恒大多元化发展下的投资价值思考

雪球  发布于 2019-06-17 22:01:45

恒大多元化发展下的投资价值思考

本文以未来五年时间为限，思考当下恒大的投资价值。

一、恒大的地产业务，依然是投资恒大的核心逻辑。考虑恒大的地产业务，只要想明白两点，未来五年时间：

（1）地产依然是好行业：

五年后，地产依然是15万亿的大行业，老百姓有钱，最想的还是买房或者改善住房。

（2）恒大地产依然是好公司：

恒大在一二线城市及其周边的土地储备货值占比已经达到整个公司70%以上，而且成本很低。地产公司看什么呢，最重要的土地成本、土储位置。恒大大几万亿的廉价土储，保证了未来五年恒大依然是最好的地产公司之一。另外考虑到恒大的管理和团队，对于恒大的地产业务，如果你不相信许老板，在中国地产里，你还能相信谁呢。

二、恒大的童世界、水世界、养生谷等：

单纯这些业务，五年为限，赚大钱和亏大钱基本都不可能，最大的可能应该是前期投入造成的亏些小钱，当然这些小钱是跟地产的利润相比，考虑到依托这些项目圈的大量便宜土地，整体看这块对恒大的投资价值，谈不上提升还是下降，更多的企业未来十年以上的战略卡位，短期就是用来圈地的项目。

三、恒大的新能源领域布局：

最近恒大一周内宣布投资南北两大造车基地：总投资2800亿，对此，雪球上大部分投资者是不看好的。这也是近期恒大走势较弱的主要原因，多元化失败的众多前车之鉴，成为了恒大投资者心头上空的乌云。尤其是上千亿的投入，更是让投资者担心地产的利润被大幅度侵蚀。那么让我们静下来了分析下恒大在造车领域的投入和可能的结果。

（1）五年后的新能源市场格局：

新能源领域18年销量一百多万台，今年增速有放缓的趋势，考虑到国家的政策力度，五年内年化20％以上的增速是可以预见的，也就是五年后，中国新能源车销量大概300万台。

（2）五年后恒大新能源情况预测：

许老板说三到五年，做到世界第一。本人认为基本不可能。造车是资金、技术、人才密集型行业。而且一家企业的口碑，需要两到三款车几年的时间才可以形成。恒大的新能源资金不缺，技术通过前期两百多亿的并购有所储备。现在最缺的是人才和口碑。人才可以拿钱招，而口碑需要用产品说话。恒大新能源的制造不需要担心，毕竟和地产有一定类似，标准化生产，相信十年车间主任的许老板，在生产制造上是有把握的。需要担心的是恒大车的设计和定位，能否满足消费者需求。如果恒大跟蔚来一样，上来就要搞中国的特斯拉，那么会比较惨淡，毕竟价格上探到30w＋的时候，没有几个消费者会放弃特斯拉而选择新势力的恒大车。让我们看看五月新能源销量前两名，北汽eu5第一，比亚迪元第二。这俩车的特点：11到15万，续航400＋，没有大毛病，好开，内饰做工和空间都不错，保有量大。占领市场的一定是入门级新能源。所以恒大如果从入门级车搞起，先树立口碑和占领市场份额，再往高端冲击。五年后，成为国内比亚迪后，与北汽，吉利，上汽等并列的第二梯队是很有可能实现的。

四、恒大未来五年利润预测

结合上面分析的地产、造车等领域，五年时间，地产（包含童世界、水世界及养生谷等）按照现在的销售额，每年保持10个点的增长，利润率基本不变的情况下，毛估估，归属于3333股东的核心净利润的五年3000亿rmb＋。造车，对外说的投入2800亿，100万＋的产能，五年内肯定不会，大概率产能40到50万，再投入600到700亿，参考蔚来的历史融资。如果跟蔚来一样，对标特斯拉玩高端，本人将极其不看好，不是不看好恒大的车，而是不看好恒大的高端车能满足消费者需求。那样的话每年亏损百亿＋是大概率的。

如果稳扎稳打，高中低搭配，入门级为主力，那么造车虽然不是一个好行业，但是，新能源车有一个特点，就是续航如果可以的话，比如400km以上，只要肯降价几万，性价比一高是不愁销量的。所以，恒大如果造车不作死，前几款车作为磨合及适应消费者的过程。五年内，一年小亏个几十亿，冲冲销量。五年后达到比亚迪后的第二梯队，盈亏平衡是很有可能的，毕竟现在新能源厂家远没有传统车企那么多。最后，哪怕恒大的车，款款爆款，由于汽车本身不是一个好行业，消费者在买一辆十五万的车的时候，考虑和挑剔的远比买一套一百五十万的房子多。所以，恒大造车，最好的结果也就是，目前比亚迪份额20％，恒大五年后成为第二集团领头羊，10％以上的份额，销量30万＋，已经顶天了，一年造车也就赚个几十亿吧，跟地产比，可以忽略了。更多的也是十年后的占领卡位。

综上，恒大地产＋新能源造车，如果作死，跟蔚来一样每年亏百亿以上，毛估估中国恒大的利润大概要打七到八折，从五年3000亿rmb的利润差不多要降到2000亿到2400亿rmb左右。如果造车能稳扎稳打，五年利润大概依然在2600到3000亿，面对现在2400亿rmb的市值，恒大依然是低估的pe4-6的地产龙头。而恒大造车，本人认为，需要持续观察，但是绝对不用悲观，许教授是让人放心的。而恒大的投资价值，本人认为短期看，虽然不如其他一些地产股估值低，但是如果继续下跌，考虑到新能源造车大概率也亏不了太多钱，本人觉得考虑到分红，买入恒大依然是五年内可以大幅度跑赢沪深300的选择，完全不必悲观，而低估恒大的投资价值

作者：知行合一zxhy

来源：雪球