%，来自物业服务的营业收入为127.0亿元，占比3.5%。
2019年，万科在全国商品房市场的份额约4%，在21个城市的销售金额位列当地第一，在12个城市排名第二。
图四：主营业务营收。
万科在年报摘要中提到：“万科在行业中首先提出了房地产‘白银时代’的概念。今天，白银时代已进入深水区，它的特征逐渐清晰起来。从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面。城镇化过程逐渐进入第二阶段，城市发展逐渐趋于成熟。无论从客户需求端，还是土地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。”
我认为，正是因为万科对于房地产市场的深度洞察，才能使得万科多年稳坐行业龙头的位置。
从数据上来看，在所销售的产品中，住宅占比86.4%，144平方米以下的中小户型占比91.2%；实现结算面积2460.3万平方米，同比增长12.3%；实现开发业务结算收入3340.4亿元，同比增长21.8%。万科把销售重点集中于中小户型，准确切中新生代家庭结构简单的特点，这正是他们对房地产市场洞察力的体现。
图五：公司专注主营业务。
另外，万科物业实现营业收入127.0亿元，同比增长29.7%。租赁住宅业务继续坚持围绕核心城市布局，商业开发与运营、物流仓储服务较2018年大幅提升。
三、优异且稳定的信用评级
报告期内及期后，中信证券评估有限公司对万科存续期的公司债券进行了评级，且全部给予了最高AAA评级。
图六：万科债券评级。
高信用评级会有什么好处？简单来说，就是能够让公司以更低的成本向银行融资、发行债券等等。高信用评级能够大幅降低一家企业的资金成本和信用成本，是每一家上市公司都非常重视的事情。
另一方面，万科的最高评级也从侧面反映了万科集团的财务、资金状况非常安全健康，是一家能够持续发展的优质公司。
四、同行业中的翘楚
在A股的房地产行业上市公司中，万科A无论是市值、营收、利润都是处于第一梯队。
例如，2019年，保利地产营收2355亿，同比增长21.07%；绿地控股营收4225亿，同比增长21.16%；阳光城营收614.9亿,同比增长8.89%。万科、保利地产、绿地控股和阳光城这四家A股主流房地产公司营收增长排名从高到低依次为：万科23.59%>绿地21.16%>保利地产21.07%>阳光城8.89%。
这说明万科不仅有惊人的营收能力，而且营收能力还在以非常快的速度增长。
图七：A股房地产上市公司营收排名。因其他公司年报未完全公布，因此采用前一期报告对比。
图八：净利润排名。
可以发现，万科虽然营业总收入排名第二，但净利润却是排名第一，我认为这说明万科的运营水平相对其他同行来说是非常高效的。
五、实事求是的管理层，高度重视风险控制的公司
大家应该还记得2018年万科那句震惊四座的“活下去”口号。
图九：2018年万科提出“活下去”的惊人口号。
放到今天的大环境来看，不得不说万科的管理层确实是未雨绸缪，没有回避行业发展瓶颈，实事求是。
万科还在2019年持续降低负债率，贯彻“现金为王”的策略。
截止2019年末，万科有息负债2578.5亿元（包括短期借款153.65亿元，长期借款1143.2亿元等等），占总资产比例的14.9%，而2018年两项数据分别为2612.1亿元、17.1%。年度利息支出139.6亿元，较18年减少2亿，资本化金额56.9亿，比18年少2.7亿。
图十：万科长期借款近年来保持稳定。
再看经营性现金流，2019年为456.87亿元，完全覆盖归母净利润，维持11年的正向流入。
我认为从这里就能明显感觉到万科对风险管理非常的到位，而且能坦诚面对自身和行业所面临的问题。风险管理能力不足一直是我们国内企业的短板。做企业，学会跟着风口起飞是不够的，关键是要在行业陷入低谷时保存实力，避免崩盘。单凭风险意识这点，万科就走在了国内的最前端。
实事求是，优秀的风控能力。让万科保持了高营收和高增长，保持了财务和现金流的稳定，保持了行业领先的信用评级，最终坐实了地产板块龙头的位置。
