《不动产登记实务操作与案例解析》已由中国法制出版社出版，购书链接7$4ZAcWZc9D5Z$:// MF3106，复制打开淘宝下单写在前面的话：各地在不动产分割合并等登记业务中经常会有疑惑，究其原因，是不动产登记人员对规划管理知识不理解导致的，因此石哥为学习规划相关知识，这几年考过城乡规划师考试，主要就是以考促学。
下文的规划管理有关知识问答，都是各地经常咨询的，由“城市规划管理交流”公号整理回答，推荐关注，属于个人观点。相关做法，各地可能不一致，可以文末留言讨论。
1、一个居住地块，有没有地库单独公示方案的先例，有没有依据？两宗地，两个条件，然后现在打算合宗并证。现在一个地块的方案出来了，另一个还没出来，地库又是统一的。所以想先公示西地块的地上方案，和东西两个整个地库。
地库是为地上的住宅配套的，单独给地下编个方案然后公示的意义是什么？地上方案没明确，小区出入口、交通组织、建筑布局都没定，地库的方案能确定？怎么定地库入口的位置、数量，怎么定地库的范围和面积？
一般是地块内方案一次性批复，工规证可以地上、地下分开办。
地下不是独立存在的，是根据地面部分确定车位个数的。应合宗后再审批方案。
如果需要这么急，还不怕麻烦，可以先公示一个地块的方案，里面含有地库，然后先进行后续的审图等步骤。等另一个地块的方案考虑成熟了，再调整前面一个方案，特别是将地库合并规划设计。
2、城镇开发边界内的二层住宅在集体用地上可以办建设工程规划许可证吗？建设工程规划许可证是否只适用于国有土地，可否为集体土地上建设项目办理建设工程规划许可证？
答：自然资源部积极推进规划实施管理改革，今年5月印发的《
关于深化规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资发〔2023〕69号）明确规定，在城镇开发边界内使用集体土地进行建设的，可依据国土空间详细规划核发建设工程规划许可证。因此，为城镇开发边界内集体土地上建设项目办理建设工程规划许可不存在障碍。
3、教育科研用地上，可以建设酒店和会议建筑吗？
根据实际需要可以规划建设，前提是不能使用政府资金，不然就要考虑楼堂馆所的禁令，请咨询当地机关事务局、发改委和财政局，他们是牵头管理部门。
4、住宅的报建图上有卫生间有隔墙,实际施工没有卫生间没有隔墙,规划验收有问题么？业主新房交付发现内部隔断墙位置和图纸不一致找哪个部门？
这个是老大难问题，部里的文件说得也很含糊，批什么管什么，《
自然资源部关于深化规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》自然资发 〔2023〕69号中，明确：建筑工程类项目应重点审查土地用途、控制指标、场地布局、公共空间、相邻关系、建筑高度、风貌形态、设施配建等。一般情况下，内部隔断不是规划管理关注的内容，按图施工监管是住建部门质监站的职能，是否符合住宅设计是审图阶段的工作，一房一验是房产管理的重要内容。所以规划部门不管这个住宅内部隔断。
5、一自建房原规划审批建3层，后实际建了5层，问，处罚后可否补办规划手续？
自建房的容积率和限高控制，决定了建不了5层，一般也就3层，违反规划的违建，无法消除影响，所以无法完善规划许可手续，只能拆除了。
6、单选项目不在开发边界内，没有控规也没有村规覆盖，怎么出具规划设计条件？
不在开发边界内，没有控规也没有村规覆盖，规划管理没有依据，不能出规划条件，规划条件出具的依据是控规，以后是详规。
有些省份，走单独选址，且用地报批的时候，有总平图和方案的，那可以作为一个依据。
批次用地的平面其实对企业用地指标的严格把控，毕竟土地有限，没办法区别企业土地大小的合理性和科学性。
