居民小区物业管理方案

（四）业主服务项目一览表：1、无偿服务28项编号	项目内容	备注1           	居家守护	 2           	介绍保姆	 3           	代请家教	 4           	代租汽车	 5           	无偿配备急救箱、急救药品	 6           	代购车船票	 7           	代办旅游手续	 8           	代寄、代领邮件	 9           	代订报刊、杂志	 10        	临时代为保管小件物品	 11        	代订牛奶	 12        	电话留言服务	 13        	代订酒店客户	 14        	代办银行开户	 15        	协办喜事庆典	 16        	摄影、摄像协助	    17        	代购代送礼品、鲜花	 18        	提供图书阅览	可成立XXXX图书室19        	组织图书、音像制品交流	 20        	组织各种展销活动	 21        	组织郊游	 22        	开设棋类活动场所	可定期举行比赛 23        	邀请有关展览、小型演出队来社区服务	 24        	义务检查煤气管道漏气情况、宣传消防活动	 25        	提供屋室临时性特约安全护卫	 26        	义务宣传家庭安全用电常识	 27        	建立老年活动组织、开办老年课堂	 28        	组织老年人交谊活动	 2、有偿服务58项编号	项目内容	备注1           	墙面改造	按成本收费2           	铺、贴普通地砖	按成本收费3           	洗手盆安装	按成本收费4           	坐厕安装	按成本收费5           	安装抽油烟机	按成本收费6           	安装分体式空调	按成本收费7           	安装热水器	按成本收费（下同）8           	安装吊灯	按成本收费9           	家用电器检查、小修	按成本收费10        	换门锁	按成本收费11        	更换、检修开关、插座	按成本收费12        	空调加氟利昂	按成本收费  13        	修门、配锁	按成本收费  14        	查线路、换线路（电路）	按成本收费15        	自行车、摩托车小修	按成本收费16        	钟表维修	按成本收费17        	换镇流器	按成本收费18        	木门维修	按成本收费 19        	清洗排风扇	按成本收费20        	清洗抽油烟机	按成本收费  21        	清洗空调过滤网	按成本收费22        	安装音响与家用电器	按成本收费23        	安装灯具、门铃、厨柜（不含材料）	按成本收费24         	修理、更换电表、水表等（不含材料）	按成本收费25         	修理、更换水阀、水龙头、各类软管等（不含材料）	按成本收费26         	修理洗手盆、洗菜盆下水管、马桶浮球（不含材料）	按成本收费27        	修理窗帘、拉窗等（不含材料）	按成本收费28        	疏通下水管道（主管）	按成本收费29        	疏通下水管道（支管）	按成本收费30        	修理家具配件（不含材料）	按成本收费31        	打扫卫生、买菜、做饭	按成本收费32        	打扫卫生、买早餐	按成本收费33        	打扫卫生	按成本收费34        	木地板打蜡	按成本收费35        	看护病人	按成本收费36        	上门收洗衣服（洗衣费另计）	按成本收费37        	开办家政培训	按成本收费38        	家庭绿化、盆景造型	按成本收费39        	美容美发	按成本收费40        	健美训练	按成本收费41        	裁剪、纺织、宠物喂养指导	按成本收费42        	钟点工	按成本收费43        	快餐	按成本收费44        	代购代售二手家私	按成本收费45        	INTERNET电脑培训	按成本收费46        	租售鲜花、盆景	按成本收费47        	代接代送客人	按成本收费48        	健康检查	按成本收费49        	建立健康档案	按成本收费50        	儿童计划免役档案	按成本收费51        	其他医疗项目	按成本收费52        	电话	按成本收费53        	传真	按成本收费54        	打字	按成本收费  55        	复印	按成本收费  56        	洗车	按成本收费57        	车打蜡	按成本收费58        	租车服务	按成本收费 十一、社区活动设想社区文化是社区成员包括业主和管理人员塑造的反映社会文明、体现现代生活方式、具有个性特征的小区居住理念及其活动方式的综合。