“押一付三”收取房屋租金的财税处理

2015-04-03       来源：中国税务报-中国税网       作者：汪雄飞       字号：

  

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    案例：甲钢铁公司2012年12月份将一处闲置的房屋出租给乙公司做办公用房，参照行业惯例，租金的收取方式为“押一付三”，即押金为押一个月的房租1万元，同时收取了2013年1月～3月的房租3万元，假设，该租赁合同执行到2013年6月30日终止，合同终止前商务条款不变。
　　
　　营业税暂行条例第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
　　
　　营业税暂行条例实施细则第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。第二十五条规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
　　
　　根据上述规定，甲公司收取的租房押金属于价外费用，应在收到押金的当天缴纳营业税及相关的城建税和教育费附加。上述甲公司收到的房租押金1万元，由于乙公司能按期支付房租，甲公司未以违约金、赔偿金的名义予以扣收，不属于甲公司企业所得税口径下的收入，不计缴企业所得税。
　　
　　实务工作中，有两个维度我们要坚持。一是当企业的“财务会计处理办法同国家有关税收的规定有抵触的，应当依照国家有关税收的规定计算纳税”，即：从税原则；二是会计是一个计量工具，如果不能将财税法规的经济业务进行正确的会计计量，财税工作的有效性是要打折扣的。
　　
　　案例所涉及的财税处理还是有一定的难度，特别是会计处理，由于税法对房屋租赁押金、租金基于“现金制”的规定，收到押金及租金时就要计税，使得会计计量营业税款时，需要使用“递延税款”科目。
　　
　　会计分录如下：（营业税税率为5%，城建税率为7%，教育费附加率为3%；单位：元）
　　
　　1.2012年12月份，甲钢铁公司收到出租房屋2013年1月～3月的租金及押金的会计处理，根据会计核算权责发生制原则，上述收款并不确认会计营业收入，但需要缴纳流转税。
　　
　　借：银行存款　　　　　　　　　　　40000
　　

　　　贷：其他应付款——租金　　　　　30000
　　
　　　　　其他应付款——出租房屋押金　10000
　　
　　借：递延税款　　　　　　　　　　　2200
　　
　　　贷：应交税费——应交税金（应交营业税）2000
　　
　　　　　应交税费——应交税金（应交城建税）140
　　
　　　　　应交税费——应交教育费附加 　　　　60
　　
　　借：应交税费——应交税金（应交营业税）2000
　　
　　　　应交税费——应交税金（应交城建税）140
　　

　　　　应交税费——应交教育费附加 　　　　60
　　
　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　2200
　　
　　2.2012年度甲钢铁公司企业所得税处理
　　
　　基本原则：遵从合同约定的原则。企业所得税法实施条例第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。即无论租赁劳务是否发生，也不论合同约定的承租人应付租金的当日，是否实际收到租金收入，均应按照合同约定的承租人应付租金的日期，按应收金额确认租金收入。
　　
　　延伸规定：根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，租赁合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，在租赁期内，出租人可对上述已确认的收入根据收入与费用配比原则，分期均匀计入相关年度收入。
　　
　　结合案例，因为房屋出租合同约定“押一付三”的收款方式，且甲钢铁公司2012年12月份收了出租房屋2013年1月～3月租金30000元及出租房屋押金10000元，不符合跨期租赁、租金一次收足的条件，因此，应按照基本原则进行2012年度的企业所得税处理。
　　
　　（1）调增应纳税所得额：30000元；
　　
　　（2）调减应纳税所得额：2200元（相关流转税应作为符合企业所得税税前扣除的相关费用予以扣除）。
　　
　　3.2013年1季度会计转销租赁收入
　　
　　借：其他应付款——租金　　　　　　　30000
　　
　　　贷：其他业务收入——房屋租赁收入　30000
　　
　　借：其他业务成本——房屋租赁税金及附加1650
　　
　　　贷：递延税款　　　　　　　　　　　　1650
　　
　　4.2013年2季度初，甲钢铁公司又收了出租房屋2013年4月～6月租金30000元。
　　
　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　30000
　　
　　　贷：其他业务收入——房屋租赁收入　　30000
　　
　　借：其他业务成本——房屋租赁税金及附加　　1650
　　
　　　贷：应交税费——应交税金（应交营业税）　1500
　　
　　　　　应交税费——应交税金（应交城建税）　105
　　
　　　　　应交税费——应交教育费附加　　　　　45
　　
　　借：应交税费——应交税金（应交营业税）1500
　　
　　　　应交税费——应交税金（应交城建税）105
　　
　　　　应交税费——应交教育费附加 　　　　45
　　
　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　1650
　　
　　5.房屋租赁合同于2013年6月30日终止，押金10000元当日予以退还，退还押金应退的流转税应予以抵扣或申请退税。
　　
　　借：其他应付款——出租房屋押金 　　　　10000
　　
　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　10000
　　
　　借：递延税款　　　　　　　　　　　　　　-550
　　
　　　贷：应交税费——应交税金（应交营业税）-500
　　
　　　　　应交税费——应交税金（应交城建税）-35
　　
　　　　　应交税费——应交教育费附加　　　　-15。
　　
　　6.2013年度甲钢铁公司企业所得税处理
　　
　　（1）调减应纳税所得额：30000元；
　　
　　（2）调增应纳税所得额：2200元（2013年度财税同一的业务不需要进行纳税调整）。
　　
　　7.未考虑甲钢铁公司计提出租房屋折旧计入其他业务支出等问题。