7、化工项目经常突破容积率下限，一部分真是因为容积率下限，一部分就是预留用地给远期发展，或者为了厂区景观，各地如何把握？
工业工地，控制得不太严格，即使是各省建设用地指标的科学性和合理性也存在一定质疑，比如说这个规定经常在更新，让前面的企业如何执行。
化工项目，必须经环保，安全部门认定，工业用地容积率控下限，上限除特殊要求。
化工项目容积率要是能超上限肯定有猫腻，一般都是高不上去，安评还是很严格。
看具体项目，自规部门规划，落实控详，但现行条件，鼓励建设，详见，各省的建设用地指示规定。
化工建设用地控规下限0.9，说实话有一定难度，建筑物间距一般都很大，规划的退让+石化规的退让+规划的绿地率+消防通道，叠起来真的很难，0.9，0.7都有一定难度，有些项目重大危险源多的，可能只能做到0.4，既要保证安全，又要节约用地，哪有那么多两全其美的事情。
通过专家评审，对安全和节约用地进行审查吧，规划管理人员是不可能有这个水平的，一般设计单位也不可能考虑得面面俱到，安全第一。
交给设计单位。该严的要严，严的是选址，与相邻单位的安全距离。
化工项目按工厂容积率计算，构筑物可计入工厂容积率，国家标准GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》。
建筑物双倍计容尚有依据，构筑物好像不能双倍吧。而且车间都被业主技术性地搞成构筑物了。
9、有遇到过一条道路分两段出条件的情况，应该怎么处理呀？
符合规划就行，分几段没啥问题，现实情况确实是非常复杂的，抓住主要矛盾就行。
10、一农村桔柑产业园拟修建一条4.5宽米的产业路（硬化），大部分是利用老路。其中拟新增部分道路约长40米，三调现状地类名称为果园，种植属性为即可恢复。请问该用地可以占用吗，是按果园还是耕地，需要落实耕地进出平衡吗？
是农村产业道路，以三调为准，不需要进出平衡。卫片拍到按农村道路（实地未变化）处理。
三调是果园了，未占用耕地无需进出平衡，若为农村道路应该是设施农用地
11、铁路用地规划主要技术指标：容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度怎么控制？
很多地方划拨类土地不出规划条件，对于道路用地更加可以不出。也有地方出的道路的规划条件，就写容积率为0就可以了，确保没有建筑物。
如果非要给指标，特别是三电用地，我们的做法是在选址研究报告中确定！相关规范都没有确定。
12、有个企业2020年批了规划并建成验收了一栋研发中心（里面布局含实验楼和展厅），现在申请对这个研发中心的实验楼变更为备品备件库。该怎么办？
既有建筑改变用途，办理工规证。如果涉及部分改造，也是一样的办理工规证。
也遇到过，原厂房办理时属丁类厂房，已办理了建设工程规划许可证，并已取得了不动产权证手续，但后期新上项目，由丁类厂房升为丙类厂，我与住建部门沟通后做法，方案经审核盖章确认，由住建部门进行图审后按程序办理施工许可证进行改造提升，不再办理建设工程规划许可证手续。
13、
《工业项目建设用地控制指标》文件中提到厂房层高超8米，要加倍计容，这句话怎么理解？是单层厂房、多层厂房都是这样执行了吗？比如说这样的多层厂房，每层层高9米，这该如何计容？需不需每层都两倍计容？
工业厂房一般有吊车梁，吊车梁上有吊车预留空间，屋檀高度一般达到8.5米吧。还有一些烟囱，粮仓等那些都很高。只能按单层建筑计算。
可以都进行折算。规定并没有说单层厂房层高超8米，而是说建筑物层高超8米，该层面积加倍。
14、新建建筑是临时规划许可证，临时的这栋建筑能和原有建筑打通成一栋建筑吗？
没有限制性规定。