社区文化具有凝聚功能、导向功能、约束功能、激励功能和辐射功能。社区文化是人们基本生活不可缺少的组成部分，是社会安定团结的需要，是创造小区良好人文环境和提高住户生活品味的重要手段，也是实施物业管理的润滑剂。社区文化建设是物业管理的使命，营造文明、静雅、祥和的兴安名城北区文化居住环境和人文环境是我们的追求。（一）兴安名城北区社区文化的目标：厦门圆众物业管理有限公司已积累了丰厚的文化底蕴。我们将通过寓教于乐、寓乐于教、循序渐进的方式，以“爱家、爱区、爱国”、“营造现代居家新理念”、“绿色环境”为主题，坚持大中小散相结合、老中青少相结合、古今中外相结合的原则，重点考虑老人和儿童的需求，特别设置社区文化部门，精心选派能文能武、素质综合全面的社区文化专干，合理做出社区文化活动计划和安排，优先保证社区文化活动经费及活动场所，开展多样化、多层次、多形式、全方位的环境文化、形体文化、约束文化、精神文化、网络文化、修造文化等活动，突出一些有特色的固定性社区文化活动，用莆田文化和圆众人性文化，一定能够把兴安名城北区建设成与特区文化相融合的亲和型社区文化的典范。(二) 兴安名城北区社区文化的重要内容 1、兴安名城北区环境文化    社区环境是社区的脸面，是社区文化的依托，是最直接最明显的外在表现，时时刻刻影响着业主的心理和情绪，影响着业主的生活质量，影响着社区的人文环境。环境建设是社区文化建设的起点，经过精心设计和精心维护的环境有助于良好社区文化的形成。（1）环境净化    环境保护的目标是小区文明洁净，环境质量良好，资源合理利用，生态良性循环，基础设施健全，生活舒适便捷，形成环保意识。我们将环境保护工作纳入物业管理日常工作中。设立专人负责，齐抓共管。拟定制度，及时监督，并邀请居民代表组成环保小组，义务监督沟通信息，发现问题及时处理。我们将定期向社区成员公布环境公告。我们采取的主要措施有：按照ISO14000环境管理体系和使用指南，控制家庭污水进入雨水管网、垃圾分类袋装和资源化回收、垂直绿化和立体绿化、噪音监测和管制、空气污染控制等。（2） 环境绿化    绿色是生命和力量的象征，环境绿化是生活在城市中的现代人的迫切需要，生活多一点绿色，生活便多一点轻松，多一点健康。厦门圆众物业公司将根据小区的绿化规划特点，合理划分管理区域，管理好绿化，同时利用小区文化节向居民传授园艺花卉知识，鼓励引导居民发挥绝妙的想象，绿化自己的小空间，共同参与搞好立体绿化，垂直绿化，全民绿化。从而使兴安名城北区成为园林式、花园式“绿色”住宅小区。兴安名城北区绿化管理拟采取的措施：(1) 由管理处和绿化工负责实施；(2) 对所有绿化植物的栽培、养育、修剪、造型工作；(3) 对所有绿化植物的摆放、补植、除草、施肥、杀虫工作；(4) 对所有绿化植物的浇水等日常养护；(5) 对所有绿化区域的清洁卫生工作；(6) 根据小区情况设计整体和细部绿化造型方案，要求常绿常新；(7) 针对不同时令和季节的绿化美化办法；(8) 重大节日或活动的绿化美化办法；(9) 小区将根据情况建设园艺苗圃，培植绿化植物，苗圃实行开放管理，居民可自行欣赏甚至选购；(10) 小区开展家居绿化摆花服务。（3）环境美化    保护环境、绿化环境是营造“绿化环境”的起步和塑型，而环境美化才是“画龙点睛”之笔，才是“传神”之作。兴安名城北区社区的环境美化，要依照园林式的建筑风格，在不破坏建筑设计思想的前提下，要充分体现出古雅、现代、和美、静宜、自然的整体文化环境，营造出休闲、愉快、安逸、祥和的生活氛围。其具体体现方式就是要突出社区观赏文化。    在环境美化上，拟采取如下措施：（1） 全面推广圆众物业CIS系统。物业管理处除了统一设计制作与物业管理企业CIS相统一的各类美观大方的标识牌以外，在小区各类物业模式和架构上更加深入地灌注XXX物业的精神和理念，从而形成一种积极的、向上的、美好的愿望。如人性化的绿化艺术、即时净化的环卫意识、隐性管理的安全意识等。