《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）规定，不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或者合并协议书，或者记载有关分割或者合并内容的生效法律文书。实体分割或者合并的，还应提交有权部门同意实体分割或者合并的批准文件以及分割或者合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果。
前述规定中，何为“批准不动产分割或者合并的有权部门”？《规范》中未作规定，也未见另有权威的、在全国有普遍约束力的规定或者解释。这为申请不动产登记的当事人和办理不动产登记的工作人员带来困惑。为此，笔者尝试谈谈对此问题的看法。
不动产登记涉及的分割或合并是对不动产单元的分割或合并。
不动产以宗地、宗海为“编成单位”，以“不动产单元”为“登记单位”进行权属登记。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）规定，不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
国有建设用地上房屋所有权登记中涉及的不动产单元，由“房屋定着物单元”和“宗地”组成。《不动产单元设定与代码编制规则》第7条规定，有定着物的一宗使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个定着物单元与该宗地（宗海）应设定为一个不动产单元。
国有建设用地上房屋所有权登记中涉及的不动产分割或者合并，其实质是对“不动产单元”的分割或者合并。
按照《实施细则》的规定，以下不动产的分割合并可以申请不动产权属登记：一是同一权利人分割或者合并不动产的；二是不动产分割或者合并导致权利发生转移的；三是因家庭关系、婚姻关系变化等原因导致土地承包经营权分割或者合并的；四是供役地分割转让办理登记，转让部分涉及地役权的；五是申请需役地分割转让的。
《规范》规定的“还应提交有权部门同意实体分割或者合并的批准文件”，实际上是对《细则》前述规定的演绎。下文以宗地及房屋定着物单位为例进行探讨，而宗海及其上定着物单元的与其一致。
不动产单元的分割或合并涉及“房屋定着物单元”和“宗地”的分割或合并。
在房屋定着物单元的房屋幢、房屋单元、房屋层、房屋套、房屋间中，前一定着物单元是后一定着物单元的上位定着物单元，后一定着物单元是前一定着物单元的下位定着物单元；房屋幢是最大定着物单元，房屋间是最小定着物单元；具有成套住宅属性的房屋套，是最小定着物单元。
在不动产权属登记中，能够分割或合并房屋定着物单元的前提是，经分割或合并后的房屋，能够设定为新的房屋定着物单元，进而与该房屋所附着的宗地设定为新的不动产单元；能够分割或合并宗地的前提是，经自然资源行政主管部门或其会同有关部门的书面批准。
国有建设用地上房屋所有权登记中涉及的不动产分割或者合并，包括不动产权利的分割或者合并，以及不动产实体（即作为权利标的物的房屋等建筑物）的分割或者合并。其中，房屋定着物单元的分割或者合并可以划分为“权属分割”“实体分割”和“权属合并”“实体合并”；此外，由于宗地的实体分割或者合并，应在不动产登记的前置程序中解决，情况复杂，而在登记实务中则以权属分割与合并为主，因此本文只讨论宗地的“权属分割”和“权属合并”。未经“有权部门”批准，不得对房屋定着物进行实体分割或者实体合并。而就国有建设用地使用权宗地而言，该宗地一经设定，未经“有权部门”批准，不得擅自分割或者合并。
不动产单元分割或合并涉及的“权物关系”和“物物关系”。
同一宗地内的国有建设用地上房屋所有权的权属分割，可能导致上位定着物单元的权属分割；未经“有权部门”批准，不得导致房屋定着物单元的实体分割。同一宗地内的国有建设用地上房屋所有权的权属合并，可能导致房屋定着物单元的权属合并；未经“有权部门”批准，不得导致房屋定着物单元的实体合并。同一宗地内，经“有权部门”批准的房屋定着物单元的实体分割，可能导致房屋所有权的权属分割，不得导致该宗地的权属分割；经“有权部门”批准的房屋定着物单元的实体合并，可能导致房屋所有权的权属合并，不得导致该宗地权属合并。笔者将此种情形定义为，房屋定着物所有权和标的物分割或者合并的“权物关系”。
同一宗地内的房屋定着物单元经“有权部门”批准实体分割或者合并的，不得导致该宗地权属的分割或者合并。该宗地经“有权部门”批准权属分割的，可能导致定着于该宗地的房屋幢、房屋单元的权属分割，但不得导致未经“有权部门”批准的定着于该宗地的房屋定着物单元的实体分割。该宗地经“有权部门”批准权属合并的，可能导致定着于该宗地的房屋定着物单元的权属合并，但不得导致未经“有权部门”批准的定着于该宗地的房屋定着物单元的实体合并。笔者将此种情形定义为，房屋定着物和宗地分割或者合并的“物物关系”。
批准不动产分割合并的有权部门。
国有建设用地上房屋所有权登记中涉及的作为定着物单元的房屋幢、房屋单元、房屋层、房屋套、房屋间等的实体分割或者合并，如果会改动甚至危及房屋既有的规划、建设、布局、外观、结构、设计用途、防火防盗、供水供电、相邻关系、通风采光、环境卫生、道路交通、绿化景观、物业管理、计算机网络、闭路电视网络等要素的，须经前述要素的行政主管部门或其委托的部门，批准该房屋定着物单元的实体分割或者合并。管理前述要素的行政主管部门，应该是《规范》所称的“有权部门”。
国有建设用地上房屋所有权登记涉及宗地的权属分割或者合并，曾经需要经规划、国土等行政主管部门批准，现在只需经自然资源行政主管部门批准。
本轮机构改革后，原规划、国土、登记职能整合到自然资源行政主管部门的，该自然资源行政主管部门内设的行使登记职能的机构，不得行使该部门内设的规划机构、国土机构的职能。该部门内设规划机构、国土机构以该部门名义的书面审批，是分割或者合并宗地，申请不动产登记的前置程序。
为方便群众，简化程序，提高效率，不动产所在地的自然资源行政主管部门，如果有能力、有证据判断，国有建设用地上房屋所有权登记中涉及的作为定着物单元的房屋幢、房屋单元、房屋层、房屋套、房屋间等的实体分割或者合并，不会改动、危及房屋既有的规划、建设、布局、外观、结构、设计用途、防火防盗、供水供电、相邻关系、通风采光、环境卫生、道路交通、绿化景观、物业管理、计算机网络、闭路电视网络等要素的，可由不动产所在地有管辖权的自然资源行政主管部门作为“有权部门”，批准该房屋定着物单元的实体分割或者合并，无须其他行政主管部门或其委托的部门批准。
i自然全媒体
编辑：黄俊飞
审定：李军晶
·END·
联系客服