15、一个厂子之前有国有土地使用证，现在没在城镇开发边界范围内，以后怎么续批呢？
要看城镇开发边界还能不能再调整？什么前提下可以调整？否则，不符合条件只能维持现状，不能审批。开发边界外已出让的土地，有时间限制吗？三区三线批准后，出让的土地在开发边界外还认吗？开发边界外除了村庄和名胜区，还能编控规吗？
边界外可包入村庄规划，符合规划的前提下，可以审批。
已出让土地，在城市开发边界外，还是要符合当前法定规划才可以审批。
部分地区空间规划没有批准，在城镇开发边界外不占基农和生态红线的前提下，以当前控规为依据，或者以单独选址，或者编制地块控规详规的方式去批。但是一旦空间规划批准，就不可以了，这个不需要再出台文件来强调了。
认历史，认现状。但是，如果继续往下审批，是不是得按现在的规划作为审批依据？不然，画那个边界有啥约束性呢？
城镇开发边界外不得进行城镇集中建设，不得规划建设各类开发区和产业园区，不得规划城镇居住用地。
边界外不能编控规，只能编村规。村规也是详规的一种，可以出图则。出规划条件。
三区三线和国空未批准前，过渡期内按原来经批准规划办理没问题，可以不考虑开发边界，现在批了，必须按新的要求来做行政许可。
现在都没有统一的指导意见，为了经济发展所想的办法，应该都不会有太大的问题。实操过程中最好取得政府的批复后实施。
16、旅游集团有栋配套综合服务楼，建完了发现比批准的图纸多了一个夹层（面积增加了80多平方，但没超出设计要点的容积率），能申请调整方案后办理竣工验收么？
批建不符，建议征询执法部门意见后处理。可以责令整改、也可以情节轻微不予处罚并变更后验收。
17、城区范围怎么确定？是资规局掌握还是住建局？城区范围是开发边界范围吗？有一块儿地不在这次划定的城镇开发边界范围内，在现行的中心城区控规内，执法局管城区范围内的违法建设处罚，以外的就归属地乡镇管了。
统计年鉴里涉及城市建成区的范围、面积之类的数据，都是住建部门提供的。
开发边界比城区范围大。
天津是城市建成区在规资部门，建制镇建成区在住建。
城镇开发边界和执法局管辖范围不冲突，各地都是自行规定的，没有法定的问题。开发边界会调整，执法局管辖范围不能随着调整。成立综合执法局或者移交规划执法权的时候有文件。
18、位于城镇开发边界外，但是已经完成了农转用的地块能用于做工业用地吗？有覆盖 2020年批复的控规，主要这几块地是在两区交界处 在我们区是开发边界内，即粉色覆盖的，没有覆盖的是在另外一个区。
根据自然资发〔2023〕193号《
自然资源部关于做好城镇开发边界管理的通知》对城镇开发边界进行局部优化：（四）已依法依规批准且完成备案的建设用地，已办理划拨或出让手续，已核发建设用地使用权权属证书，确需纳入城镇开发边界的；但是前提是先要纳入城镇开发边界。
农转用和工业用地是两个概念，一切依据规划，“在城镇开发边界外可规划布局有特定选址要求的零星城镇建设用地，并依据国土空间规划，按照“三区三线”管控和城镇建设用地用途管制要求，纳入国土空间规划“一张图”严格实施监督。”有特定选址要求
城镇开发边界外靠村庄规划，没有控规，只能靠村规。
“城镇开发边界外不得进行城镇集中建设，不得设立各类开发区。允许交通、能源、水利、矿山、军事及其他线性基础设施工程，以及直接为乡村振兴战略服务和农村一二三产业融合发展的建设项目。”
但是工业用地即使纳入村庄规划，不在园区内，不符合三线一单，好像不能进行环评，只能上一些污染小的豁免环评类的项目。
工业用地要在城镇开发边界之内并且在成片开发方案之内才能落地。
19、一个110kv的高压线路，起点和终点都在城镇开发边界内，中间经过了一大片城镇开发边界外区域，这种是怎么给他走规划审批程序，是发工程证还是如何？
