开发回迁安置房计税依据如何定

来源：中国税务报 作者：许建国 时间：2015-03-06      

情形一：产权调换、土地不作价、互不补房款

产权调换、土地不作价、互不补房款，指开发商在不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的一种安置形式。

计税营业额的确定：依据《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）和营业税暂行条例实施细则第二十条第一款第（三）项核定。

计税营业额＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），公式中的工程成本不包含回迁安置房所处地块的土地成本。

需要注意的是，采取该方法核定计税营业额必须符合下列3个条件：

1.开发商必须以自己的名义立项；

2.开发商必须在不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房；

3.开发商必须是无偿地向原居民转让回迁安置房的所有权。

情形二：产权调换、互不补价

产权调换、互不补价，指开发商与被拆迁人之间按照“拆一还一”原则，在回迁房面积与拆迁房面积相等的情况下，互相均不收取房屋价款的一种安置形式。

计税营业额的确定：依据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函〔1995〕549号）规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定。

计税营业额＝工程成本÷（1－营业税税率），公式中的工程成本包含回迁安置房所处地块的土地成本。

情形三：产权调换、超面积补价

产权调换、超面积补价，指开发商与被拆迁人之间在回迁安置房面积与拆迁房面积相等的情况下，互相不收取房屋价款，开发商就对超出拆迁面积安置房屋的部分，向被拆迁人收取房屋差价款的一种安置形式。

计税营业额应分别确定：

——对回迁面积与拆迁面积相等的部分，按照上述第二种方法即按同类住宅房屋的成本价核定计税营业额。

——对超面积安置部分收取房款的，应根据营业税暂行条例的有关规定，就其实际收取的房屋补价款为计税营业额。如开发商收取的超面积补价款低于同类商品房市场价格且无正当理由的，则应按营业税暂行条例实施细则第二十条规定的顺序确定其计税营业额。即1.按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；2.按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；3.按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），公式中的成本利润率由省、自治区、直辖市税务局确定。

情形四：产权调换、互相作价

产权调换、互相作价，指开发商与被拆迁人之间通过对拆迁房屋的评估作价，并向被拆迁人进行货币补偿，然后，被拆迁人再根据拆迁回迁协议，向开发商购买新建的回迁安置房的一种安置形式。

计税营业额的确定：根据营业税暂行条例的有关规定，就开发商实际取得的收入为计税营业额。如果开发商收取回迁安置的房价明显偏低且无正当理由的，则应按照以上第三种对超面积安置部分收取房款的核定方法，确定其计税营业额。