房地产过户，营业税管理有哪些规定？

 作者：简生仁  2013.7.1中国税务报

时下，税务机关正在切实加强房地产（不动产及土地使用权）过户环节的税收管理，制定了诸多措施。国家税务总局《税收减免管理办法（试行）》规定：“纳税人享受报批类减免税，应提交相应资料，提出申请，经按本办法规定具有审批权限的税务机关审批确认后执行。未按规定申请或虽申请但未经有权税务机关审批确认的，纳税人不得享受减免税。纳税人享受备案类减免税，应提请备案，经税务机关登记备案后，自登记备案之日起执行。纳税人未按规定备案的，一律不得减免税。”   

就此，笔者将相关不同情形房地产过户营业税管理规定作了一个梳理。
    一、对符合下列情形之一的房地产赠与及销售，暂免征收营业税的，纳税人应按主管地税机关的要求提供资料，由县（市、区）级地税局，或其授权的房地产一体化办税窗口，按规定的审批程序，出具免税证明。
   （一）离婚财产分割；   

（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
   （三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
   （四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人；
   （五）个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的。 

二、对符合下列情形之一的房地产转让，不征收营业税的，纳税人应按下列要求提供具体资料，由设区市地税局比照营业税减免税审批程序，出具不征税证明。其中涉及重大资产重组的需先报经省级地税局审批。
   （一）纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让的行为。需提供资料：资产重组报告、主管部门的批文、资产评估报告（或验资报告）。
   （二）纳税人将土地使用权归还给土地所有者，出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件的行为。需提供资料：县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，或土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
   （三）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为。需提供资料：资产评估报告（或验资报告）、投资入股协议、工商部门出具的股权证明材料。
    三、对符合下列情形之一的房地产转让，按差额征收营业税的，以及其他房地产转让应全额征收营业税的，由负责税款征收的主管地税机关出具已缴营业税或差额缴纳营业税的缴税证明。对个人住房转让差额征税的，可由县（市、区）级地税局授权的房地产一体化办税窗口出具差额缴纳营业税证明。
   （一）个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；
   （二）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；
   （三）单位和个人销售或转让其抵债所得的不动产、土地使用权，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
    四、纳税人申请审批类减免税的，应当在政策规定的减免税期限内，向主管地税机关提出书面申请，并报送以下资料：
   （一）《营业税减免税申请审批表》；   

（二）减免营业税的书面申请报告。报告应列明纳税人基本情况、减免税理由、依据、范围、期限、数量、（预计）减免税金额等，单位应加盖公章，个人应签字；
   （三）有权地税机关要求提供的其他资料。
    五、纳税人在执行备案类减免税之前，必须向主管地税机关申报以下备案资料：
   （一）《营业税减免税登记备案表》；   

（二）财务会计报表或反映收支情况的资料；
（三）有权地税机关要求提供的其他资料。