这样一来，就充分实现了社区视觉形象的高度协调和统一；（2） 建议地产公司在适当位置建设儿童游乐场所，如儿童迷宫、儿童滑梯、儿童秋千等，使其成为儿童戏耍的乐园；（3） 建儿童涂画墙，给孩子们自由发挥创造的余地；（4） 吸取国外先进经验，专门设计实用、美观、艺术化的分类垃圾箱，使其成为兴安名城北区的一道风景。（5） 逢大的节假日，开展形式多样的节日装点活动。2、兴安名城北区形体文化   社区形体文化就是通过人的形体、动作表现的文化。形体文化是社区文化最基本、最主要的组成部分，它有强身健体，满足人们身心的需要，减少身心压力，增加生活乐趣。    我们将采取多种形式，开展丰富多彩、行之有效的社区形体文化活动，具体做法有：1. 开展文化娱乐活动。开展各种形式的歌咏会、舞会、音乐欣赏会、趣味游戏、棋类、牌类活动。每年重点举办2-3次大型活动；2. 举办体育健身活动，如二年一次的社区运动会，以个人或以家庭为单位或以楼宇区域为单位开展友谊比赛。开展各种形式的球类、武术、气功活动等；3. 举办生日晚会，邀请麦当劳、肯德基等到小区为小朋友过生日；4. 组织老年人集体郊游、踏青、登高等；5. 在教师节，举办茶话座谈会等；6. 举办美食会餐。动员社区成员自己动手，自己下厨，各显神手，互传技术，相互交流与沟通。这样既吃了“团圆饭”，又加深了感情，还学习了“食文化”，一举三得；7． 每年开展2-3次美容、美发、服饰表演竞赛，以推动社区的“形体美”文化和“穿”文化。3、兴安名城北区约束文化    社区约束文化是对社区成员的思想、心理和行为具有约束和规范作用的文化氛围、行为准则、道德规范、规章制度等。这种文化是形体文化向精神文化过渡的纽带和桥梁，在社区文化中起重要作用。    兴安名城北区的约束文化，我们拟采取两个方面的大行动：（1）营造社区观念文化以传统美德和现代生活理念为基础，以文明公约、行为准则、道德规范为内容，运用群众意识、小区社会舆论、共同的习俗等观念的东西，造成强大的个体行为从众化的群体心理压力和动力，使社区成员产生心理共鸣，继而产生行为的自我控制。这种约束不是强迫规定，而是一种“软”约束，主要靠通过强烈的社区氛围促成社区成员自觉的行动来维护。（2）开展社区制度文化建设社区制度文化是由管理处制定，要求社区成员必须遵守的规章制度。这种约束是一种“硬”约束，不管是谁，不管是您愿不愿意，都要执行，具有强制的性质。制度文化建设是兴安名城社区文化不可缺少的重要组成部分，只有它，才能保障既定目标的实现，同时制度文化本身也是一种文化，充分传达着兴安名城文化居住区个性化的文化内涵。我们将制订《兴安名城文化居住区管理规章制度》，作为该区制度文化建设的蓝本。4、兴安名城北区精神文化社区精神文化是反映社区成员内心和精神的文化，是最高层次的社区文化，是社区文化的核心和灵魂，是社区文化的升华，是社区文化中最高尚最重要的构成因素，是社区文化最终所要追求的目标。培养社区精神文化需要高素质的社区成员，而一旦这种精神文化形成，社区成员就能达到一种高度精神享受的境界。如何升华兴安名城社区文化的层次，做到雅、俗、教、尚相结合，尽量满足不同层次的文化需求，突出高层次社区文化，是我们的社区文化工作的重点。兴安名城的精神文化，重点包括以下两个方面的内容：（1） 社区凝聚文化通过社区文化中所蕴含的价值观、世界观、人生观、道德规范、行为准则和精神理念的宣传，使社区成员产生共鸣，形成一种粘合剂，从各个方面把社区成员“粘合”起来，从而产生一种巨大的向心力和凝聚力，将整个社区的个人行为转化为自觉的共同行为，共同为社区的建设出谋划策、做出贡献，并使其感到能为社区共建而自豪和光荣，从而达到一种精神上的享受。（2） 社区激励文化是指能使社区成员从内心产生高昂情绪、进取精神、鼓舞推动的社区文化。如开展“爱家、爱区、爱国”活动、“五四”纪念活动、“抗日胜利”纪念活动、“未来家园设想描绘计划”活动等。文化本身就具有激励这一特质，营造社区特有的文化氛围，就更有这种作用。它对人的激励不是一种外在的推动而是一种内在的激发，它不是被动消极地满足人们对实现自身价值的心理需求，而是通过社区文化的塑造，使每个成员从内心深处自觉参与各种文化活动，产生为社区服务的奉献精神。5。兴安名城北区网络文化21世纪是知识经济时代，信息是知识的载体，电脑网络是信息传播的手段。兴安名城北区作为高尚住宅小区，是文化人聚积的地方，所以信息、网络对于该区是至关重要的。我们拟通过以下工作，建设兴安名城北区网络文化：1. 在INTERNET网上增设网站，对有需求的用户进行联网，分配网址、网页，为社区成员与外界传输知识信息开辟新通道，为开展社区文化搭建新舞台。2. 开展网上沟通、交流、学习。