注销后的商品房预售合同须重新办理登记备案

2013.8.21人民法院报

◇ 赵 鹏

    【案情】

    2004年9月，张某与某房地产公司签订商品房买卖（预售）合同。同年11月，某市房管局为张某办理了预售合同登记备案。在合同履行过程中，张某与某房地产公司发生纠纷。2008年6月，某房地产公司以买受人张某违约为由，在张某不知情的情况下，向某市房管局申请注销该预售商品房合同登记。2008年6月11日，某市房管局注销了张某商品房预售合同登记备案。2010年2月26日，张某向法院提起诉讼，请求撤销某市房管局注销张某登记备案的行为，并恢复商品房预售合同登记备案。

    【分歧】

    对于某市房管局注销张某登记备案的违法行为被撤销后是否应当恢复商品房预售合同登记备案，存在意见分歧。一种意见认为，在某市房管局对张某商品房预售合同登记备案的注销行为被撤销后，某市房管局先前对张某的预售合同登记备案行为的效力依然存在，法院无需判决恢复登记备案，应驳回原告的诉讼请求。第二种意见认为，该备案登记行为属于房管局的房屋管理的职权范围，应由房管局另行审查为之，不属本案司法审查的范围，应驳回原告的起诉。第三种意见认为，在某市房管局对张某商品房预售合同登记备案的注销行为被撤销后，某市房管局先前对张某的预售合同登记备案行为的效力不能自然恢复，法院应判决由房管局恢复备案登记。

    【评析】

    笔者支持第三种意见。理由如下：首先，商品房买卖合同的登记备案是房地产管理部门对商品房开发企业的一种监督管理措施。房管局在登记备案确需注销的情况下，应严格谨慎地作出注销登记，由于房管局注销登记备案的，登记自始不发生法律效力，即使房管局作出的该注销行为确属违法，也不能导致注销后的登记备案自动恢复到原始状态，必须通过房管局重新审查并作出登记备案。其次，虽然行政机关对注销登记备案的审查只作形式审查，不作实质审查，但是房管局注销登记备案的行政行为，是对行政相对人的权利义务产生了影响的具体行政行为，属于法院受理范围。依照行政诉讼法第五十四条第(二)项规定，房管局违反法定程序作出错误具体行政行为的，法院应当判决其撤销具体行政行为，并重新作出具体行政行为，及时予以纠正。

    （作者单位：河南省通许县人民法院）