一般都是选址意见，给个路由路，不办证。
一般是以来函回函的形式，需要土地、矿管和规划一起出意见，不办证。
20、游乐场用地用途应属于哪一类？
娱乐用地：指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于 65%的大型游乐等设施用地。
21、街道办事处是否可以编制村庄规划？如果上一级是区政府能组织编制么？
开发边界内部分编制控规，以外部分如需要可以编制村庄规划。
办事处是派出机构，不是法定的编制单位，是否可由上一级政府组织编制。区政府无规划管理权限，也无法组织编制，应有市规划主管部门编制，实际可能还是区局牵头。
《河南省实施中华人民共和国城乡规划法办法》规定：不隶属于乡、镇的村庄规划由城市、县人民政府城乡规划主管部门组织编制，报城市、县人民政府审批。
只有县、县级市、设区的市人民政府才有规划编制权和审批权，乡镇人民政府有组织编制规划的权力。区政府、街道办和开发区管委会都是无规划编制和审批权的。
有些城市的区政府是有规划编制权和审批权的，请大家讨论举例一下！
比如上海市的村庄规划也是区人民政府审批的。上海市青浦区人民政府关于同意 《青浦区徐泾镇郊野单元（村庄）规划（2017-2035）》的批复。
22、水源保护防护绿地宽度一般是按多少管控?
只有禁止性条款，各地都是水源保护条例，你看看你们那的呢，我们江苏只有水厂外绿化带10米以上，其他没有。如果有防护绿地，应该是按照控规控制。
23、农科所试验田，只征不转，是否出具选址意见和红线图？
只征用不转的意思是，从集体转为国有，仍然还是农用地，规划许可仅仅针对建设用地。
24、已出让多年的地，再征询规划条件是建设单位直接给局里发函吗，然后转储备还是规划？各地有流程吗？
参考《建设用地容积率管理办法》，各地普遍的做法就是工业和公建类用地可以不收储进行规划条件修改，开发类用地符合办法规定的情形的可以按文件执行，其他情形需要收储后再挂牌出让。
25、出具规划设计条件时应包括人防设计要求，是那个文件规定的？
规划法规定规划条件按照控规，控规中要明确地下空间开发，人防属于地下空间开发利用。
26、纯商业用地需要配建物业管理用房吗？
江苏是需要的。实际如果是纯商业的，如果是划分给很多商户的也确实需要统一的物业管理，如果是全自持的，物业用房就是自用办公用房，所以也没有任何矛盾。
27、两块地都是居住用地，因不是同一年拿的土地，规划条件不一样，都有建筑了，土地可以合宗吗？
不行，必须条件和时间一样才可以。各地对合宗分宗都有比较详细的规定，可以学习一下成都的。
土地合宗牵头部门或者受理部门应该是不动产登记部门，法律法规有具体规定。
28、哪个规范上有划分大中型建筑物的标准？
《建设工程分类标准》（GB/T 50841-2013 ）
29、国有划拨土地自建房补出让办证，存在违建加层，怎么处理的？
违法建筑处置和划拨出让没有关系，关键还是是否可以消除影响，自建房加层，基本都违反了规划条件，超容的，不满足日照间距的，一般都是只能拆除了。
30、产权证明文件和产权证等权属证书的区别是什么？
产权证明文件并不绝对等同于产权证等权属证书。产权证是一种物权公示方式， 产生的是公示、公信的效力，但产权证本身并不创设权利。但现实生活中，存在一些因历史原因形成的没有领取产权证的房屋、因违反禁止性规定原则上不能进行产权登记的违法建设等。即便是某些不能通过合法程序取得产权证的违法建设，虽然属于公法上应予否定、管制的违法行为，但也并不必然延及私法上对其产权的界定与保障。因此，要求申请人提供产权证或者买卖合同文本等材料既不合理也不合法，属于对法律规定的不当限缩解释。