在INTERNET网上设“兴安名城”网上论坛、网上报告会、网上培训站、网上书苑、网上交友站等，使社区成员足不出户就可以交流、沟通、学习、交友、论事。3. 在内联网上进行社区内的娱乐游戏活动。4. 管理处可以采用网络进行工作，通知有关事项。6。兴安名城北区修造文化社区修造文化就是通过培训教育、专题报告、专题讨论的形式，普及科学知识、生活常识、训练技能技巧，提高社区成员综合素质和综合能力的文化。1. 组织多种形式的培训教育班。如计算机培训班、会计培训班、外语培训班、健美培训班、音乐舞蹈培训班、生活常识普及班等等，为其提供培训场所，聘请教师，进行组织服务。2. 组织不同层次的专题报告会、讨论会。如时事报告会、商务座谈、股票沙龙、经济研讨会、健康咨询报告会、生活理念讨论会等等。3. 创办《圆众物业兴安名城周刊》进行宣传、影响、塑造。我们将充分利用这一文化载体，开展政策法规宣传，传递相关信息，进行理论研讨，反映业主心声，帮助业主提高生活质量和文化修养。（三）兴安名城北区社区文化的人员配备为了加强兴安名城的社区文化工作，管理处特设置社区文化部，选配综合素质高的人员，负责社区文化活动的工作。采取专职和兼职相结合、义务协助和专业顾问相结合的方式，精心策划，共同努力，组织好每一项社区文化活动。1、专职人员（1人）。专门负责整个居住区的社区文化活动，如大型文娱体育活动、编辑小区报、开办宣传栏、对外宣传等。专职人员熟悉和掌握住宅区管理法规，了解住宅区居民特点，具有文艺特长，能文能武、能说会道，有十分强的组织和协调能力，是社区文化工作的核心人员。2、兼职人员（5-6人）。在社区管理人员中挑选爱好广泛、知识水平高、综合素质好、有较强组织能力和协调能力的人员兼任，在组织大型社区文化活动时，协助专职人员工作。3、义务协助人员（10人左右）。在社区居民中，挑选热爱公益事业并具有一定专长的人员，在发给其适当劳动补贴的前提下，义务协助社区文化部开展各项活动。  （四）兴安名城北区社区文化的经费来源1、管理费中拨出部分经费；2、适当的酌情收费，如郊游、培训等；3、接受资助（含发展商）；4、其他合法来源。（五）兴安名城北区社区文化活动场所1、社区文化体育中心；2、社区公共场所；3、借用学校体育场所；4、报纸、宣传栏等。（六）兴安名城北区社区文化活动计划    兴安名城社区文化活动计划是对社区文化活动设想的具体实施安排，是所有社区文化活动的集中反映，是社区文化的重点。兴安名城的社区文化活动在内容上，既考虑全体业主多层次的需要，又突出老人和小孩的地位与需求，在时间分布上既考虑节日重大性活动，又考虑平日经常性活动，还考虑固定性特别活动；在类型和方式上，既考虑大型集体活动，又考虑小型分散活动。根据兴安名城北区居民的特点，我们将突出以下几项固定性社区文化活动：（1） 秋季重阳节“夕阳红”系列活动。老人是城市社区文化的最主要的需求者，这部分社区文化活动的安排直接影响着整个社区文化的好坏。城市中的老人在家庭、社会中处于很尴尬的地位，白天子女们、孙子们去上班上学，晚上又忙于家务作业，无睱去老人住处团聚，社会活动也少的可怜，老人们严重缺乏心理沟通和情感交流，心里压抑大，精神无寄托，急需社区文化活动。所以社区的老人文化活动搞好了，社区文化活动就等于成功了一半。我们将采取一系列的有宜于老人身心健康和精神寄托的老人社区文化活动，如，给老人提供一个能经常活动的固定场所，开展九九重阳节茶话会、“夕阳红”展艺会、金银婚纪念、全家福庆典、健康老人评比推广、生活修养经验交流、出国旅游等。（2）儿童夏令营系列活动。儿童虽小，却是社区文化的重要需求者，是社区文化中最活跃的分子，孩子们玩高兴了，大人们也就满意了。我们开展的儿童夏令营活动的形式是多种多样的，比如，儿童歌舞会、儿童智力游戏、儿童球赛、儿童独立生活训练、儿童社会生活体验等。另外，我们还在社区设置各种儿童游乐场所，如蝴蝶园、小鸟天堂、儿童画墙、儿童迷宫、儿童滑梯、儿童秋千等。（3）兴安名城北区业主演讲会。了解时事，发表言论，学习知识，获取信息，加强交流。（4） 兴安名城北区家庭趣味运动会。为了增强体质，推动体育，增进了解，加深友谊，我们将两年举行一次社区综合运动会。运动会有个人比赛，有家庭比赛，也有以楼宇区域组成的集体比赛。运动会形式多样化，既有趣味性的，也有游戏性的，还有常规性的。    （5）固定性“业主活动站”。每周六晚8：00-9：00，在社区固定的地方，举行一次小型文化活动。内容丰富多彩，形式各种各样，如由业主自己组成的五、六人小乐队演奏乐曲、读书猜谜活动、大碗茶演唱会等，目的是使其成为业主茶余饭后不可缺少的、习惯性社区文化需要。而且每月初要预告本月各周的活动内容，以便业主视其喜好安排时间。