2018.3.30中国税务报
实习记者 张志强
笔者在实际工作中发现，不少房地产企业确认销售收入不准确、不及时，甚至巧借名目隐瞒销售收入，以期达到少缴税的目的，被税务机关调查后受到补税并加收滞纳金的处理。
案例
位于江苏省仪征市的A房地产公司，主要从事养老休闲型房地产的开发和销售。近日，当地税务机关在对其开展核查时发现，正常经营的A公司2016年缴纳的土地增值税等税款同比明显减少，剔除营改增等因素的影响后，仍存在异常变动。核查人员发现疑点后，对企业会计报表中的“主营业务收入”“应收账款”“其他应付款”等相关科目实施重点核查。
经案头审核，A公司2016年的资产负债表和利润表反映出，当年结转主营业务收入和已结转成本并无异常，但其他应付款的期末贷方余额达1.36亿元，数额异常庞大。对此，该公司财务负责人解释说，为了统一建筑风格，公司与客户签订了装潢合同，由公司代客户装潢。未结转的其他应付款是帮客户统一装潢的代收款项，且开具售房收款发票时，并未将此款项纳入其中。
核查人员在仔细比对发票信息后发现，每个客户缴纳的房款中，大约有80%的款项金额结转到了售房“预收账款”科目，剩余的20%金额则被计入了“其他应付款”科目。由此，核查人员怀疑财务负责人口中的“代收装潢款”，其实是房款的一部分。随后在监控房地产开发项目进展情况时，核查人员发现，A公司销售的房产项目并非毛坯房，而是已经统一装潢的精装修房产，由此确定A公司存在隐藏销售收入的行为。
经核实后，主管税务机关认定A公司2016年少缴增值税120.3万元，少缴土地增值税65.45万元，少缴印花税1.9万元，责令A公司限期补缴上述税款，并加收滞纳金11.55万元。
分析
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，房地产开发企业对其开发的毛坯房进行的装修，构成所售不动产的组成部分，其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产，计算缴纳增值税。因此，对房地产公司销售精装修商品房时，将房屋销售行为分解为房屋销售与房屋装修两项行为交易，与购房人签订了房屋销售合同和装修合同，并分别收取价款的行为，只要房屋装修发生在房屋产权过户之前的，就应按销售不动产作税务处理。
同时，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，房地产公司销售房屋建筑物所获取的有关经济利益，均要缴纳土地增值税。
在上述案例中，由于A公司将一份售房合同拆分成一份买卖毛坯房合同和一份统一装潢的合同签订，将部分房产销售收入列为代收客户的装潢款项隐藏收入，不符合相关规定。
建议
虽然房地产企业隐瞒收入的手段十分隐秘，但是房地产行业一直是各地税务机关重点检查的行业，企业要避免侥幸心理。房地产企业开展税收策划必须不违反税法的规定，决策过程中企业决策人、销售部门和财务部门要相互配合，通过合法且合理的手段来实现税务安排，规避纳税风险。
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