31、取消远郊区容积率1.0限制是为啥？远郊区是什么概念？
《城乡规划学名词》（2020）中仅有郊区 suburb市行政辖区范围内，位于市区外围的区域。
一般资料中提到：远郊区的定义就是远离主城的郊区。近郊区的定义就是临近主城的郊区。主要还是针对大城市，比如北京、上海、广州、重庆、成都、武汉、南京等。
北京的近郊区有：东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区。北京的远郊区有：顺义区、通州区、大兴区、房山区、门头沟区、昌平区、平谷区、密云区、怀柔区、延庆区。
近郊区是挨着市区的区，远郊区就是远离市区的区。比如上海，近郊区是闵行区，浦东郊区，宝山区，剩下的都是远郊区。
对四五线城市，整个县城的开发边界，东到西，南到北的车程不到半个小时，就没有啥远郊区的概念了。
具体等出地放开容积率1.0限制的时候，各地肯定要出台相关规定，明确远郊区范围的。
32、村庄建设用地范围内，建设自来水厂，需要编制村庄规划图则么？
无论是为区域服务的还是为本村服务的，既然是在某村庄规划区内，就要按照村庄规划来进行许可。
33、项目涉及到生态管控区在核发选址和预审前必须拿到不可避让论证报告的批复吗？是前置条件吗？
这几年用地预审督查没有拿到批复的项目都是一票否决的。项目用地涉及占用经国务院批复的生态保护红线确实难以避让的，应符合相关法律、法规规定。(1) 承接部用地预审审批权的省份；占用生态保护红线的项目是否符合在县级以上国土空间规划编制和生态保护红线评估调整工作完成前过渡期的规则，违规占用的，一票否决，该项目评分为0份。符合占用生态保护红线的条件但缺少论证意见的，扣5分；论证意见不是由省级政府出具的，扣4查阅资料分。(2) 承接部用地预审审批权的省份之外，凡涉及占用生态保护红线的，一票否决，该项目评分为0分(符合有限人为活动条件的除外。
新规定改到农转用阶段了：《关于明确用地预审工作要点规范报部初审报告格式的通知》建设项目涉及生态保护红线，属于允许有限人为活动的，用地预审阶段重点审查是否符合生态保护红线内允许有限人为活动的情形。在申请办理农用地转用和土地征收时附具省级人民政府出具的符合生态保护红线内允许有限人为活动的意见。
34、PPP项目，土地划拨给政府平台公司后，工规证是办理给平台公司还是SPV公司？
工规证主体和土地权属主体必须一致，没有任何例外。
35、室外出地面人防楼梯算计容面积吗（跟有无顶盖和四周维护结构的关系）？看方案有的算计容，有的又不算面积，想问下有无统一标准？
关于容积率管理各地都是不同的，出地面有顶盖一般都算，类似于下地下室坡道。1.2-2.2算一半，2.2以上全面积，
不到1.2不算。其实也就是总体的一半。大部分开发商在报建的时候不涉及顶盖，然后到完全验收交付后，再加顶盖。
36、规划条件要求商业占总计容面积的40％左右，实际方案商业占33.4％。这样算是符合40左右吗？是否有相关规定？
看规划条件是怎么说的，有没有约定40%是上限还是下限。按照我们这里的行情，开发商愿意建住宅不愿建商业，所以商业比例一般是个下限，只多不少。
以前看到过一个文章，说不同的城市，商业和住宅用地价值不同，有些是商业高于住宅，有些是住宅高于商业，目前大部分城市都是住宅用地价值更高吧，有些城市认可低价值性质可以扩大比例，但是就商业是配套的角度看，不能降低规定的商业比例。
很多地方都是规定商业比例是下限，必须配建不少于40%的商业建筑才对。
某地出商住比都出左右，默认执行是左右浮动5％，但是这样有没有什么强制性，每个人对左右的理解不一样，这种以后说不清楚的，建议上下线控制，左右的表述太不严谨了。
最终解释权归规划部门。