六、年初房地产行业面临短期困难，但对未来保持乐观
今年一季度，因为众所周知的原因，整个房地产行业总体来说是比较困难的。从国家统计局的数据来看。包括房地产开发投资、房屋新开工面积、销售情况、到位资金等多项典型房地产数据，都出现了意料之中的大幅下滑。
图十一：历年来房地产开发投资增速。
1—2月份，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%。其中，住宅投资7318亿元，下降16.0%。
图十二：房地产投资受当前环境影响大幅下滑。
1—2月份，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%，办公楼销售面积下降48.4%，商业营业用房销售面积下降46.0%。商品房销售额8203亿元，下降35.9%。
图十三：商品房销售亦受到影响。
商品房待售面积在2019年12月首次增加后再次有所上涨。2月末，商品房待售面积53004万平方米，比2019年末增加3184万平方米。其中，住宅待售面积增加3224万平方米，办公楼待售面积增加31万平方米，商业营业用房待售面积减少282万平方米。
图十四：2月份房地产开发景气指数为97.39。
虽然2月份的数据不容乐观，但我认为，2月份大部分城市房地产处于的停摆状态，所以1至2月房地产数据下调是正常现象，目前的二级市场价格也对这个影响有了充分的计价。
所谓“买预期卖事实”，因此我们更应该关注4月份大环境逐渐回暖后房地产市场的表现。我认为目前国内复工复产都比较迅速，市场活跃度快速回升是可以期待的，被压抑已久的购房需求在这半年内很可能迎来一波爆发，可以保持适度的乐观。
图十五：全国房地产开发和销售情况。
万科集团也在年报中表示，2020年重点在于平稳度过这段非常时期，在保障员工安全的前提下加快复工进度，全力减少期间给经营带来的影响，巩固提升基本盘的同时聚焦产品服务，探索数字化战略，在行业中保持领先的信用评级。
七、以万科为首的房地产业投资价值凸显
短期来看，目前这段时期的不确定性特别大，2020年1～2月，万科销售额同比下降9%，3月份部分城市销售额环比翻倍增长。
作为知名品牌，地产龙头之一，因为2019年业绩不及预期，万科目前的TTM市盈率仅7，市净率仅25，股价约24块。整体来看还是被市场大情绪错杀的，价值投资的机会非常明显。
图十六：万科最近三年的净利润变化。
行业受伤严重，政策就会相对宽松，帮助行业恢复。随着国内生产生活快速恢复正常，大基建和地产利好频发，房地产市场回暖是大势所趋，而且还叠加了货币宽松的利好。
今年2月份，央行调整了贷款市场报价利率(LPR)报价，在LPR利率调整之前，MLF已经先期进行了利率下调。从LPR调整来看，利率进行了下调，对实体经济，尤其是融资层面起到一定利好作用。同时，也在一定程度上降低了房贷利率水平，间接拉动部分购房需求的加快入市，对于楼市稳定也起到积极作用。
图十七：美联储政策利率。
特别是，随着3月16日美联储直接宣布0利率，各国央行纷纷跟随降息，可以预料在今后一段时间，中国央行也会适度跟随美联储放松货币政策，届时随着热钱的释放，对房地产市场会产生长期的利好效果。
因此，我认为从长期持有的角度来说，像万科这种质地优秀、行业龙头的蓝筹股，最佳的投资机会已经近在眼前。
八、关注超预期的政策和海外风险
今年一季度的意外冲击可能会引发资本市场对于地产股流动性风险的重新评估。在此之后，我认为市场不会再一味地追求营收增长，更多的会强调风险控制能力。而稳健经营的地产龙头将具有不可比拟的优势。
总的来说，我认为在接下来的几个季度，随着当下快速复工复产和货币政策的持续加码，以万科为代表的房地产行业将会迎来不错的复苏期，但也要警惕意外风险：
“房住不炒”的政策基调再次强化；海外风险持续时间大幅超预期；货币政策超预期收紧。这三点是未来房地产市场的主要风险所在，应保持关注。更多文章
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