37、有个工业企业，用地性质是工业用地，建设了厂房，未竣工验收，现企业把厂房用作商业用途（家具展厅、出售家具），这样的行为，我们可以适用哪个法律、或者文件来处理么？
建筑法，未通过竣工验收就投入使用，让建委去处罚吧。
验收的时候，发现改变用途，整改后再验收。
《建设工程质量管理条例》第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
第五十八条 违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2％以上4％以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；
（二）验收不合格，擅自交付使用的；
（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。
消防验收经常收到这类线索，然后移交给城管去处罚了
38、土地管理法中，改变土地用途，土地回收，并处以罚款。适用么？
土地管理法里好像没有相应的罚则，哪条写的擅自改变土地用途可以收回啊？只能责令整改，没法处罚吧。
条例并没有罚则，只是土管法第56条界定应当按合同约定或划拨批准文件规定使用土地，第58条界定了可以收回土地的四种情形并不包括擅自改变土地用途，第81条“不按批准用途使用国有土地的”责令交还（疑惑点：这里的批准用途是指建设用地批准文件确定的土地用途（建设用地、农用地、未利用地）还是土地合同约定的土地用途（商业用地、工业用地、居住用地），还有交还并不等于收回，整改后是不是可以不交还？做出责令交还决定与强制收回在主体及程序上均不同。
确实不是罚则。通过土地管理收地处置，我觉得行政成本太高，还是建议建委处罚要求验收，然后利用验收的抓手要求建设单位自行整改
39、变电站要办建设工程规划许可么？
需要。
5、人防抗震是不是工程规划许可的前置？有没有相关的文件？
实际操作中，人防肯定是前置，抗震没有。各省人防条例中会明确，比如《江苏省实施《中华人民共和国人民防空法》办法》城市新建民用建筑项目未按规定列入修建防空地下室内容的或者未缴纳易地建设费的，规划行政主管部门不予核发建设工程规划许可证，建设行政主管部门不予核发施工许可证。
40、量算建筑间距的时候不封闭的阳台是否纳入计算，依据是啥？
一般各地导则里面会有要求。
41、从2019年机构改革以来，为啥全国各地的规划条件还没有统一，至少应该明确一些固定条款，后面可以留一些补充条款，发挥特色呢？
原因可能很多，但是肯定和住建部管的时候不是同一个原因，大家可以翻翻首都各个地块在网上可查阅的规划条件，估计大家都很难理解。
目前规划条件的表达方式有以下几种：
1、条款式，类似规划设计条件，结合建设工程设计方案审查工作，逐步完善，内容越来越多；
2、表格式，主要强调经济技术指标，配合地方性技术规范执行；
3、结合控规图则开放式。
为啥没有全国统一的规划条件模板？
好多年前，规划博客发过一个全国各地规划条件范本，后来觉得没有啥意义，但是在当前情况下，感觉又有点意义了。
42、住宅小区内的储藏间公摊面积过大，规划设计方案上面有储藏间的体现吗？
设计方案会有储藏室，但是公摊从设计方案里是看不出来的，公摊也不是规划管理内容。
某地规定地下室仅做人防、停车及公共设施使用，地下面积没有计容交纳出让金，不能作为储室，避免今后对外出售！
43、闲置土地因政府原因处置盘活的，规划条件需要修改用地性质，容积率，建筑密度的应该怎样走程序才合规?原规划设计条件已纳入合同，控规图则已编制，直接重新出具规划设计条件就行还是需要走规划设计条件变更用地性质与容积率程序?
闲置土地走完政府收储流程，在调控规后可以依法出具规划设计条件
政府不收储，没有钱收回土地。是想出具规划设计条件继续开发是常态。很多城市是欠着收储的钱，等后续拍出土地后，收了后面的土地款再来结算前面的。
闲置土地销号是用地管理科室的工作，土地收储后应该及时纳入土地储备库，避免闲置土地持续闲置。
开发利用部门报土委会及政府明确闲置处置方式，依据处置意见按法定控规出具地块规条，交由开发利用部门完善用地手续（依据新规条进行评估重签合同）
对权利人来说属被动变更，故不走规条变更程序。规划主管部门把握：
1.必须拿到政府明确处置意见的文件才能重新核定；
2.规条符合现行法定规划；
明确这种处置方式：调整土地开发条件与原土地权利人重新约定开竣工日期
规划条件不表述对象单位，直接写“XX地块'用地规划条件。
44、有没有遇到过“飞地”办规划许可手续的情况，一条路涉及一小部分其他县的飞地。
无差别的。
45、临时用地许可和临时工程许可有没有办过的？什么项目可以办临时，有没有许可范围？
看一下《
自然资源部关于规范临时用地管理的通知》：临时用地是指建设项目施工、地质勘查等临时使用，不修建永久性建（构）筑物，使用后可恢复的土地（通过复垦可恢复原地类或者达到可供利用状态）。临时用地具有临时性和可恢复性等特点，与建设项目施工、地质勘查等无关的用地，使用后无法恢复到原地类或者复垦达不到可供利用状态的用地，不得使用临时用地。
46、城投公司租赁村委会的土地用来建设美食街，城投公司申请办理临时建筑还是永久建筑工规证？
看原村委会土地性质和产权年限。还有他们租赁年限和拟设计建筑年限。很少给批临时的。苏州等地临时建设的规定中都是明确商业用途的不能办理临时工规证。
临时工程要件跟永久的一样，部分城市也是要缴规费的，只不过图纸提交会松一点，总平和施工图就可以了，盖了设计单位章就可以。
47、在村庄里占用一般耕地的违法建设，适用土地法还是规划法拆除？
土地法。
48、A公司一个项目分2期建设，一期建完后因资金问题将整个项目土地和建构筑物等资产都卖给B公司，二期现在还没建，整个项目的规划验收也没做，请问这种项目需要重新变更用地证和工规证吗？还是在验收之前写个主体权属等变更的情况说明即可？
从土地手续开始，做纯土地手续变更后，变更后相当于一期是B公司的。然后再已B公司的名义重新办理建设用地规划许可证，工程证也得重新变更建设范围。但是有个问题，一个项目只有一个代码，B公司接盘A公司项目，项目还是同一个项目，如果是2020年、至今的项目，所有手续肯定是走工改系统和建设云的。如果是2020年以前没有经过系统审批的项目，比较好操作。
在验收之前写的权属变更也不合适，现在的验收都是住建部门牵头走网上联合验收，你前面的建设单位和现在不一致（甲方不一致）。这样也不合适啊。
其实重要的后面要以B公司名义进行房产预售和工程招投标，不变更过来，后续主体全部不对了，变更过来就理顺了。
49、一个县的规划技术管理规定编制费怎么算的？
参考2007年制定的《城乡规划设计计费指导意见》（修订版）进行下浮谈判，可以参考地方区域经济条件和周边县市区的当前市场价格。
50、在开发边界外的光伏变电站，应该办理建设用地规划许可还是乡村规划许可？
不在村庄规划范围，而且一般应出让使用国有土地-故应核发用地规划和工规证、
开发边界内集体建设用地要是核发工程证，土地证明材料也要不动产权证书。现在通过租赁的集体建设用地很多的，特别是工业用地。
城镇开发边界内新供的土地，原则上都应该征收为国有后通过出让或划拨方式供地，否则是在制造新的“城中村”。开发边界内存量集体建设用地改扩建的，土地证明文件应该要提供不动产权证
“原则上”三个字用的好，因为法律法规均没有关于边界内必须国有还是可以集体的规定。
51、一企业用地，生产药品，要补办土地证，环保、安全等都已办过批文，想问下能否做控规，规划局出规划条件，主要怕有污染和安全问题等后续隐患。
生产药品的，一般是化工项目了，没有不懂产权如何能办到环保安全手续，希望还是谨慎处置，而且后续土地完善后，就是工规证问题，更加危险，建议联审联办，从严处置。
52、高压铁塔塔基可以占用公益林吗？高压输电线路选线原则：永久基本农田，生态保护红线，公益林，防护林，都不能占用吗？无法避免，牺牲哪个？
符合允许条件的都有可能占用呀。做节地报告，有多方案对比选择。
可参考自然资源部89，130号等文件，还有个
生态红线内的铀和油气、矿泉水低热、战略矿种可以延续，看《自然资源部生态环境部国家林草局关于加强生态保护红线管理的通知（试行）》文件。
53、一个工业项目，其中有一栋建筑，建筑平面是回字形，现由“回”字形改为“U”字形，平面顶改为坡屋顶，外立面由墙改为玻璃，由改为住宅之嫌疑，请问怎么处理，是调方案还是变更施工图？
新的《
工业用地控制指标》：严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。可以有：行政办公及生活设施用地面积≤工业项目总用地面积的7%，且建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%。看他调成什么用途，是否符合上述规定，但起码建设工程设计方案需要申请变更，如果符合要求才能重新审批。
54、某县一非遗传承人（个人），向县自然资源局申请在县城中心城区划拨5亩左右用地拟用于新建一6000平方米左右的多功能非遗博物馆，用于非物质文化遗产的展示和传承，可否划拨？程序该怎么走？
首先看是否符合控规，然后再对照是否符合本省的划拨目录，再来看主体是否可以承担社会公益性，一般要求成立非盈利性机构，取得机构代码，才能进系统办理项目代码，方便后续立项。
55、一个项目两个地块，一期在A地块已建设完成，二期AB地块都涉及，B地块用地还没有取得。想问的是办证之前是不是要办理合宗和是不是要一二期一起办理？
取得b地块土地权属后，考虑先合宗，再办理二期工规证。
关于土地分割和合并办理程序及审查要点，《
城乡规划法》《
城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《
国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》《
不动产登记操作规范(试行)》等法律法规已明确了相关要求各地可按照下列程序操作:
首先对企业提交的分割或合并有关资料进行审查，经审查分割、合并后符合国土空间规划、地块产权清晰、备独立分宗条件的，变更规划条件或出具宗地新的规划条件;
其次是评估补缴土地出让价款，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同;
最后办理不动产登记。
审查要点主要有三方面:
一是分割、合并后是否符合规划:
二是分割、合并后地块产权是否清晰;
三是分割、合并后的地块是否具备独立分宗条件，即符合不动产基本单元的要求。
56、对于装配式建筑这块儿各地具体是怎么实施的？
属于住建局管理范畴，在建设条件里明确。
57、土地证是商业用地，现状是工业车间，想补办规划许可手续，可以吗？
按违建处理，看控规和规划条件是否相符，如果相符，就必须按照商业来完善手续，如果不相符，需要收回土地。
58、以前流通企业改制，土地出售，当时没有规划条件，这个样的情况现在想重新规划设计，没有规划条件，怎么处理？
按当前合法建筑的现状，计算得到容积率和建筑密度，如有调整按照《
建设用地容积率管理办法》执行。
不能直接按照控规出规划条件，涉及容积率调整和政府开发权流失及土地出让金补缴。
59、《
城乡规划法》第四十三条“城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”规划条件变更需要公示吗，这个公示只是单纯公开规划变更还是要征求厉害关系人意见，公示几天，有没有地方规定参考？
规划条件变更，一般只涉及工业用地，所以比较简单，也没有群众矛盾，只公示10天，如有申请听证的，就按规定执行。
60、现在还有给乡镇企办理乡村规划许可证的吗，乡镇企业如何界定？
乡镇企业的概念：根据《乡镇企业法》第2条规定，乡镇企业是指农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的各类企业。按照所有制形式不同，可分为集体所有制企业和私有企业。
规划管理中需要讨论的乡镇企业需要符合两个要求，在村庄规划范围内，取得了集体建设用地。
最新文章（已在国家级刊物发表60余篇，详见汇编）
